Property Assessed Clean Energy-financiering is een controversieel programma dat het traditionele lening- en herfinancieringsproces omzeilt om energie-efficiënte upgrades van huizen en bedrijven te financieren via onroerendgoedbelastingaanslagen. Hoewel de auteurs van de oorspronkelijke PACE-wetgeving van Californië waarschijnlijk goede bedoelingen hadden, brengt het programma zoals het vandaag wordt toegepast huiseigenaren in de Golden State ernstig in gevaar.
“Degenen die zich het verleden niet kunnen herinneren,” schreef George Santayana in “The Life of Reason” (1905), “zijn gedoemd om het te herhalen.” Hoewel veel factoren hebben bijgedragen aan de hypotheekcrisis van 2008, was de belangrijkste daarvan roofzuchtige leningen.
PACE-financiering wordt op de markt gebracht door verkoopvertegenwoordigers van aannemers die geen financiële expertise bezitten. Leners worden goedgekeurd zonder rekening te houden met hun vermogen om terug te betalen. En hoewel deze financiering wordt gedekt door een fiscaal pandrecht met superprioriteit, worden kredietnemers ongerechtvaardigd hoge rentetarieven en afsluitprovisies in rekening gebracht. Zonder enige regelgeving om deze afbraakpraktijken te beperken, vreet PACE-financiering diep in het huisvermogen van degenen die het het hardst nodig hebben.
Omdat PACE-financiering wordt terugbetaald door middel van een aanslag die aan de onroerendezaakbelasting wordt toegevoegd, moet een gemeenteraad instemmen met deelname aan een PACE Joint Powers Authority voordat deze vorm van financiering beschikbaar kan worden gesteld aan stadsbewoners. Andere financieringsopties, zoals participatieleningen, worden geregeld door de federale wetgeving en vereisen geen goedkeuring van een lokale gemeenteraad.
Raadsleden krijgen vaak te horen dat ze het hun inwoners gewoon mogelijk maken om te profiteren van een financieringsoptie. De waarheid is dat wanneer een stad ermee instemt deel uit te maken van een PACE JPA, die stad het gebruik van zijn belastingheffingsbevoegdheid toestaat, maar geen toezicht kan uitoefenen. Over een slechte deal gesproken.
Omdat PACE pandrechten aan het onroerend goed zelf zijn verbonden in plaats van aan de eigenaar van het onroerend goed, kunnen deze leningen het voor een eigenaar onmogelijk maken om te herfinancieren of een tweede hypotheek te krijgen en kunnen ze de overdracht van het onroerend goed van de ene eigenaar aan de andere belemmeren. Op deze manier kan PACE-financiering het eigen vermogen aantasten en de Amerikaanse droom van huiseigenaarschap in gevaar brengen.
Gelukkig erkennen twee lokale leden van het Congres dit probleem en nemen zij het voortouw in deze kwestie. U.S. Vertegenwoordigers Ed Royce (een Republikein die het 39e District vertegenwoordigt) en Brad Sherman (een Democraat die het 30e District vertegenwoordigt) zijn mede-indieners van H.R. 1958. Dit tweepartijdige wetsvoorstel – dat bekend staat als de Protecting Americans from Credit Entanglements Act of 2017 of, eenvoudiger, als de PACE Act of 2017 – zou PACE-financiering onder de federale Truth in Lending Act laten vallen.
De Orange County Association of REALTORS® is van mening dat PACE-financiering moet worden onderworpen aan dezelfde regelgeving en hetzelfde toezicht als andere financieringsalternatieven en dat consumenten moeten worden beschermd door adequate voorafgaande openbaarmaking van rentetarieven, leenkosten en bijbehorende vergoedingen. Als u het hiermee eens bent, sluit u zich dan aan bij Orange County REALTORS® in verzet tegen wat PACE-financiering is geworden door uw steun voor H.R. 1958 kenbaar te maken aan uw lid van het Congres.
Craig Borner, makelaar-eigenaar van Riviera Coast Properties in San Clemente, is sinds 2002 bestuurder van de Orange County Association of REALTORS® en is momenteel voorzitter van die organisatie.