A Property Assessed Clean Energy finanszírozás egy ellentmondásos program, amely megkerüli a hagyományos hitel- és refinanszírozási folyamatot, hogy az ingatlanok és vállalkozások energiahatékony korszerűsítését az ingatlanadó kivetésén keresztül finanszírozza. Bár Kalifornia eredeti PACE-törvényének alkotóinak valószínűleg jó szándékai voltak, a program a mai formájában komoly veszélynek teszi ki az Aranyállamban élő háztulajdonosokat.
“Azok, akik nem emlékeznek a múltra” – írta George Santayana “Az értelem élete” (1905) című művében – “arra vannak kárhoztatva, hogy megismételjék azt”. Bár a 2008-as jelzáloghitel-válsághoz számos tényező járult hozzá, ezek közül a legfontosabb a ragadozó hitelezés volt.
A PACE-finanszírozást olyan vállalkozói értékesítési képviselők forgalmazzák, akik nem rendelkeznek pénzügyi szakértelemmel. A hitelfelvevőket a visszafizetési képességük figyelembevétele nélkül hagyják jóvá. És bár ezt a finanszírozást egy elsőbbségi adózálogjog biztosítja, a hitelfelvevőket indokolatlanul magas kamatlábakkal és kezelési költségekkel terhelik. Az ilyen ragadozó gyakorlatokat korlátozó szabályozás nélkül a PACE-finanszírozás mélyen felemészti azoknak a lakástőkéjét, akiknek a legnagyobb szükségük van rá.
Mivel a PACE-finanszírozás visszafizetése az ingatlanadó-számlához hozzáadott adóból történik, a városi tanácsnak bele kell egyeznie a PACE közös hatáskörű hatóságban való részvételbe, mielőtt ez a finanszírozási forma elérhetővé válna a város lakói számára. Más finanszírozási lehetőségeket, például a lakáscélú hiteleket szövetségi törvény szabályozza, és nem szükséges a helyi városi tanács jóváhagyása.
A tanácstagoknak gyakran azt mondják, hogy ők csak lehetővé teszik a lakosok számára, hogy élhessenek egy finanszírozási lehetőséggel. Az igazság az, hogy amikor egy város beleegyezik abba, hogy részt vesz egy PACE JPA-ban, a város lehetővé teszi az adókivetési jogkörének használatát, de nem gyakorolhat semmilyen felügyeletet.
Mivel a PACE-zálogjogok nem az ingatlan tulajdonosához, hanem magához az ingatlanhoz kapcsolódnak, ezek a hitelek lehetetlenné tehetik a tulajdonos számára a refinanszírozást vagy a második jelzálogjog felvételét, és akadályozhatják az ingatlan egyik tulajdonosról a másikra történő átruházását. Ily módon a PACE finanszírozás csökkentheti a saját tőkét, és veszélyeztetheti a lakástulajdonlás amerikai álmát.
Szerencsére a kongresszus két helyi képviselője felismerte ezt a problémát, és vezető szerepet vállal ebben a kérdésben. Ed Royce (republikánus képviselő, aki a 39. körzetet képviseli) és Brad Sherman (demokrata képviselő, aki a 30. körzetet képviseli) társszponzorálta a H.R. 1958-at. Ez a kétpárti törvényjavaslat – amely az Amerikaiak védelméről szóló 2017. évi törvény (Protecting Americans from Credit Entanglements Act of 2017) vagy egyszerűbben a 2017. évi PACE törvény (PACE Act of 2017) néven ismert – a PACE finanszírozást a szövetségi hitelezési törvény (Truth in Lending Act) hatálya alá vonná.
Az Orange County Association of REALTORS® úgy véli, hogy a PACE finanszírozást ugyanolyan szabályozásnak és felügyeletnek kell alávetni, mint más finanszírozási alternatívákat, és hogy a fogyasztókat a kamatok, hitelköltségek és kapcsolódó díjak megfelelő előzetes közzétételével kell védeni. Ha egyetért, kérjük, csatlakozzon az Orange County REALTORS®-hoz a PACE finanszírozás ellen, és fejezze ki támogatását a H.R. 1958-as törvényjavaslat iránt a kongresszus képviselőjének.
Craig Borner, a San Clemente-i Riviera Coast Properties bróker-tulajdonosa 2002 óta az Orange County Association of REALTORS® igazgatója, jelenleg pedig a szervezet elnökeként tevékenykedik.