Le financement de l’énergie propre évaluée par la propriété est un programme controversé qui contourne le processus traditionnel de prêt et de refinancement pour financer les améliorations éconergétiques des maisons et des entreprises par le biais des évaluations des impôts fonciers. Bien que les auteurs de la législation PACE originale de la Californie aient probablement eu de bonnes intentions, le programme tel qu’il est pratiqué aujourd’hui fait courir de graves risques aux propriétaires de l’État d’or.
« Ceux qui ne peuvent se souvenir du passé », a écrit George Santayana dans « La vie de la raison » (1905), « sont condamnés à le répéter ». Bien que de nombreux facteurs aient contribué à la crise hypothécaire de 2008, le principal d’entre eux était le prêt prédateur.
Le financement PACE est commercialisé par les représentants commerciaux des entrepreneurs qui ne possèdent aucune expertise financière. Les emprunteurs sont approuvés sans tenir compte de leur capacité de remboursement. Et bien que ce financement soit garanti par un privilège fiscal super-prioritaire, les emprunteurs se voient imposer des taux d’intérêt et des frais de montage injustifiés. Sans aucune réglementation pour restreindre ces pratiques prédatrices, le financement PACE ronge profondément l’avoir immobilier de ceux qui en ont le plus besoin.
Parce que le financement PACE est remboursé par une évaluation ajoutée à la facture d’impôt foncier, un conseil municipal doit accepter de participer à une autorité conjointe PACE avant que cette forme de financement puisse être mise à la disposition des résidents de la ville. D’autres options de financement, telles que les prêts immobiliers, sont réglementées par la loi fédérale et ne nécessitent pas l’approbation d’un conseil municipal local.
On dit souvent aux membres du conseil qu’ils permettent simplement à leurs résidents de profiter d’une option de financement. La vérité est que lorsqu’une ville accepte de faire partie d’un PACE JPA, cette ville permet l’utilisation de son autorité de prélèvement d’impôts, mais ne peut exercer aucune surveillance. Vous parlez d’une mauvaise affaire.
Parce que les privilèges PACE sont attachés à la propriété elle-même plutôt qu’au propriétaire, ces prêts peuvent rendre impossible pour un propriétaire de se refinancer ou d’obtenir une seconde hypothèque et peuvent faire obstacle au transfert de la propriété d’un propriétaire à un autre. De cette façon, le financement PACE peut diminuer l’équité et mettre en danger le rêve américain de l’accession à la propriété.
Heureusement, deux membres locaux du Congrès reconnaissent ce problème et prennent l’initiative sur cette question. Les représentants américains Ed Royce (un républicain qui représente le 39e district) et Brad Sherman (un démocrate qui représente le 30e district) ont coparrainé la H.R. 1958. Ce projet de loi bipartisan – connu sous le nom de Protecting Americans from Credit Entanglements Act of 2017 ou, plus simplement, de PACE Act of 2017 – soumettrait le financement PACE à la loi fédérale Truth in Lending Act.
L’Orange County Association of REALTORS® estime que le financement PACE devrait être soumis aux mêmes réglementations et à la même surveillance que les autres alternatives de financement et que les consommateurs devraient être protégés par une divulgation préalable adéquate des taux d’intérêt, des coûts de prêt et des frais associés. Si vous êtes d’accord, veuillez rejoindre les REALTORS® du comté d’Orange pour vous opposer à ce que le financement PACE est devenu en exprimant votre soutien à la H.R. 1958 à votre membre du Congrès.
Craig Borner, courtier-propriétaire de Riviera Coast Properties à San Clemente, est directeur de l’Association des REALTORS® du comté d’Orange depuis 2002 et sert actuellement cette organisation comme président.