Finanțarea pentru energie curată evaluată în funcție de proprietate este un program controversat care ocolește procesul tradițional de împrumut și refinanțare pentru a finanța modernizări eficiente din punct de vedere energetic la locuințe și întreprinderi prin evaluări ale impozitului pe proprietate. În timp ce autorii legislației originale PACE din California au avut probabil intenții bune, programul, așa cum este practicat astăzi, pune proprietarii de locuințe din statul de aur în mare pericol.
„Cei care nu-și pot aminti trecutul”, scria George Santayana în „Viața rațiunii” (1905), „sunt condamnați să îl repete”. Deși mulți factori au contribuit la criza creditelor ipotecare din 2008, principalul dintre ei a fost creditarea prădătoare.
Finanțarea PACE este comercializată de reprezentanții de vânzări ai antreprenorilor care nu posedă nicio expertiză financiară. Împrumutații sunt aprobați fără a se ține cont de capacitatea lor de rambursare. Și, deși această finanțare este garantată de un privilegiu fiscal super-prioritar, împrumutaților li se percep rate ale dobânzii și comisioane de inițiere nejustificat de mari. Fără nicio reglementare care să restricționeze aceste practici prădătoare, finanțarea PACE afectează profund capitalul propriu al celor care au cea mai mare nevoie de ea.
Pentru că finanțarea PACE este rambursată printr-o evaluare adăugată la factura de impozit pe proprietate, un consiliu municipal trebuie să fie de acord să participe la o Autoritate comună PACE înainte ca această formă de finanțare să poată fi pusă la dispoziția locuitorilor orașului. Alte opțiuni de finanțare, cum ar fi împrumuturile de capitaluri proprii, sunt reglementate de legislația federală și nu necesită aprobarea unui consiliu local al orașului.
Membrilor consiliului li se spune adesea că, pur și simplu, fac posibil ca locuitorii lor să beneficieze de o opțiune de finanțare. Adevărul este că, atunci când un oraș este de acord să facă parte dintr-un PACE JPA, acel oraș permite utilizarea autorității sale de percepere a impozitelor, dar nu poate exercita nicio supraveghere. Vorbim despre o afacere proastă.
Pentru că privilegiile PACE sunt atașate proprietății în sine și nu proprietarului, aceste împrumuturi pot face imposibilă refinanțarea unui proprietar sau obținerea unei a doua ipoteci și pot obstrucționa transferul proprietății de la un proprietar la altul. În acest fel, finanțarea PACE poate diminua capitalul propriu și poate pune în pericol visul american de a fi proprietar de locuință.
Din fericire, doi membri locali ai Congresului recunosc această problemă și iau inițiativa în acest sens. Reprezentanții S.U.A. Ed Royce (un republican care reprezintă districtul 39) și Brad Sherman (un democrat care reprezintă districtul 30) au co-sponsorizat H.R. 1958. Acest proiect de lege bipartizan – care este cunoscut sub numele de Protecting Americans from Credit Entanglements Act of 2017 sau, mai simplu, ca PACE Act of 2017 – ar face ca finanțarea PACE să fie supusă legii federale Truth in Lending Act.
Asociația Orange County Association of REALTORS® consideră că finanțarea PACE ar trebui să fie supusă acelorași reglementări și supravegheri ca și alte alternative de finanțare și că consumatorii ar trebui să fie protejați prin dezvăluirea adecvată în avans a ratelor dobânzilor, a costurilor de împrumut și a comisioanelor asociate. Dacă sunteți de acord, vă rugăm să vă alăturați Orange County REALTORS® în a vă opune la ceea ce a devenit finanțarea PACE, exprimându-vă sprijinul pentru H.R. 1958 membrului dvs. din Congres.
Craig Borner, broker-proprietar al Riviera Coast Properties din San Clemente, este director al Orange County Association of REALTORS® din 2002 și în prezent servește această organizație în calitate de președinte.