Property Assessed Clean Energy -rahoitus on kiistanalainen ohjelma, jossa kierretään perinteinen laina- ja jälleenrahoitusprosessi ja rahoitetaan koteihin ja yrityksiin tehtäviä energiatehokkaita päivityksiä kiinteistöverotuksen kautta. Vaikka Kalifornian alkuperäisen PACE-lainsäädännön laatijoilla oli luultavasti hyvät aikomukset, ohjelma, sellaisena kuin sitä nykyään harjoitetaan, asettaa kultaisen osavaltion asunnonomistajat vakavaan vaaraan.
”Ne, jotka eivät pysty muistamaan menneisyyttä”, kirjoitti George Santayana teoksessaan ”The Life of Reason” (”Järjen elämä”) (1905), ”ovat tuomittuja toistamaan sitä.” Vaikka monet tekijät vaikuttivat vuoden 2008 asuntolainakriisiin, tärkein niistä oli saalistava luotonanto.
PACE-rahoitusta markkinoivat urakoitsijoiden myyntiedustajat, joilla ei ole rahoitusalan asiantuntemusta. Lainanottajat hyväksytään ottamatta huomioon heidän takaisinmaksukykyään. Ja vaikka tämän rahoituksen vakuutena on erittäin etuoikeutettu veropanttioikeus, lainanottajilta peritään perusteettoman korkeita korkoja ja toimitusmaksuja. Ilman minkäänlaista sääntelyä, joka rajoittaisi näitä saalistuskäytäntöjä, PACE-rahoitus syö syvälle niiden kotipääomaa, jotka sitä eniten tarvitsevat.
Koska PACE-rahoitus maksetaan takaisin kiinteistöverolaskuun lisättävällä verotuksella, kaupunginvaltuuston on suostuttava osallistumaan PACE-yhteisvaltuuskunnan toimintaan, ennen kuin tätä rahoitusmuotoa voidaan tarjota kaupungin asukkaille. Muita rahoitusvaihtoehtoja, kuten asuntolainoja, säännellään liittovaltion lailla, eivätkä ne vaadi kaupunginvaltuuston hyväksyntää.
Valtuustojen jäsenille sanotaan usein, että he vain mahdollistavat asukkaidensa mahdollisuuden hyödyntää rahoitusvaihtoehtoa. Totuus on, että kun kaupunki suostuu olemaan osa PACE JPA:ta, se sallii veronkantovaltansa käytön, mutta ei voi harjoittaa valvontaa.
Koska PACE-panttioikeudet on kiinnitetty kiinteistöön itseensä eikä kiinteistön omistajaan, nämä lainat voivat tehdä omistajalle mahdottomaksi jälleenrahoituksen tai toisen asuntolainan saamisen ja voivat estää kiinteistön siirtämisen omistajalta toiselle. Tällä tavoin PACE-rahoitus voi vähentää omaa pääomaa ja vaarantaa amerikkalaisen unelman asunnon omistamisesta.
Onneksi kaksi paikallista kongressin jäsentä on tunnistanut tämän ongelman ja on ottanut ohjat käsiinsä tässä asiassa. Yhdysvaltain edustajat Ed Royce (republikaani, joka edustaa 39. vaalipiiriä) ja Brad Sherman (demokraatti, joka edustaa 30. vaalipiiriä) ovat tukeneet yhdessä lakialoitetta H.R. 1958. Tämä kaksipuolueinen lakiehdotus – joka tunnetaan nimellä Protecting Americans from Credit Entanglements Act of 2017 tai yksinkertaisemmin PACE Act of 2017 – tekisi PACE-rahoituksesta liittovaltion Truth in Lending Act -lain alaisen.
Orange County Association of REALTORS® uskoo, että PACE-rahoitukseen pitäisi soveltaa samoja säännöksiä ja valvontaa kuin muihinkin rahoitusvaihtoehtoihin ja että kuluttajia pitäisi suojella riittävällä etukäteisilmoittamisella, jossa kerrotaan koroista, lainakustannuksista ja liitännäisistä maksuista. Jos olette samaa mieltä, liittykää Orange County REALTORS®:n joukkoon vastustamaan sitä, mitä PACE-rahoituksesta on tullut, ilmaisemalla tukenne H.R. 1958:lle kongressin jäsenellenne.
Craig Borner, San Clementessä sijaitsevan Riviera Coast Properties -yhtiön meklari-omistaja, on ollut Orange County Association of REALTORS®:n johtajana vuodesta 2002 lähtien, ja tällä hetkellä hän toimii järjestön puheenjohtajana.