Property Assessed Clean Energy-finansiering är ett kontroversiellt program som kringgår den traditionella låne- och refinansieringsprocessen för att finansiera energieffektiva uppgraderingar av bostäder och företag genom fastighetsskattebedömningar. Författarna till Kaliforniens ursprungliga PACE-lagstiftning hade förmodligen goda avsikter, men programmet som det tillämpas i dag utsätter husägare i Golden State för allvarliga risker.
”De som inte kan minnas det förflutna”, skrev George Santayana i ”The Life of Reason” (1905), ”är dömda att upprepa det”. Även om många faktorer bidrog till 2008 års bolånekris var den främsta av dem rovdriftslån.
PACE-finansiering marknadsförs av entreprenörers säljare som inte har någon finansiell expertis. Låntagarna godkänns utan att deras återbetalningsförmåga beaktas. Och trots att denna finansiering är säkrad genom en skattepant med superprioritet debiteras låntagarna omotiverat höga räntesatser och uppläggningsavgifter. Utan någon reglering för att begränsa dessa rovdriftsmetoder äter PACE-finansieringen djupt in i hemkapitalet hos dem som behöver det mest.
Eftersom PACE-finansieringen återbetalas genom en bedömning som läggs till fastighetsskatten måste ett stadsfullmäktige gå med på att delta i en gemensam myndighet för PACE-finansiering innan denna form av finansiering kan göras tillgänglig för stadens invånare. Andra finansieringsalternativ, t.ex. lån för eget kapital, regleras av federal lag och kräver inget godkännande från ett lokalt stadsfullmäktige.
Rådsledamöter får ofta höra att de helt enkelt gör det möjligt för invånarna att dra nytta av ett finansieringsalternativ. Sanningen är att när en stad går med på att vara en del av ett PACE JPA, tillåter staden att använda sin skatteuppbördsmyndighet men kan inte utöva någon tillsyn. Snacka om en dålig affär.
Eftersom PACE-lånen är knutna till själva fastigheten snarare än till fastighetsägaren kan dessa lån göra det omöjligt för en ägare att refinansiera eller få ett andra hypotekslån och kan hindra överföringen av fastigheten från en ägare till en annan. På detta sätt kan PACE-finansiering minska det egna kapitalet och äventyra den amerikanska drömmen om att äga sin bostad.
Troligtvis är två lokala kongressledamöter medvetna om detta problem och tar ledningen i denna fråga. De amerikanska representanterna Ed Royce (republikan som representerar det 39:e distriktet) och Brad Sherman (demokrat som representerar det 30:e distriktet) har tillsammans med andra förespråkat H.R. 1958. Detta tvåpartistiska lagförslag – som är känt som Protecting Americans from Credit Entanglements Act of 2017 eller, enklare, som PACE Act of 2017 – skulle göra PACE-finansiering till föremål för den federala Truth in Lending Act.
The Orange County Association of REALTORS® anser att PACE-finansiering bör omfattas av samma regler och tillsyn som andra finansieringsalternativ och att konsumenterna bör skyddas genom adekvat förhandsinformation om räntesatser, lånekostnader och tillhörande avgifter. Om du håller med, var snäll och gå med Orange County REALTORS® i att motsätta dig vad PACE-finansiering har blivit genom att uttrycka ditt stöd för H.R. 1958 till din kongressledamot.
Craig Borner, mäklare och ägare av Riviera Coast Properties i San Clemente, har varit styrelseledamot i Orange County Association of REALTORS® sedan 2002 och är för närvarande ordförande för denna organisation.