A magas árú lakáspiacokon, mint a kaliforniai San Jose, sok lakástulajdonos fontolgatja egy lakáskiegészítés vagy egy sógorlakosztály kialakítását felnőtt gyermekei vagy szülei elhelyezésére. Mások bérbeadásból származó jövedelemszerzés céljából bővítik a lakást.
Tény, hogy a városok országszerte enyhítik a területrendezési törvényeket a lakáshiány enyhítése érdekében, így a lakástulajdonosok számára egyszerűbbé válik az úgynevezett kiegészítő lakóegységek (Accessory Dwelling Units, ADU) hozzáadása meglévő ingatlanjaikhoz. Megjegyzendő, hogy egy ADU hozzáadása nem feltétlenül teszi az ingatlant duplexsé.
Az írás pillanatában a kaliforniai törvényhozás egy olyan törvényjavaslatot fontolgat, amely lehetővé tenné a háztulajdonosok számára, hogy egy egylakásos ingatlant duplexsé alakítsanak át az övezeti törvények figyelembevétele nélkül.
Feltéve, hogy olyan területen él, amely engedélyezi a sógorlakosztályok vagy lakásbővítéseket, érdemes építenie egyet?
Kereszen jelzáloghiteleket és lakásfelújítási hiteleket lakásbővítésekhez
Milyen előnyei vannak a lakásbővítésnek?
Ha lakás vagy sógorlakás építését fontolgatja, valószínűleg az alábbi előnyök közül egyet vagy többet szeretne elnyerni:
- A családi kapcsolatok építése (a nagyszülők jelenléte a házban nagyszerű lehet a gyermekek számára)
- A felnőtt gyermekek segítése a megfizethető függetlenség felé tett lépések megtételében
- Az idősödő szülők gondozásának megkönnyítése (és az intézményi ellátás vagy a drága házi segítségnyújtás elkerülése)
- Bérbevétel generálása
- Magánterület hozzáadása a vendégek számára
- Lakótér létrehozása egy gondozó számára, házvezetőnő, kertész, bébiszitter vagy otthoni egészségügyi segítő számára
- Bérleti jövedelem szerzése egy lakáskiegészítésből
- Az ADU-ba költözés és a főépület bérbeadása
A sógorlakosztály vagy lakáskiegészítés építése előtt
Először is, tájékozódjon arról, hogy az Ön közössége hogyan tekint ezekre a kiegészítésekre. Ha az Ön területe nincs többlakásos házakra övezetbe sorolva, vagy a duplex ingatlanadók magasabbak, kerülje az olyan funkciókat, amelyek az Ön egylakásos otthonát duplexnek minősíthetik át. Ezek közé tartozhatnak:
- A főépülettől különálló közművek
- A főépülettől eltérő cím (például 100 Main Street és 100-A Main Street)
- Az otthon relatív mérete és elhelyezése (két 800 négyzetméteres duplex egység szemben egy 1200 négyzetméteres otthonnal és egy 400 négyzetméteres kiegészítővel)
- Foglaltság (egyes területeken, amelyek nincsenek többlakásos házakra övezetezve, csak akkor lehet ADU-ja, ha maga is a főépületben lakik. Nem adhatja ki mindkét épületet)
Meg akar győződni arról, hogy az otthoni kiegészítés engedélyezett és legális, és a helyi szabályok számítanak. Ha van lakástulajdonosok egyesülete (HOA), akkor annak építészeti bizottságától is engedélyre lesz szüksége.
Tartsák be az ADU-kra vonatkozó helyi előírásokat: megengedett méret, parkolóhelyek, visszalépés, magasság stb. Minden terület más és más, ezért győződjön meg róla, hogy az építtetője betartja és beszerzi az összes szükséges engedélyt. Az Ön megyéje például megkövetelheti, hogy az ADU-k 10 láb távolságban legyenek, minden hálószobára egy parkolóhely jusson, és a méret ne haladja meg az 1200 négyzetmétert.
Keressen egy jó hírű építtetőt, aki ismeri a helyi szabályokat. Lehetőleg olyat, akinek a munkáját az üzletkötés előtt megtekintheti.
Következő lépésként fizessen a kiegészítésért. És ha főként a pénzért építkezik, győződjön meg róla, hogy a lakás eléggé növeli a bérleti díjat vagy az otthon értékét ahhoz, hogy megérje a projektet.
Related:
A lakáskiegészítés vagy sógorlakosztály költségei
A Realtor.com szerint a konyhával, fürdőszobával, hálószobával és ülősarokkal rendelkező különálló, önálló lakrészek 300 és 600 négyzetláb között mozognak, és 40 000 és 125 000 dollár közötti összegbe kerülnek.
A költségek természetesen az építés minőségétől függően változnak (a közösségnek lehetnek olyan szabványai, amelyek drága kivitelezést igényelnek). Ezek akár több százezerre is rúghatnak. És az engedélyezési díjak, a helyi munkaerőköltségek és a telek beépíthetősége befolyásolja a költségeket. De íme egy példa, ami az Ön számára is működhet:
Az egyszerűenadditions.com a következőképpen sorolja fel egy 600 láb hosszú sógorlakás építési költségeit:
- Költség:$89,000
- Move-in Ready: Hálószoba: 11′ x 12′
- Master Bath: 11′ x 6′
- Konyha: 8′ x 13′
- Nappali: 12′ x 12′
- Pantry: 3′ x 6′
- Konyha: 3′ x 6′
- Méret: 600 négyzetméter
Ez a kiegészítés az építtető szerint tartalmaz egy nappalit, egy nagy hálószobát, egy gardróbszobát, egy teljes fürdőszobát, egy konyhasarkot éléskamrával és egy mosókonyhát. Előfordulhat azonban, hogy egy sor mérnöki tervet kell benyújtania jóváhagyásra az építési osztályon, és ez jelentősen növelheti a költségeket. Az is előfordulhat, hogy magasabb minőségű anyagokért és kivitelezésért kell fizetnie, mint amit a csupasz lakás tartalmaz.
Related:
Mi a legjobb módja annak, hogy fizetni egy in-law kiegészítő?
Mi a legjobb módja annak, hogy fizetni egy lakás kiegészítése vagy in-law suite. Az egyik legolcsóbb finanszírozási forrás a fix kamatozású lakáshitel, más néven a második jelzáloghitel. A kamatlábak alacsonyak, mivel az Ön ingatlana biztosítja a kölcsönt.
Home equity loan
A fix második jelzáloghitelek néhány előnnyel járnak: a kamatláb és a kifizetések szinte mindig fixek, és a feltételek nagyvonalúak — akár 30 évig. A záráskor egyösszegű összeget kap, amelyet megelőlegezhet az építtetőnek, ha a szerződés megköveteli. Azonban elegendő saját tőkével kell rendelkeznie otthonában ahhoz, hogy a jelenlegi jelzáloghitel egyenlege és az új hitel egyenlege együttesen ne haladja meg az ingatlan jelenlegi értékének 80%-90%-át (az otthoni fejlesztések hozzáadása előtt).
Cash-out refinanszírozás
Ha a mai jelzáloghitel-kamatlábak mellett javítani tud a meglévő jelzáloghitelének feltételein, fontolja meg a cash-out refinanszírozást. Ön egyszerűen lecseréli régi jelzáloghitelét egy nagyobbra, és a különbözetet a lakásbővítés finanszírozására fordítja. Ha arra számít, hogy a havi többletköltségnél többért fogja bérbe adni a kiegészítést, ez jó megoldás lehet.
A fent említett lehetőségek mindegyike azonban jelentős zárási költségekkel jár. Hasonlítsa össze több jelzáloghitelező árajánlatát, és mindenképpen vegye figyelembe ezeket a költségszámításaiban.
HELOC
Ha viszonylag kis összeget vesz fel, akkor a lakáscélú hitelkeretnek több értelme lehet. A kamatlábak szinte mindig változóak, így kevésbé lehetnek biztonságosak, ha nagy összegeket finanszíroz hosszú időre. És ez még mindig egy lakáscélú hitel, így saját tőkére van szükséged a jogosultsághoz. Kisebb, gyorsan visszafizetendő összegek esetén azonban a HELOC-nak lehet értelme. Sokuknál a zárási költségek alacsonyak, vagy akár nem is léteznek.
FHA 203(k) refinanszírozás
Ez az FHA-hitel szintén cash-out refinanszírozás. A különbség a 203(k) programmal szemben azonban az, hogy az Ön hitelösszege, amely akár az otthon értékének 96,5%-a is lehet, az ingatlan értékén alapul az otthoni kiegészítés után. Tehát ha kevés vagy egyáltalán nincs saját tőkéje, és szeretne egy ADU-t építeni, akkor az FHA 203(k) programmal megteheti.
Ez a hitel a jelzáloghitelhez kapcsolódó szokásos zárási költségekkel, valamint az FHA jelzálogbiztosítással jár.
Személyi kölcsön lakásfelújításra
A személyi kölcsön nem az ingatlan fedezete. Ez kockázatosabbá teszi a hitelező számára, így a kamatlába magasabb. A jóváhagyás és a feltételek azonban az Ön hitelképességétől és jövedelmétől függnek, nem pedig az ingatlan értékétől. És ha a bérleménye nem termel elég jövedelmet ahhoz, hogy fedezze a személyi kölcsön kifizetéseit, a hitelezője nem tudja elárverezni és elvenni a házát.
Mennyit kereshetnek a lakástulajdonosok egy lakáskiegészítéssel?
A lakáskiegészítésből származó bérleti díj nagyon erősen függ a helyi szokásoktól és a lakáskereslettől. Ha exkluzív környéken vagy városközpontban lakik, nagyobb keresletet találhat, mint vidéki környezetben. Ha üdülőövezetben él, a rövid távú bérbeadás, mint például az Airbnb, magasabb hozamot hozhat, mint egy hosszú távú bérlő.
Hogy képet kapjon a lehetséges bérleti bevételről, keressen helyi bérleményeket, és nézze meg, mennyit érnek. Hasonlítsa össze az Ön egységének felszereltségét az övékével, és határozzon meg egy árat. Ne feledje, hogy ha az ADU-ja nem rendelkezik külön közművekkel, akkor azokat magának kell fedeznie. Tehát győződjön meg róla, hogy a bérleti díj elegendő ahhoz, hogy kifizesse az extra közüzemi számlákat.
Fogadjon fel egy ingatlankezelőt a bérlők szűrésére, vagy tegye meg maga – óvatosan. Nem akarja, hogy a tisztességes lakhatási törvényekbe ütközzön. És nem akarja, hogy rossz bérlő lakjon a szomszédban. Tehát a referenciák és a hitelképesség ellenőrzése létfontosságú.
Példa a tényleges ADU beruházásra
De ha egy magas bérleti díjú kerületben él, az ADU igazán kifizetődő lehet. Íme egy valós példa a buildinganadu.com oldalról.
“Az általunk épített ADU egy 800 négyzetméteres, két hálószobás otthon másfél fürdőszobával. Teljesen különálló a főháztól. Egy építész tervezte. Engedéllyel rendelkező generálkivitelező vagyok. Én építettem a házat, és a cégemnek fizettük a 20%-os generálkivitelezői díjat.”
Az ADU nem egy olcsó bérlemény. Ez egy szép otthon, teljes konyhával, sok tárolóval, légkondicionálóval, fedélzettel és saját bekerített udvarral. Az ADU építésének teljes költsége 185 000 dollár volt. Ez körülbelül 230 dollár négyzetméterenként – és ez a szám tartalmazza a tervezési díjakat, a mérnöki munkát, az engedélyezési díjakat és az összes építési költséget.
Az adónk évi 2000 dollárral emelkedett, miután megépítettük az ADU-t. Az ADU felelősségbiztosítása 25 dollár havonta.
Most körülbelül 1900 dollárért béreljük az ADU-t havonta. Miután minden költséget kifizettünk, körülbelül 870 dollárral több marad havonta.”
Azaz, ha 185 000 dollár készpénz állna rendelkezésünkre, és az éves bérleti díj 22 800 dollár lenne, az ingatlanadó évi 2000 dollárral emelkedne, és minden évben 300 dollárt fizetnénk a biztosításra, akkor a befektetett készpénzünk megtérülése körülbelül 11% lenne.”
És ez elvezet a következő szakaszhoz – a rejtett költségekhez. Vegyük észre, hogy a befektető az ADU hozzáadása után ingatlanadó-emelkedést tapasztalt. Ellenőrizze a helyi szabályzatait, mert ön is megteheti.
Kapcsolódjon hozzá:
A lakás hozzáadásának rejtett költségei
Függetlenül attól, hogy tervezi-e bérbe adni az egységét vagy sem, legyen tisztában a lehetséges többletköltségekkel, amelyekkel a lakás hozzáadásával járhat.
- A megnövekedett közüzemi költségek ellensúlyozhatják a bérleti bevételeket vagy más előnyöket. Ha nincsenek külön címek és közüzemi szolgáltatások, akkor nem tudja elkülöníteni a bérlője költségeit a sajátjaitól
- A lakások számával együtt nőhet az ingatlanadó is. Ez nem feltétlenül érvényes, ha Ön maga is az egyik egységben lakik, és nem feltétlenül érvényes, amíg a kiegészítés ADU és nem duplex
- A lakástulajdonosok biztosítási díjai növekedhetnek, ha vendégszobákat ad hozzá. Szinte biztosan emelkedni fognak, ha Ön bérbeadóvá válik. Fontolja meg, hogy a bérlőknek bérlői biztosítást kell kötniük
- A karbantartási és javítási költségei valószínűleg emelkedni fognak. Még az üresen álló helyeknek is rendszeres karbantartásra van szükségük, hogy működőképesek maradjanak
- Valószínűleg elveszíti az udvar területét, ami negatívan befolyásolhatja az életminőségét és/vagy a viszonteladási értékét
A befektetés megtérülése (bérleti díj és/vagy az ingatlan értékének növekedése)
Az ADU többféle bevételi forrást is biztosíthat — bérleti egységként, egy háztartási alkalmazott számára juttatásként (így Ön kevesebbet fizethet), vagy olyan fejlesztésként, amely megtérül, ha eladja.
És vannak előzetes és folyamatos költségek is. Összehasonlítva a költségeket a jövedelemmel és a saját tőke növelésével, eldöntheti, hogy van-e értelme az ADU-nak az Ön számára.
A jó hír az, hogy a The Nest tanulmánya szerint a vevők túlnyomórészt hajlandóak többet fizetni az ADU-val rendelkező otthonokért, mint anélkül. Sőt, a felmérésben résztvevők következetesen a legkívánatosabb kényelmi szolgáltatásként sorolták fel. Figyelembe véve a többgenerációs lakhatás felé mutató mai tendenciát és a sok városban dokumentált lakáshiányt, az ADU építése okos lépés lehet a jelenlegi pénzforgalom és a jövőbeli beruházás szempontjából.
Versenyezd meg most a lakásfinanszírozási rátákat
Az oldal kinyomtatása