Property Assessed Clean Energy-finansiering er et kontroversielt program, der omgår den traditionelle låne- og refinansieringsproces for at finansiere energieffektive opgraderinger af boliger og virksomheder gennem ejendomsskattevurderinger. Selv om forfatterne af Californiens oprindelige PACE-lovgivning sandsynligvis havde gode intentioner, bringer programmet, som det praktiseres i dag, boligejere i den gyldne stat i alvorlig fare.
“De, der ikke kan huske fortiden”, skrev George Santayana i “The Life of Reason” (1905), “er dømt til at gentage den”. Selv om mange faktorer bidrog til realkreditkrisen i 2008, var den vigtigste af disse faktorer underslæbende långivning.
PACE-finansiering markedsføres af entreprenørers salgsrepræsentanter, der ikke har nogen finansiel ekspertise. Låntagerne godkendes uden hensyntagen til deres tilbagebetalingsevne. Og selv om denne finansiering er sikret ved en superprioritetsskattepant, opkræves låntagerne uberettiget høje rentesatser og oprettelsesgebyrer. Uden nogen form for regulering, der begrænser denne underbudspraksis, æder PACE-finansiering dybt ind i egenkapitalen hos dem, der har mest brug for den.
Da PACE-finansiering tilbagebetales gennem en vurdering, der lægges oven i ejendomsskatteregningen, skal et byråd acceptere at deltage i en PACE Joint Powers Authority, før denne form for finansiering kan stilles til rådighed for byens indbyggere. Andre finansieringsmuligheder, f.eks. lån på egenkapitalen, er reguleret af føderal lovgivning og kræver ikke godkendelse fra et lokalt byråd.
Rådsmedlemmer får ofte at vide, at de blot gør det muligt for deres indbyggere at benytte sig af en finansieringsmulighed. Sandheden er, at når en by accepterer at være en del af en PACE JPA, tillader den pågældende by brug af sin skatteopkrævningsmyndighed, men kan ikke udøve noget tilsyn. Det er en dårlig aftale.
Da PACE-panterettighederne er knyttet til selve ejendommen og ikke til ejeren, kan disse lån gøre det umuligt for en ejer at refinansiere eller opnå et andet realkreditlån og kan hindre overdragelse af ejendommen fra en ejer til en anden. På denne måde kan PACE-finansiering mindske egenkapitalen og bringe den amerikanske drøm om at være boligejer i fare.
Glædeligvis erkender to lokale medlemmer af Kongressen dette problem og går i spidsen for dette spørgsmål. De amerikanske repræsentanter Ed Royce (en republikaner, der repræsenterer det 39. distrikt) og Brad Sherman (en demokrat, der repræsenterer det 30. distrikt) har været medforslagsstiller til H.R. 1958. Dette topartistiske lovforslag – der er kendt som Protecting Americans from Credit Entanglements Act of 2017 eller mere enkelt som PACE Act of 2017 – vil gøre PACE-finansiering omfattet af den føderale Truth in Lending Act.
The Orange County Association of REALTORS® mener, at PACE-finansiering bør være underlagt de samme regler og tilsyn som andre finansieringsalternativer, og at forbrugerne bør beskyttes ved at få tilstrækkelige oplysninger på forhånd om rentesatser, låneomkostninger og dermed forbundne gebyrer. Hvis du er enig, bedes du slutte dig til Orange County REALTORS® og modsætte dig det, som PACE-finansiering er blevet til, ved at udtrykke din støtte til H.R. 1958 over for dit medlem af Kongressen.
Craig Borner, mægler og ejer af Riviera Coast Properties i San Clemente, har været direktør for Orange County Association of REALTORS® siden 2002 og tjener i øjeblikket denne organisation som præsident.