Property Assessed Clean Energy finansowanie jest kontrowersyjny program, który omija tradycyjny proces pożyczki i refinansowania do finansowania energooszczędnych modernizacji do domów i przedsiębiorstw poprzez oceny podatku od nieruchomości. Podczas gdy autorzy oryginalnego kalifornijskiego ustawodawstwa PACE prawdopodobnie mieli dobre intencje, program w formie, w jakiej jest praktykowany dzisiaj, naraża właścicieli domów w Złotym Stanie na poważne ryzyko.
„Ci, którzy nie pamiętają przeszłości”, napisał George Santayana w „Życiu rozumu” (1905), „są skazani na jej powtarzanie”. Chociaż wiele czynników przyczyniło się do kryzysu hipotecznego w 2008 roku, głównym z nich było drapieżne pożyczanie.
Finansowanie PACE jest sprzedawane przez przedstawicieli handlowych wykonawców, którzy nie posiadają żadnej wiedzy finansowej. Pożyczkobiorcy są zatwierdzane bez uwzględnienia ich zdolności do spłaty. I chociaż finansowanie to jest zabezpieczone zastawem podatkowym o najwyższym pierwszeństwie, kredytobiorcy są obciążani bezpodstawnie wysokimi stopami procentowymi i opłatami wstępnymi. Bez żadnych regulacji w celu ograniczenia tych drapieżnych praktyk, finansowanie PACE zjada głęboko w kapitale domowym tych, którzy potrzebują go najbardziej.
Ponieważ finansowanie PACE jest spłacane przez ocenę dodaną do rachunku podatku od nieruchomości, rada miasta musi zgodzić się na udział w PACE Joint Powers Authority, zanim ta forma finansowania może być udostępniona mieszkańcom miasta. Inne opcje finansowania, takie jak kredyty mieszkaniowe, są regulowane przez prawo federalne i nie wymagają zatwierdzenia przez lokalną radę miasta.
Członkom rady często mówi się, że po prostu umożliwiają swoim mieszkańcom skorzystanie z opcji finansowania. Prawda jest taka, że kiedy miasto zgadza się być częścią PACE JPA, to miasto pozwala na korzystanie ze swoich uprawnień do nakładania podatków, ale nie może wykonywać żadnego nadzoru. Talk about a bad deal.
Because PACE liens are attached to the property itself rather than to the property owner, these loans can make it impossible for an owner to refinance or to obtain a second mortgage and can obstruct transfer of the property from one owner to another. W ten sposób, finansowanie PACE może zmniejszyć kapitał i umieścić American Dream of homeownership na ryzyko.
Na szczęście, dwóch lokalnych członków Kongresu rozpoznaje ten problem i podejmują inicjatywę w tej sprawie. Reprezentanci Stanów Zjednoczonych Ed Royce (Republikanin, który reprezentuje 39. okręg) i Brad Sherman (Demokrata, który reprezentuje 30. okręg) są współsponsorami H.R. 1958. Ten dwupartyjny projekt ustawy – który jest znany jako Protecting Americans from Credit Entanglements Act of 2017 lub, prościej, jako PACE Act of 2017 – sprawiłby, że finansowanie PACE podlegałoby federalnej ustawie Truth in Lending Act.
The Orange County Association of REALTORS® uważa, że finansowanie PACE powinno podlegać tym samym przepisom i nadzorowi, co inne alternatywy finansowania i że konsumenci powinni być chronieni przez odpowiednie ujawnienie z góry stóp procentowych, kosztów kredytu i powiązanych opłat. Jeśli się zgadzasz, proszę dołączyć Orange County REALTORS ® w sprzeciwie wobec tego, co finansowanie PACE stało się wyrażając swoje poparcie dla H.R. 1958 do swojego członka Kongresu.
Craig Borner, broker-właściciel Riviera Coast Properties w San Clemente, był dyrektorem Orange County Association of REALTORS ® od 2002 roku i obecnie służy tej organizacji jako president.
.