Nei mercati degli alloggi ad alto prezzo come San Jose, California, molti proprietari di case stanno considerando un’aggiunta di un appartamento o una suite per suoceri per ospitare i loro figli o genitori adulti. Altri stanno aggiungendo per generare un reddito da locazione.
In effetti, le città a livello nazionale stanno allentando le leggi di zonizzazione per alleviare la carenza di alloggi, rendendo più semplice per i proprietari di case aggiungere quelle che sono legalmente chiamate Unità Abitative Accessorie, o ADU alle loro proprietà esistenti. Si noti che l’aggiunta di un ADU non rende necessariamente la vostra proprietà un duplex.
Al momento in cui scriviamo, la legislatura della California sta valutando una legge che permetterebbe ai proprietari di casa di convertire una proprietà monofamiliare in un duplex senza riguardo alle leggi di zonizzazione.
Supponendo che tu viva in una zona che permette suite di suoceri o aggiunte di appartamenti, dovresti costruirne uno?
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Quali sono i benefici di un’aggiunta di casa?
Se stai considerando un’aggiunta alla casa per un appartamento o una suite, probabilmente stai cercando di ottenere uno o più di questi vantaggi:
- Costruire relazioni familiari (avere i nonni sul posto può essere ottimo per i bambini)
- Aiutare i figli adulti a fare passi verso l’indipendenza a prezzi accessibili
- Rendere più facile la cura dei genitori anziani (ed evitare cure istituzionali o costosi aiuti in casa)
- Generare reddito da locazione
- Aggiungere spazio privato per gli ospiti
- Creare spazio residenziale per un custode, governante, giardiniere, babysitter, o assistenza sanitaria a domicilio
- Generare un reddito da affitto da un’aggiunta di un appartamento
- Andare “in piccolo” trasferendosi nell’ADU e affittando la casa principale
Prima di costruire una suite per suoceri o un’aggiunta di appartamento
Prima di tutto, scopri come la tua comunità vede queste aggiunte. Se la vostra zona non è stata classificata per le case a più unità abitative, o le tasse sulle proprietà duplex sono più alte, evitate le caratteristiche che potrebbero riclassificare la vostra casa monofamiliare come un duplex. Queste potrebbero includere:
- Utilità separate dalla casa principale
- Indirizzo diverso dalla casa principale (per esempio, 100 Main Street e 100-A Main Street)
- Dimensione relativa e posizionamento della casa (due unità duplex di 800 piedi quadrati contro una casa di 1.200 piedi quadrati e un accessorio di 400 piedi quadrati)
- Occupazione (in alcune aree non classificate per case multi unità, puoi avere un ADU solo se vivi nella casa principale. Non puoi affittare entrambi gli edifici)
Vuoi assicurarti che la tua aggiunta a casa sia permessa e legale, e le regole locali contano. Se hai un’associazione di proprietari di casa (HOA), avrai bisogno anche dell’autorizzazione del suo comitato architettonico.
Conformemente ai requisiti del codice locale per le ADU: dimensioni consentite, posti auto, arretramento, altezza, ecc. Ogni area è diversa, quindi assicuratevi che il vostro costruttore sia conforme e ottenga tutti i permessi necessari. La vostra contea, per esempio, può richiedere un setback di 10 piedi per le ADU, un posto auto per ogni camera da letto, e una dimensione non più di 1200 piedi quadrati.
Trova un costruttore rispettabile che abbia familiarità con le regole locali. Preferibilmente uno di cui puoi vedere il lavoro prima di fare affari.
Poi, paga la tua aggiunta. E se stai aggiungendo principalmente per i soldi, assicurati che l’appartamento aumenterà il tuo reddito da locazione o il valore della casa abbastanza da rendere il progetto utile.
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Costo dell’aggiunta di un appartamento o di una suite per suoceri
Secondo Realtor.com, i quartieri separati e indipendenti con cucine, bagni, camere da letto e salotti variano da 300 a 600 piedi quadrati e costano tra i 40.000 e i 125.000 dollari.
Naturalmente, i costi variano a seconda della qualità della costruzione (la tua comunità può avere standard che richiedono finiture costose). Possono arrivare a centinaia di migliaia. E le tasse per i permessi, i costi della manodopera locale, e la costruibilità del vostro lotto hanno un impatto sui costi. Ma ecco un esempio che potrebbe fare al caso vostro:
Simplyadditions.com elenca i suoi costi di costruzione per un appartamento di 600 piedi come segue:
- Costo:$89,000
- Pronto per il trasloco: 3 Mesi
- Camera da letto principale: 11′ x 12′
- Bagno principale: 11′ x 6′
- Cucina: 8′ x 13′
- Soggiorno: 12′ x 12′
- Panca: 3′ x 6′
- Lavanderia: 3′ x 6′
- Dimensione: 600 sq/ft
Questa aggiunta include, secondo il costruttore, un soggiorno, una grande camera da letto, una cabina armadio, un bagno completo, angolo cottura con dispensa e una zona lavanderia. Tuttavia, si può essere richiesto di presentare una serie di piani progettati per l’approvazione con il vostro dipartimento di costruzione, e che può aggiungere significativamente al costo. Si potrebbe anche voler sborsare per materiali di grado superiore e finiture che l’appartamento bare-bones include.
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Qual è il modo migliore per pagare un’aggiunta per la suocera?
Ci sono molti modi per pagare l’aggiunta di un appartamento o una suite per la suocera. Una delle fonti di finanziamento più economiche è il prestito a tasso fisso per l’equità domestica, alias la seconda ipoteca. I tassi d’interesse sono bassi perché la tua proprietà garantisce il prestito.
Prestito per l’equità della casa
I mutui fissi offrono alcuni vantaggi: il tasso d’interesse e i pagamenti sono quasi sempre fissi, e i termini sono generosi — fino a 30 anni. Si riceve una somma forfettaria alla chiusura, che si può anticipare al costruttore se il contratto lo richiede. Tuttavia, dovete avere abbastanza equità nella vostra casa in modo che il totale del vostro attuale saldo del mutuo e il nuovo saldo del prestito non superi l’80% al 90% del vostro attuale valore di proprietà (prima di aggiungere i miglioramenti della casa).
Rifinanziamento cash-out
Se potete migliorare i termini del vostro mutuo esistente con i tassi ipotecari di oggi, considerate un rifinanziamento cash-out. Sostituite semplicemente la vostra vecchia ipoteca con una più grande e usate la differenza per finanziare la vostra aggiunta alla casa. Se vi aspettate di affittare l’aggiunta per più del costo mensile aggiuntivo, questa può essere una buona soluzione.
Tuttavia, tutte le opzioni di cui sopra hanno costi di chiusura significativi. Confrontate i preventivi di diversi istituti di credito ipotecario, e assicuratevi di includerli nei vostri calcoli dei costi.
HELOC
Se state prendendo in prestito un importo relativamente piccolo, una linea di credito di equità domestica può avere più senso. I tassi sono quasi sempre variabili, quindi possono essere meno sicuri quando si finanziano grandi quantità per lunghi periodi di tempo. Ed è ancora un prestito di equità domestica, quindi avrete bisogno di equità per qualificarvi. Ma per piccoli importi da pagare rapidamente, un HELOC può avere senso. Molti hanno costi di chiusura bassi o addirittura nulli.
FHA 203(k) refinance
Questo prestito FHA è anche un cash-out refinance. Ma la differenza con il programma 203(k) è che l’importo del prestito, che può arrivare fino al 96,5% del valore della casa, è basato sul valore della proprietà dopo l’aggiunta della casa. Quindi, se avete poca o nessuna equità domestica, e volete costruire un ADU, potreste essere in grado di farlo con il FHA 203(k).
Questo prestito ha i normali costi di chiusura associati ad un mutuo, più l’assicurazione ipotecaria FHA.
Prestito personale per miglioramenti domestici
Un prestito personale non è garantito dalla proprietà. Questo lo rende più rischioso per il prestatore, quindi il suo tasso di interesse è più alto. Ma l’approvazione e i termini dipendono dal vostro rating e dal vostro reddito, non dal valore della proprietà. E se la vostra unità in affitto non riesce a generare abbastanza reddito per coprire i pagamenti del prestito personale, il vostro prestatore non può pignorare e prendere la vostra casa.
Quanto reddito possono fare i proprietari di casa con un’aggiunta di appartamento?
L’affitto da un’aggiunta di appartamento dipende molto dalle abitudini locali e dalla domanda di alloggi. Se si vive in un quartiere esclusivo o in centro città, si può trovare più domanda che in un ambiente più rurale. Se vivi in una zona di villeggiatura, gli affitti a breve termine come Airbnb potrebbero dare un rendimento più alto di un inquilino a lungo termine.
Per avere un’idea del potenziale reddito da affitto, cerca gli affitti locali e guarda cosa stanno ottenendo. Confrontate i servizi della vostra unità con i loro e stabilite un prezzo. Tieni presente che, a meno che la tua ADU non abbia utenze separate, dovrai coprirle tu stesso. Quindi assicurati che il tuo affitto includa abbastanza per pagare le bollette extra.
Assumi un manager di proprietà per controllare i tuoi inquilini, o fallo tu stesso – con attenzione. Non volete incorrere nelle leggi sull’equità degli alloggi. E non vuoi che un cattivo inquilino viva nella porta accanto. Quindi controllare le referenze e il credito è vitale.
Esempio di investimento ADU reale
Ma se vivi in un quartiere ad alto reddito, il tuo ADU può davvero fruttare. Ecco un esempio di vita reale dal sito buildinganadu.com.
“L’ADU che abbiamo costruito è una casa di 800 piedi quadrati, due camere da letto con un bagno e mezzo. È completamente separata dalla casa principale. È stato progettato da un architetto. Io sono un appaltatore generale con licenza. Ho costruito la casa e abbiamo pagato alla mia azienda il 20% di commissione per l’appaltatore generale.
L’ADU non è un affitto economico. È una bella casa con una cucina completa, un sacco di stoccaggio, aria condizionata, un ponte e un cortile privato recintato. Il costo totale per costruire l’ADU è stato di 185.000 dollari. Che è circa 230 dollari per piede quadrato – e quella cifra include le spese di progettazione, l’ingegneria, le spese per i permessi e tutti i costi di costruzione.
Le nostre tasse sono salite di 2.000 dollari all’anno dopo che abbiamo costruito l’ADU. L’assicurazione di responsabilità civile per l’ADU è di 25 dollari al mese.
Ora affittiamo l’ADU per circa 1.900 dollari al mese. Dopo aver pagato tutte le spese abbiamo circa 870 dollari in più al mese.
Quindi, se avessimo 185.000 dollari in contanti a disposizione e l’affitto annuale fosse di 22.800 dollari e le nostre tasse sulla proprietà salissero di 2.000 dollari all’anno e pagassimo 300 dollari ogni anno per l’assicurazione, allora il ritorno sul nostro denaro investito sarebbe di circa l’11%.”
E questo porta alla prossima sezione — i costi nascosti. Notate che l’investitore ha sperimentato un aumento delle tasse di proprietà dopo aver aggiunto l’ADU. Controllate i vostri codici locali perché potreste anche voi.
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Costo nascosto dell’aggiunta di un appartamento
Sia che tu stia pianificando di affittare la tua unità o meno, sii consapevole dei potenziali costi aggiuntivi che potresti incontrare con l’aggiunta del tuo appartamento.
- L’aumento dei costi delle utenze può compensare il reddito da locazione o altri benefici. Se non avete indirizzi e servizi separati, non potete separare le spese del vostro inquilino dalle vostre
- Le tasse di proprietà possono aumentare con il numero di unità abitative. Questo potrebbe non applicarsi se voi stessi vivete in una delle unità, e potrebbe non applicarsi finché la vostra aggiunta è un ADU e non un duplex
- I vostri premi di assicurazione per i proprietari di casa possono aumentare se aggiungete delle stanze per gli ospiti. Aumenteranno quasi certamente se diventerete un proprietario. Considerate di richiedere agli inquilini di avere un’assicurazione per gli affittuari
- I vostri costi di manutenzione e riparazione probabilmente saliranno. Anche i posti che sono liberi hanno bisogno di manutenzione regolare per rimanere in ordine
- E’ probabile che tu perda spazio nel cortile, che potrebbe influenzare negativamente la qualità della vita e/o il valore di rivendita
Ritorno sull’investimento (reddito da affitto e/o aumento del valore della proprietà)
L’ADU può fornire un paio di flussi di reddito — come unità in affitto, come beneficio per un dipendente della famiglia (così puoi pagare meno), o come un miglioramento che si ripaga quando vendi.
E ci sono anche costi iniziali e continui. Confrontando i costi contro il reddito e l’aggiunta al patrimonio netto, si può decidere se un ADU ha senso per voi.
La buona notizia è che gli acquirenti sono in gran parte disposti a pagare di più per le case con ADU che senza, secondo uno studio di The Nest. Infatti, è stato costantemente elencato come un’amenità più desiderata dagli intervistati. Considerando l’odierna tendenza verso le abitazioni multi-generazionali e le carenze documentate di alloggi in molte città, la costruzione di un ADU potrebbe essere una mossa intelligente per il vostro flusso di cassa attuale e il vostro investimento futuro.
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