En los mercados de vivienda de alto precio como San José, California, muchos propietarios están considerando una adición de apartamento o suite en la ley para albergar a sus hijos adultos o padres. Otros están añadiendo para generar ingresos de alquiler.
De hecho, las ciudades de todo el país están relajando las leyes de zonificación para aliviar la escasez de vivienda, por lo que es más sencillo para los propietarios de viviendas para agregar lo que se llama legalmente Unidades de Vivienda Accesoria, o ADU a sus propiedades existentes. Tenga en cuenta que la adición de un ADU no necesariamente hace que su propiedad un dúplex.
Al escribir este artículo, la legislatura de California está considerando un proyecto de ley que permitiría a los propietarios convertir una propiedad unifamiliar a un dúplex sin tener en cuenta las leyes de zonificación.
Suponiendo que usted vive en una zona que permite suites de ley o adiciones de apartamentos, debe construir uno?
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¿Cuáles son los beneficios de una adición de la casa?
Si está considerando una adición de casa para un apartamento o una suite de ley, probablemente esté buscando obtener una o más de estas ventajas:
- Construir relaciones familiares (tener a los abuelos en el lugar puede ser estupendo para los niños)
- Ayudar a los hijos adultos a dar pasos hacia una independencia asequible
- Facilitar el cuidado de los padres que envejecen (y evitar la atención institucional o la costosa ayuda a domicilio)
- Generar ingresos por alquileres
- Añadir espacio privado para los invitados
- Crear un espacio residencial para un cuidador, ama de llaves, jardinero, niñera o asistente de salud en el hogar
- Generar ingresos de alquiler de una adición de apartamento
- Ir «pequeño» por mudarse a la ADU y alquilar la casa principal
Antes de construir una suite de ley o adición de apartamento
Primero, averigüe cómo su comunidad ve estas adiciones. Si su área no está zonificada para la vivienda de varias unidades, o los impuestos a la propiedad de los dúplex son más altos, evite las características que podrían reclasificar su casa unifamiliar como un dúplex. Estos podrían incluir:
- Servicios públicos separados de la casa principal
- Dirección diferente de la casa principal (por ejemplo, 100 Main Street y 100-A Main Street)
- Tamaño y posición relativos de la casa (dos unidades dúplex de 800 pies cuadrados frente a una casa de 1.200 pies cuadrados y un accesorio de 400 pies cuadrados)
- Ocupación (en algunas áreas no zonificadas para casas de unidades múltiples, sólo puede tener una ADU si vive en la casa principal usted mismo. Usted no puede alquilar ambos edificios)
Usted quiere asegurarse de que su adición a la casa está permitida y legal, y las normas locales importan. Si usted tiene una asociación de propietarios (HOA), necesitará la autorización de su comité de arquitectura también.
Cumplir con los requisitos del código local para ADUs: tamaño permitido, plazas de aparcamiento, retroceso, altura, etc. Cada zona es diferente, así que asegúrese de que su constructor cumple y obtiene todos los permisos necesarios. Su condado, por ejemplo, puede requerir un retroceso de 10 pies para ADUs, una plaza de aparcamiento para cada dormitorio, y un tamaño no más de 1200 pies cuadrados.
Encuentre un constructor de buena reputación familiarizado con las normas locales. Preferiblemente uno cuyo trabajo se puede ver antes de hacer negocios.
Luego, pagar por su adición. Y si está añadiendo sobre todo por el dinero, asegúrese de que el apartamento aumentará sus ingresos de alquiler o el valor de la casa lo suficiente como para que el proyecto valga la pena.
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Costo de la adición de un apartamento o una suite en la ley
Según Realtor.com, los cuartos separados e independientes con cocinas, baños, dormitorios y zonas de estar oscilan entre los 300 y los 600 pies cuadrados y cuestan entre 40.000 y 125.000 dólares.
Naturalmente, sus costes variarán según la calidad de la construcción (su comunidad puede tener normas que requieran acabados caros). Pueden ascender a cientos de miles. Y las tasas de los permisos, los costes de la mano de obra local y la edificabilidad de su parcela influyen en los costes. Pero aquí hay un ejemplo que puede funcionar para usted:
Simplyadditions.com enumera sus costos de construcción para un apartamento de 600 pies en la ley de la siguiente manera:
- Costo:$ 89,000
- Move-in Ready: 3 meses
- Dormitorio principal: 11′ x 12′
- Baño principal: 11′ x 6′
- Cocina: 8′ x 13′
- Salón: 12′ x 12′
- Pantry: 3′ x 6′
- Lavandería: 3′ x 6′
- Tamaño: 600 sq/ft
Esta adición incluye, según el constructor, una sala de estar, un gran dormitorio, un vestidor, un baño completo, cocina con despensa y una zona de lavandería. Sin embargo, es posible que tenga que presentar un conjunto de planos de ingeniería para su aprobación en el departamento de construcción, y eso puede aumentar significativamente el coste. También es posible que desee desembolsar para los materiales de grado superior y acabados que el apartamento bare-bones incluye.
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¿Cuál es la mejor manera de pagar por una adición en la ley?
Hay muchas maneras de pagar por una adición de apartamento o suite en la ley. Una de las fuentes más baratas de financiación es el préstamo con garantía hipotecaria a tipo fijo, también conocido como la segunda hipoteca. Los tipos de interés son bajos porque su propiedad garantiza el préstamo.
Préstamo con garantía hipotecaria
Las segundas hipotecas fijas ofrecen algunas ventajas: el tipo de interés y los pagos son casi siempre fijos, y los plazos son generosos: hasta 30 años. Usted recibe una suma global al cierre, que puede adelantar a su constructor si su contrato lo requiere. Sin embargo, debe tener suficiente capital en su casa para que el total del saldo de su hipoteca actual y el saldo del nuevo préstamo no supere el 80% o el 90% del valor actual de su propiedad (antes de añadir las mejoras en la casa).
Refinanciación en efectivo
Si puede mejorar las condiciones de su hipoteca actual con los tipos de interés actuales, considere una refinanciación en efectivo. Simplemente sustituye su antigua hipoteca por una mayor y utiliza la diferencia para financiar la ampliación de la vivienda. Si espera alquilar la ampliación por un importe superior al coste mensual adicional, esta puede ser una buena solución.
Sin embargo, todas las opciones mencionadas anteriormente tienen unos costes de cierre importantes. Compare los presupuestos de varios prestamistas hipotecarios y asegúrese de incluirlos en sus cálculos de costes.
Línea de crédito hipotecario
Si va a pedir una cantidad relativamente pequeña, una línea de crédito hipotecario puede tener más sentido. Los tipos de interés son casi siempre variables, por lo que pueden ser menos seguros cuando se financian grandes cantidades durante largos periodos de tiempo. Además, sigue siendo un préstamo sobre el valor de la vivienda, por lo que necesitará un capital para poder optar a él. Sin embargo, para cantidades más pequeñas que deban pagarse rápidamente, una HELOC puede tener sentido. Muchos tienen costes de cierre bajos o incluso nulos.
Refinanciación 203(k) de la FHA
Este préstamo de la FHA también es una refinanciación en efectivo. Pero la diferencia con el programa 203(k) es que la cantidad de su préstamo, que puede ser tan alta como el 96,5% del valor de la casa, se basa en el valor de la propiedad después de la adición de la casa. Así que si usted tiene poco o ningún valor de la casa, y quiere construir un ADU, usted puede ser capaz de hacerlo con la FHA 203 (k).
Este préstamo tiene los costos de cierre normales asociados con una hipoteca, más el seguro hipotecario de la FHA.
Préstamo personal para mejoras en el hogar
Un préstamo personal no está garantizado por la propiedad. Eso lo hace más arriesgado para el prestamista, por lo que su tasa de interés es más alta. Pero la aprobación y las condiciones dependen de tu calificación crediticia y de tus ingresos, no del valor de la propiedad. Y si su unidad de alquiler no genera suficientes ingresos para cubrir los pagos del préstamo personal, su prestamista no puede ejecutar la hipoteca y tomar su casa.
¿Cuántos ingresos pueden obtener los propietarios de viviendas con una adición de apartamentos?
La renta de la adición de apartamentos depende en gran medida de las costumbres locales y la demanda de vivienda. Si usted vive en un barrio exclusivo o en el centro de la ciudad, puede encontrar más demanda que en un entorno más rural. Si vive en una zona turística, los alquileres a corto plazo, como Airbnb, podrían dar una mayor rentabilidad que un inquilino a largo plazo.
Para hacerse una idea de los posibles ingresos por alquiler, busque alquileres locales y vea lo que están cobrando. Compare las comodidades de su unidad con las de ellos y fije un precio. Tenga en cuenta que a menos que su ADU tiene servicios públicos por separado, tendrá que cubrir los mismos. Así que asegúrese de que su alquiler incluye lo suficiente para pagar las facturas de servicios adicionales.
Contrate a un administrador de la propiedad para seleccionar a sus inquilinos, o hágalo usted mismo – con cuidado. No querrá incumplir las leyes de vivienda justa. Y no quiere que un mal inquilino viva en la casa de al lado. Así que la comprobación de las referencias y el crédito es vital.
Ejemplo de inversión real ADU
Pero si usted vive en un distrito de alta renta, su ADU puede realmente pagar. Aquí está un ejemplo de la vida real del sitio buildinganadu.com.
«La ADU que construimos es una casa de 800 pies cuadrados, dos dormitorios con un baño y medio. Está completamente separada de la casa principal. Fue diseñado por un arquitecto. Soy un contratista general con licencia. Construí la casa y pagamos a mi empresa el 20% de honorarios del contratista general.
La ADU no es un alquiler barato. Es una bonita casa con una cocina completa, un montón de almacenamiento, aire acondicionado, una cubierta y un patio privado vallado. El costo total para construir el ADU fue de $ 185.000. Eso es alrededor de $ 230 por pie cuadrado – y ese número incluye los honorarios de diseño, ingeniería, honorarios de los permisos, y todos los costos de construcción.
Nuestros impuestos subieron $ 2,000 por año después de construir la ADU. El seguro de responsabilidad civil para el ADU es de $ 25 por mes.
Ahora alquilamos el ADU por alrededor de $ 1,900 al mes. Después de pagar todos los gastos tenemos unos 870 dólares extra al mes.
Así que, si tuviéramos 185.000 dólares en efectivo disponibles y el alquiler anual fuera de 22.800 dólares y nuestros impuestos sobre la propiedad subieran 2.000 dólares al año y pagáramos 300 dólares cada año por el seguro, entonces el rendimiento de nuestro efectivo invertido sería de alrededor del 11%».
Y eso nos lleva a la siguiente sección: los costes ocultos. Observe que el inversor experimentó un aumento del impuesto sobre la propiedad después de añadir la ADU. Compruebe sus códigos locales porque usted también podría hacerlo.
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Costes ocultos de la adición de apartamentos
Si usted está planeando alquilar su unidad o no, sea consciente de los posibles costos adicionales que puede encontrar con su adición de apartamentos.
- El aumento de los costos de servicios públicos puede compensar los ingresos de alquiler u otros beneficios. Si no tiene direcciones y servicios públicos separados, no puede separar los cargos de su inquilino de los suyos
- Los impuestos sobre la propiedad pueden aumentar con el número de unidades de vivienda. Esto puede no aplicarse si usted vive en una de las unidades usted mismo, y puede no aplicarse siempre y cuando su adición es un ADU y no un dúplex
- Sus primas de seguro de los propietarios pueden aumentar si se agrega cuartos de huéspedes. Es casi seguro que aumentarán si usted se convierte en un propietario. Considere la posibilidad de exigir a los inquilinos un seguro para inquilinos
- Es probable que aumenten sus gastos de mantenimiento y reparación. Incluso los lugares que están vacíos necesitan un mantenimiento regular para permanecer en funcionamiento
- Es probable que pierda espacio en el patio, lo que podría afectar negativamente a su calidad de vida y / o valor de reventa
Retorno de la inversión (ingresos por alquiler y / o aumento del valor de la propiedad)
La ADU puede proporcionar un par de flujos de ingresos – como una unidad de alquiler, como un beneficio para un empleado del hogar (por lo que puede pagar menos), o como una mejora que se paga cuando se vende.
Y también hay costes iniciales y continuos. Al comparar los costos frente a los ingresos y la adición a la equidad, usted puede decidir si un ADU tiene sentido para usted.
La buena noticia es que los compradores son abrumadoramente dispuestos a pagar más por las casas con ADUs que sin, según un estudio de The Nest. De hecho, los encuestados lo consideraron una de las comodidades más deseadas. Teniendo en cuenta la tendencia actual hacia la vivienda multi-generacional, y la escasez de vivienda documentada en muchas ciudades, la construcción de un ADU podría ser un movimiento inteligente para su flujo de caja actual y su inversión futura.
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