La financiación de la energía limpia evaluada por la propiedad es un programa controvertido que elude el proceso tradicional de préstamo y refinanciación para financiar las mejoras de eficiencia energética en los hogares y las empresas a través de las evaluaciones del impuesto sobre la propiedad. Aunque los autores de la legislación PACE original de California probablemente tenían buenas intenciones, el programa, tal y como se practica hoy, pone en grave riesgo a los propietarios de viviendas en el Estado Dorado.
«Aquellos que no pueden recordar el pasado», escribió George Santayana en «La vida de la razón» (1905), «están condenados a repetirlo». Aunque son muchos los factores que contribuyeron a la crisis hipotecaria de 2008, el principal de ellos fue la concesión de préstamos abusivos.
La financiación PACE es comercializada por representantes de ventas de contratistas que no poseen conocimientos financieros. Los prestatarios son aprobados sin tener en cuenta su capacidad de reembolso. Y aunque esta financiación está garantizada por un gravamen fiscal superprivilegiado, a los prestatarios se les cobran tipos de interés y comisiones de apertura injustificadamente elevados. Sin ninguna regulación que restrinja estas prácticas depredadoras, la financiación PACE afecta profundamente al patrimonio de las personas que más lo necesitan.
Debido a que la financiación PACE se reembolsa a través de un gravamen añadido a la factura del impuesto sobre bienes inmuebles, los ayuntamientos deben aceptar participar en una Autoridad de Poderes Conjuntos PACE antes de que esta forma de financiación pueda ponerse a disposición de los residentes de la ciudad. Otras opciones de financiación, como los préstamos con garantía hipotecaria, están reguladas por la ley federal y no requieren la aprobación del ayuntamiento.
A menudo se dice a los concejales que simplemente están haciendo posible que sus residentes se beneficien de una opción de financiación. La verdad es que cuando una ciudad acepta formar parte de una JPA PACE, esa ciudad permite el uso de su autoridad de recaudación de impuestos, pero no puede ejercer ninguna supervisión. Hablando de un mal negocio.
Debido a que los gravámenes PACE están ligados a la propiedad en sí misma y no al propietario, estos préstamos pueden hacer imposible que un propietario pueda refinanciar u obtener una segunda hipoteca y pueden obstruir la transferencia de la propiedad de un propietario a otro. De este modo, la financiación PACE puede disminuir el patrimonio y poner en riesgo el sueño americano de ser propietario de una vivienda.
Afortunadamente, dos miembros locales del Congreso reconocen este problema y están tomando la iniciativa en este asunto. Los congresistas Ed Royce (republicano que representa al distrito 39) y Brad Sherman (demócrata que representa al distrito 30) han copatrocinado la ley H.R. 1958. Este proyecto de ley bipartidista -conocido como la Ley para Proteger a los Estadounidenses de los Enredos Crediticios de 2017 o, más sencillamente, como la Ley PACE de 2017- haría que la financiación PACE estuviera sujeta a la Ley Federal de Veracidad en los Préstamos.
La Asociación de Agentes Inmobiliarios del Condado de Orange cree que la financiación PACE debería estar sujeta a las mismas regulaciones y a la misma supervisión que otras alternativas de financiación y que los consumidores deberían estar protegidos por una adecuada divulgación por adelantado de las tasas de interés, los costos de los préstamos y las tarifas asociadas. Si está de acuerdo, únase a los REALTORS® del condado de Orange para oponerse a lo que ha llegado a ser la financiación PACE expresando su apoyo a la ley H.R. 1958 a su miembro del Congreso.
Craig Borner, agente-propietario de Riviera Coast Properties en San Clemente, ha sido director de la Asociación de REALTORS® del condado de Orange desde 2002 y actualmente es presidente de dicha organización.