Em mercados de moradia de alto preço como San Jose, Califórnia, muitos proprietários estão considerando um apartamento adicional ou suíte para abrigar seus filhos adultos ou pais. Outros estão adicionando para gerar renda de aluguel.
Na verdade, cidades em todo o país estão relaxando as leis de zoneamento para facilitar a falta de moradia, tornando mais simples para os proprietários de casas para adicionar o que é legalmente chamado de Unidades Habitacionais Acessórias, ou ADUs, às suas propriedades existentes. Note que adicionar uma ADU não torna necessariamente a sua propriedade um duplex.
Como parte deste texto, a legislatura da Califórnia está considerando um projeto de lei que permitiria aos proprietários converter uma propriedade unifamiliar para um duplex sem considerar as leis de zoneamento.
Assumindo que você mora em uma área que permite suítes ou adições de apartamentos, você deve construir um?
Pretender hipotecas e empréstimos para melhoria da casa para adições de casa
Quais são os benefícios de uma adição de casa?
Se você está considerando uma adição de casa para um apartamento ou suíte, você provavelmente está procurando ganhar uma ou mais dessas vantagens:
- Construir relacionamentos familiares (ter avós nas instalações pode ser ótimo para crianças)
- Ajudar crianças adultas a tomar medidas para uma independência acessível
- Facilitar o cuidado de pais idosos (e evitar cuidados institucionais ou ajuda doméstica cara)
- Gerar renda de aluguel
- Adicionar espaço privado para hóspedes
- Criar espaço residencial para um cuidador, governanta, jardineiro, baby-sitter, ou ajuda de saúde doméstica
- Gerar renda de aluguer de um apartamento adicional
- Ir “pequeno” mudando-se para a ADU e alugando a casa principal
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Antes de construir uma suite ou apartamento adicional
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Primeiro, descubra como a sua comunidade vê estas adições. Se a sua área não estiver zoneada para moradias com várias unidades, ou se os impostos de propriedade duplex forem mais altos, evite recursos que possam reclassificar sua casa unifamiliar como um duplex. Estes podem incluir:
- Separate utilities from main home
- Diferente endereço da casa principal (por exemplo, 100 Main Street e 100-A Main Street)
- Tamanho relativo e posicionamento da casa (duas unidades duplex de 800 pés quadrados versus uma casa duplex de 1.200 pés quadrados e um acessório de 400 pés quadrados)
- Ocupação (em algumas áreas não zoneadas para casas multi-unidades, você só pode ter uma ADU se você mesmo viver na casa principal. Você não pode alugar ambos os edifícios)
Você quer ter certeza de que a adição da sua casa é permitida e legal, e as regras locais são importantes. Se você tem uma associação de proprietários de casa (HOA), você precisará de autorização do seu comitê de arquitetura também.
Cumpra os requisitos do código local para ADUs: tamanho permitido, vagas de estacionamento, retrocesso, altura, etc. Cada área é diferente, por isso certifique-se de que o seu construtor cumpre e retira todas as licenças necessárias. O seu município, por exemplo, pode exigir um recuo de 10 pés para os ADUs, um lugar de estacionamento para cada quarto, e um tamanho não superior a 1200 pés quadrados.
Conheça um construtor respeitável familiarizado com as regras locais. De preferência um cujo trabalho você pode ver antes de fazer negócios.
Próximo, pague pela sua adição. E se você estiver adicionando principalmente pelo dinheiro, certifique-se de que o apartamento vai aumentar sua renda ou valor da casa o suficiente para fazer o projeto valer a pena.
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Custo da adição de apartamento ou suíte de direito
De acordo com o Realtor.com, quartos separados e independentes com cozinhas, banheiros, quartos e áreas de estar variam de 300 a 600 pés quadrados e custam entre $40.000 e $125.000,
Naturalmente, seus custos variam de acordo com a qualidade da construção (sua comunidade pode ter padrões que exigem acabamentos caros). Eles podem chegar a centenas de milhares. E as taxas de permissão, custos de mão-de-obra local e a capacidade de construção do seu lote impactam os custos. Mas aqui está um exemplo que pode funcionar para você:
Simplyadditions.com lista seus custos de construção para um apartamento de 600 pés de altura, como segue:
- Cost:$89.000
- Move-in Ready: 3 Meses
- Cuarto Principal: 11′ x 12′
- Banho-Mestre: 11′ x 6′
- Cozinha: 8′ x 13′
- Sala de estar: 12′ x 12′
- Cozinha: 3′ x 6′
- Laundry: 3′ x 6′
- Tamanho: 600 sq/ft
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Esta adição inclui, segundo o construtor, uma sala, um quarto grande, um armário, uma casa de banho completa, kitchenette com despensa de comida e uma área de lavandaria. No entanto, pode ser necessário apresentar um conjunto de plantas de engenharia para aprovação com o seu departamento de construção, e isso pode acrescentar significativamente ao custo. Você também poderá querer obter materiais e acabamentos superiores aos do apartamento com os ossos nus.
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Qual é a melhor maneira de pagar por uma adição de sogro?
Existem muitas maneiras de pagar por uma adição de apartamento ou suíte de sogro. Uma das fontes mais baratas de financiamento é o empréstimo de casa a taxa fixa, também conhecido como a segunda hipoteca. As taxas de juros são baixas porque a sua propriedade garante o empréstimo.
Home equity loan
As segundas hipotecas fixas oferecem algumas vantagens: a taxa de juros e os pagamentos são quase sempre fixos, e os prazos são generosos — até 30 anos. Você recebe uma quantia fixa no fechamento, que você pode adiantar ao seu construtor se o seu contrato assim o exigir. No entanto, você deve ter equidade suficiente em sua casa para que o total do seu saldo atual da hipoteca e o saldo do novo empréstimo não exceda 80% a 90% do valor atual da sua propriedade (antes de adicionar as melhorias da casa).
Cash-out refinanciamento
Se você pode melhorar nos termos da sua hipoteca existente com as taxas hipotecárias de hoje, considere um cash-out refinanciamento. Você simplesmente substitui a sua hipoteca antiga por uma maior e usa a diferença para financiar a sua casa adição. Se você espera alugar a adição por mais do que o custo mensal adicional, esta pode ser uma boa solução.
No entanto, todas as opções acima mencionadas têm custos de fechamento significativos. Compare as cotações de várias financiadoras de hipotecas e certifique-se de incluí-las em seus cálculos de custos.
HELOC
Se você está pedindo emprestado uma quantia relativamente pequena, uma linha de crédito de capital de casa pode fazer mais sentido. As taxas são quase sempre variáveis, por isso podem ser menos seguras ao financiar grandes quantias durante longos períodos de tempo. E ainda é um empréstimo para aquisição de casa própria, por isso você vai precisar de capital próprio para se qualificar. Mas para que quantias menores sejam pagas rapidamente, um HELOC pode fazer sentido. Muitos têm baixos ou mesmo nenhum custo de fechamento.
FHA 203(k) refinanciar
Este empréstimo FHA também é um refinanciamento de saque. Mas a diferença com o programa 203(k) é que o valor do seu empréstimo, que pode chegar a 96,5% do valor da casa, é baseado no valor do imóvel após a adição da casa. Assim, se você tem pouco ou nenhum home equity, e quer construir um ADU, você pode ser capaz de fazê-lo com o FHA 203(k).
Este empréstimo tem os custos normais de fechamento associados a uma hipoteca, mais FHA seguro hipotecário.
Empréstimo pessoal para melhoria da casa
Um empréstimo pessoal não é garantido pelo imóvel. Isso torna-o mais arriscado para o emprestador, por isso a sua taxa de juro é mais elevada. Mas a aprovação e as condições dependem da sua classificação de crédito e rendimentos, não do valor do imóvel. E se a sua unidade de aluguel não gerar renda suficiente para cobrir os pagamentos do empréstimo pessoal, o seu credor não pode executar a hipoteca e tomar sua casa.
Quanta renda os proprietários podem fazer com a adição de um apartamento?
O aluguel da adição de apartamento depende muito dos costumes locais e da demanda por moradia. Se você mora em um bairro exclusivo ou no centro da cidade, você pode encontrar mais demanda do que em um ambiente mais rural. Se você mora em uma área de resorts, aluguéis de curto prazo como Airbnb podem render mais do que um inquilino de longo prazo.
Para ter uma idéia da renda potencial de aluguel, procure aluguéis locais e veja o que eles estão buscando. Compare as comodidades da sua unidade com as deles e estabeleça um preço. Tenha em mente que, a menos que a sua ADU tenha utilidades separadas, você mesmo terá de as cobrir. Portanto, certifique-se de que seu aluguel inclui o suficiente para pagar as contas extras de utilidades.
Alugue um gerente de propriedade para examinar seus inquilinos, ou faça-o você mesmo — cuidadosamente. Você não vai querer infringir as leis de habitação justa. E você não quer um inquilino ruim morando ao lado. Portanto, verificar referências e crédito é vital.
Exemplo do investimento real da ADU
Mas se você mora em um distrito de alta renda, a sua ADU pode realmente pagar. Aqui está um exemplo da vida real do site buildinganadu.com.
“A ADU que construímos é uma casa de 800 metros quadrados, com dois quartos e um banho e meio. É completamente separada da casa principal. Foi projetada por um arquiteto. Eu sou um empreiteiro geral licenciado. Eu construí a casa e pagamos à minha empresa os 20% de taxa de empreiteiro geral.
A ADU não é um aluguer barato. É uma bela casa com uma cozinha completa, muita arrumação, ar condicionado, um deck, e um pátio privativo cercado. O custo total para construir a ADU foi de $185.000. Isso é cerca de $230 por pé quadrado – e esse número inclui taxas de projeto, engenharia, taxas de licença, e todos os custos de construção.
Nossos impostos subiram $2.000 por ano após a construção da ADU. O seguro de responsabilidade para a ADU é de $25 por mês.
Agora alugamos a ADU por cerca de $1.900 por mês. Depois de pagar todas as despesas temos cerca de $870 extra por mês.
Então, se tivéssemos $185.000 em dinheiro disponível e o aluguer anual fosse de $22.800 e os nossos impostos de propriedade subissem $2.000 por ano e pagássemos $300 por ano pelo seguro, então o retorno do nosso dinheiro investido seria cerca de 11%”
E isso leva à secção seguinte — custos ocultos. Note que o investidor experimentou um aumento do imposto de propriedade após adicionar a ADU. Verifique seus códigos locais porque você também poderia.
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Custo oculto da adição do apartamento
Se você está planejando alugar sua unidade ou não, esteja ciente dos potenciais custos adicionais que você pode encontrar com a adição de seu apartamento.
- Custos adicionais de serviços públicos podem compensar a renda de aluguel ou outros benefícios. Se você não tiver endereços e serviços públicos separados, você não pode separar os encargos do seu inquilino dos seus próprios
- Impostos de propriedade podem aumentar com o número de unidades habitacionais. Isto pode não se aplicar se você mesmo viver numa das unidades, e pode não se aplicar desde que a sua adição seja uma ADU e não um duplex
- Os seus prémios de seguro de habitação podem aumentar se você adicionar quartos de hóspedes. Eles quase certamente aumentarão se você se tornar um proprietário. Considere a possibilidade de exigir que os inquilinos tenham um seguro de inquilinos
- As suas despesas de manutenção e reparação são susceptíveis de aumentar. Mesmo lugares que estão vagos precisam de manutenção regular para permanecer em condições de funcionamento
- É provável que você perca espaço no quintal, o que poderia afetar negativamente sua qualidade de vida e/ou valor de revenda
Retorno do investimento (renda de aluguel e/ou aumento no valor da propriedade)
A ADU pode fornecer um par de fluxos de renda — como uma unidade de aluguel, como um benefício para um empregado doméstico (para que você possa pagar menos), ou como uma melhoria que compensa quando você vende.
E também há custos iniciais e contínuos. Comparando os custos versus o rendimento e adição à equidade, pode decidir se uma ADU faz sentido para si.
A boa notícia é que os compradores estão esmagadoramente dispostos a pagar mais por casas com ADUs do que sem, de acordo com um estudo do The Nest. Na verdade, ela foi consistentemente listada como uma amenidade mais desejada pelos entrevistados da pesquisa. Considerando a tendência actual para casas multi-geracionais, e a escassez documentada de casas em muitas cidades, construir uma ADU poderia ser um movimento inteligente para o seu fluxo de caixa actual e o seu investimento futuro.
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