Il finanziamento dell’energia pulita attribuita alla proprietà è un programma controverso che aggira il tradizionale processo di prestito e rifinanziamento per finanziare gli aggiornamenti di efficienza energetica alle case e alle imprese attraverso le valutazioni delle tasse di proprietà. Mentre gli autori della legislazione PACE originale della California avevano probabilmente buone intenzioni, il programma come viene praticato oggi mette a serio rischio i proprietari di case nel Golden State.
“Coloro che non possono ricordare il passato”, ha scritto George Santayana in “La vita della ragione” (1905), “sono condannati a ripeterlo”. Anche se molti fattori hanno contribuito alla crisi dei mutui del 2008, il principale è stato il prestito predatorio.
I finanziamenti PACE sono commercializzati da rappresentanti di vendita degli appaltatori che non hanno alcuna competenza finanziaria. I mutuatari sono approvati senza considerare la loro capacità di rimborso. E anche se questo finanziamento è garantito da un pegno fiscale super-prioritario, ai mutuatari vengono addebitati tassi d’interesse ingiustificatamente alti e commissioni d’apertura. Senza alcuna regolamentazione per limitare queste pratiche predatorie, il finanziamento PACE mangia profondamente il patrimonio netto di coloro che ne hanno più bisogno.
Perché il finanziamento PACE viene ripagato attraverso una valutazione aggiunta alla bolletta dell’imposta sulla proprietà, un consiglio comunale deve accettare di partecipare a un’autorità congiunta PACE prima che questa forma di finanziamento possa essere resa disponibile ai residenti della città. Altre opzioni di finanziamento, come i prestiti per la casa, sono regolate dalla legge federale e non richiedono l’approvazione di un consiglio comunale locale.
Ai membri del consiglio viene spesso detto che stanno semplicemente rendendo possibile ai loro residenti di usufruire di un’opzione di finanziamento. La verità è che quando una città accetta di far parte di una PACE JPA, quella città permette l’uso della sua autorità fiscale, ma non può esercitare alcuna supervisione. Si parla di un cattivo affare.
Perché i pegni PACE sono attaccati alla proprietà stessa piuttosto che al proprietario, questi prestiti possono rendere impossibile per un proprietario rifinanziare o ottenere una seconda ipoteca e possono ostacolare il trasferimento della proprietà da un proprietario ad un altro. In questo modo, il finanziamento PACE può diminuire l’equità e mettere a rischio il sogno americano della proprietà della casa.
Fortunatamente, due membri locali del Congresso riconoscono questo problema e stanno prendendo l’iniziativa su questo tema. I rappresentanti degli Stati Uniti Ed Royce (un repubblicano che rappresenta il 39° distretto) e Brad Sherman (un democratico che rappresenta il 30° distretto) hanno co-sponsorizzato H.R. 1958. Questo disegno di legge bipartisan – che è noto come il Protecting Americans from Credit Entanglements Act del 2017 o, più semplicemente, come il PACE Act del 2017 – renderebbe il finanziamento PACE soggetto alla legge federale Truth in Lending Act.
L’Orange County Association of REALTORS® ritiene che il finanziamento PACE dovrebbe essere soggetto agli stessi regolamenti e alla supervisione di altre alternative di finanziamento e che i consumatori dovrebbero essere protetti da un’adeguata divulgazione anticipata dei tassi di interesse, costi di prestito e spese associate. Se siete d’accordo, vi preghiamo di unirvi a Orange County REALTORS® nell’opporsi a ciò che il finanziamento PACE è diventato, esprimendo il vostro sostegno per H.R. 1958 al vostro membro del Congresso.
Craig Borner, broker-proprietario di Riviera Coast Properties a San Clemente, è stato un direttore della Orange County Association of REALTORS® dal 2002 ed è attualmente al servizio di tale organizzazione come presidente.