Dans les marchés du logement à prix élevé comme San Jose, en Californie, de nombreux propriétaires envisagent un ajout d’appartement ou une suite de beau-parent pour loger leurs enfants ou parents adultes. D’autres l’ajoutent pour générer un revenu locatif.
En fait, les villes du pays assouplissent les lois de zonage pour atténuer la pénurie de logements, ce qui simplifie la tâche des propriétaires pour ajouter ce qui est légalement appelé Accessory Dwelling Units, ou ADUs, à leurs propriétés existantes. Notez que l’ajout d’un ADU ne fait pas nécessairement de votre propriété un duplex.
Au moment où nous écrivons ces lignes, la législature californienne examine un projet de loi qui permettrait aux propriétaires de convertir une propriété unifamiliale en duplex sans tenir compte des lois de zonage.
En supposant que vous vivez dans une zone qui autorise les suites de beaux-parents ou les ajouts d’appartements, devriez-vous en construire un ?
Trouver des prêts hypothécaires et des prêts pour l’amélioration de la maison pour les ajouts à la maison
Quels sont les avantages d’un ajout à la maison ?
Si vous envisagez un ajout à la maison pour un appartement ou une belle-famille, vous cherchez probablement à obtenir un ou plusieurs de ces avantages :
- Construire des relations familiales (avoir des grands-parents sur place peut être formidable pour les enfants)
- Aider les enfants adultes à franchir des étapes vers une indépendance abordable
- Faire en sorte qu’il soit plus facile de prendre soin de parents vieillissants (et éviter les soins en institution ou une aide à domicile coûteuse)
- Générer des revenus locatifs
- Ajouter un espace privé pour les invités
- Créer un espace résidentiel pour un gardien, un gardien, une femme de ménage, un jardinier, une gardienne d’enfants ou une aide médicale à domicile
- Générer un revenu de location à partir d’un ajout d’appartement
- Aller » minuscule » en emménageant dans l’ADU et en louant la maison principale
Avant de construire une belle-famille ou un ajout d’appartement
D’abord, découvrez comment votre communauté considère ces ajouts. Si votre région n’est pas zonée pour les logements à plusieurs unités, ou si les taxes foncières pour les duplex sont plus élevées, évitez les caractéristiques qui pourraient reclasser votre maison unifamiliale en duplex. Ces caractéristiques peuvent inclure :
- Séparation des services publics de la maison principale
- Adresse différente de la maison principale (par exemple, 100 Main Street et 100-A Main Street)
- Taille relative et positionnement de la maison (deux duplex de 800 pieds carrés par rapport à une maison de 1 200 pieds carrés et un accessoire de 400 pieds carrés)
- Occupation (dans certaines zones non zonées pour les maisons à logements multiples, vous ne pouvez avoir un ADU que si vous vivez vous-même dans la maison principale. Vous ne pouvez pas louer les deux bâtiments)
Vous voulez vous assurer que votre ajout de maison est autorisé et légal, et les règles locales comptent. Si vous avez une association de propriétaires (HOA), vous aurez besoin de l’autorisation de son comité d’architecture également.
Conformez-vous aux exigences du code local pour les ADU : taille autorisée, places de stationnement, retrait, hauteur, etc. Chaque région est différente, alors assurez-vous que votre constructeur se conforme et tire tous les permis nécessaires. Votre comté, par exemple, peut exiger un recul de 10 pieds pour les ADU, un espace de stationnement pour chaque chambre à coucher et une taille ne dépassant pas 1200 pieds carrés.
Trouvez un constructeur de bonne réputation qui connaît bien les règles locales. De préférence, un dont vous pouvez voir le travail avant de faire affaire.
Puis, payez pour votre ajout. Et si vous faites un ajout principalement pour l’argent, assurez-vous que l’appartement augmentera votre revenu locatif ou la valeur de votre maison suffisamment pour que le projet en vaille la peine.
Relié : La plupart des propriétaires ne peuvent pas payer les améliorations domiciliaires avec leurs seules économies
Coût de l’ajout d’un appartement ou d’une belle suite
Selon Realtor.com, les quartiers séparés et autonomes avec des cuisines, des salles de bain, des chambres et des coins salon varient de 300 à 600 pieds carrés et coûtent entre 40 000 $ et 125 000 $.
Naturellement, vos coûts varieront en fonction de la qualité de la construction (votre communauté peut avoir des normes exigeant des finitions coûteuses). Ils peuvent se chiffrer en centaines de milliers. Et les frais de permis, les coûts de la main-d’œuvre locale et la constructibilité de votre terrain ont un impact sur les coûts. Mais voici un exemple qui peut vous convenir :
Simplyadditions.com liste ses coûts de construction pour un appartement de 600 pieds pour les beaux-parents comme suit :
- Coût :89 000 $
- Prêt à emménager : 3 mois
- Chambre à coucher principale : 11′ x 12′
- Chambre principale : 11′ x 6′
- Cuisinette : 8′ x 13′
- Salon : 12′ x 12′
- Pantry : 3′ x 6′
- La buanderie : 3′ x 6′
- Taille : 600 pi2
Cette annexe comprend, selon le constructeur, un salon, une grande chambre, un dressing, une salle de bain complète, une kitchenette avec garde-manger et une buanderie. Cependant, il se peut que vous deviez soumettre un ensemble de plans d’ingénierie à l’approbation de votre service de construction, ce qui peut augmenter considérablement le coût. Vous pouvez également vouloir payer pour des matériaux de qualité supérieure et des finitions que l’appartement de base nu comprend.
Related : Un prêt pour l’amélioration de la maison sans capitaux propres ?
Quelle est la meilleure façon de payer pour une addition de beau-parent ?
Il y a plusieurs façons de payer pour une addition d’appartement ou une suite de beau-parent. L’une des sources de financement les moins chères est le prêt sur valeur nette immobilière à taux fixe, alias la deuxième hypothèque. Les taux d’intérêt sont bas parce que votre propriété garantit le prêt.
Prêt sur valeur nette immobilière
Les prêts hypothécaires de second rang à taux fixe offrent quelques avantages : le taux d’intérêt et les paiements sont presque toujours fixes, et les termes sont généreux — jusqu’à 30 ans. Vous recevez une somme forfaitaire à la clôture, que vous pouvez avancer à votre constructeur si votre contrat l’exige. Cependant, vous devez avoir suffisamment de capitaux propres dans votre maison pour que le total du solde de votre prêt hypothécaire actuel et du nouveau solde du prêt ne dépasse pas 80 % à 90 % de la valeur actuelle de votre propriété (avant d’ajouter les améliorations apportées à la maison).
Renouvellement par encaissement
Si vous pouvez améliorer les conditions de votre prêt hypothécaire actuel avec les taux hypothécaires d’aujourd’hui, envisagez un refinancement par encaissement. Vous remplacez simplement votre ancien prêt hypothécaire par un prêt plus important et utilisez la différence pour financer l’agrandissement de votre maison. Si vous prévoyez de louer l’ajout pour plus que le coût mensuel supplémentaire, cela peut être une bonne solution.
Cependant, toutes les options susmentionnées ont des frais de clôture importants. Comparez les devis de plusieurs prêteurs hypothécaires, et assurez-vous de les inclure dans vos calculs de coûts.
HELOC
Si vous empruntez un montant relativement faible, une ligne de crédit sur valeur domiciliaire peut être plus logique. Les taux sont presque toujours variables, ils peuvent donc être moins sûrs lorsqu’il s’agit de financer de gros montants sur de longues périodes. Et comme il s’agit toujours d’un prêt sur valeur nette immobilière, vous devez disposer d’une valeur nette pour être admissible. Mais pour les petits montants à rembourser rapidement, une MCVD peut être utile. Beaucoup ont des frais de clôture faibles ou même nuls.
Renouvellement FHA 203(k)
Ce prêt FHA est également un refinancement par encaissement. Mais la différence avec le programme 203(k) est que le montant de votre prêt, qui peut atteindre 96,5% de la valeur de la maison, est basé sur la valeur de la propriété après l’ajout de la maison. Donc, si vous avez peu ou pas de capitaux propres de la maison, et que vous voulez construire un ADU, vous pouvez le faire avec le FHA 203(k).
Ce prêt a les frais de clôture normaux associés à une hypothèque, plus l’assurance hypothécaire FHA.
Prêt personnel pour l’amélioration de la maison
Un prêt personnel n’est pas garanti par la propriété. Cela le rend plus risqué pour le prêteur, son taux d’intérêt est donc plus élevé. Mais l’approbation et les conditions dépendent de votre cote de crédit et de vos revenus, et non de la valeur de la propriété. Et si votre unité de location ne parvient pas à générer suffisamment de revenus pour couvrir les paiements du prêt personnel, votre prêteur ne peut pas saisir et prendre votre maison.
Combien de revenus les propriétaires peuvent-ils gagner avec un ajout d’appartement ?
Le loyer de l’ajout d’appartement dépend très fortement des coutumes locales et de la demande de logements. Si vous vivez dans un quartier exclusif ou un centre ville, la demande peut être plus importante que dans un environnement plus rural. Si vous vivez dans une zone de villégiature, les locations à court terme comme Airbnb pourraient rapporter plus qu’un locataire à long terme.
Pour avoir une idée du revenu locatif potentiel, recherchez les locations locales et voyez ce qu’elles rapportent. Comparez les commodités de votre unité avec les leurs et fixez un prix. Gardez à l’esprit que, sauf si votre ADU a des services publics séparés, vous devrez les couvrir vous-même. Assurez-vous donc que votre loyer comprend suffisamment d’argent pour payer les factures de services publics supplémentaires.
Engagez un gestionnaire de propriété pour sélectionner vos locataires, ou faites-le vous-même – avec précaution. Vous ne voulez pas enfreindre les lois sur le logement équitable. Et vous ne voulez pas qu’un mauvais locataire vive à côté de chez vous. Donc, la vérification des références et du crédit est vitale.
Exemple d’investissement réel ADU
Mais si vous vivez dans un district à loyer élevé, votre ADU peut vraiment être rentable. Voici un exemple réel du site buildinganadu.com.
« L’ADU que nous avons construit est une maison de 800 pieds carrés, avec deux chambres à coucher et une salle de bain et demie. Il est complètement séparé de la maison principale. Il a été conçu par un architecte. Je suis un entrepreneur général agréé. J’ai construit la maison et nous avons payé à mon entreprise les 20% de frais d’entrepreneur général.
L’ADU n’est pas une location bon marché. C’est une belle maison avec une cuisine complète, beaucoup de stockage, la climatisation, une terrasse et une cour privée clôturée. Le coût total de la construction de l’ADU était de 185 000 $. Cela représente environ 230 $ par pied carré – et ce chiffre comprend les frais de conception, l’ingénierie, les frais de permis et tous les coûts de construction.
Nos impôts ont augmenté de 2 000 $ par an après avoir construit l’ADU. L’assurance responsabilité civile pour l’ADU est de 25 $ par mois.
Nous louons maintenant l’ADU pour environ 1 900 $ par mois. Après avoir payé toutes les dépenses, nous avons environ 870 $ de plus par mois.
Donc, si nous avions 185 000 $ de liquidités disponibles et que le loyer annuel était de 22 800 $ et que nos impôts fonciers augmentaient de 2 000 $ par an et que nous payions 300 $ chaque année pour l’assurance, alors le rendement de nos liquidités investies serait d’environ 11 %. »
Et cela nous amène à la section suivante — les coûts cachés. Remarquez que l’investisseur a subi une augmentation de la taxe foncière après avoir ajouté l’ADU. Vérifiez vos codes locaux parce que vous pourriez aussi.
Relié : Obtenir un prêt hypothécaire pour les biens d’investissement
Coût caché de l’ajout d’un appartement
Que vous prévoyiez de louer votre unité ou non, soyez conscient des coûts supplémentaires potentiels que vous pourriez rencontrer avec votre ajout d’appartement.
- L’augmentation des coûts des services publics peut annuler les revenus de location ou d’autres avantages. Si vous n’avez pas d’adresses et de services publics distincts, vous ne pouvez pas séparer les charges de votre locataire des vôtres
- Les impôts fonciers peuvent augmenter avec le nombre d’unités de logement. Cela peut ne pas s’appliquer si vous vivez vous-même dans l’une des unités, et cela peut ne pas s’appliquer tant que votre ajout est un ADU et non un duplex
- Vos primes d’assurance propriétaires peuvent augmenter si vous ajoutez des quartiers d’invités. Ils augmenteront presque certainement si vous devenez un propriétaire. Envisagez d’exiger que les locataires souscrivent une assurance locative
- Vos coûts d’entretien et de réparation vont probablement augmenter. Même les lieux qui sont vacants ont besoin d’un entretien régulier pour rester en état de marche
- Vous êtes susceptible de perdre de l’espace de cour, ce qui pourrait affecter négativement votre qualité de vie et/ou votre valeur de revente
Retour sur investissement (revenu locatif et/ou augmentation de la valeur de la propriété)
L’ADU peut fournir quelques flux de revenus — en tant qu’unité locative, en tant qu’avantage pour un employé de maison (afin que vous puissiez payer moins), ou en tant qu’amélioration qui rapporte lorsque vous vendez.
Et il y a aussi des coûts initiaux et continus. En comparant les coûts par rapport au revenu et à l’ajout d’équité, vous pouvez décider si un ADU a du sens pour vous.
La bonne nouvelle est que les acheteurs sont en grande majorité prêts à payer plus pour les maisons avec ADU que sans, selon une étude de The Nest. En fait, les répondants à l’enquête l’ont systématiquement classé parmi les commodités les plus recherchées. Compte tenu de la tendance actuelle au logement multigénérationnel et des pénuries de logements documentées dans de nombreuses villes, la construction d’un ADU pourrait être une décision intelligente pour votre flux de trésorerie actuel et votre investissement futur.
Comparer les taux de financement des maisons maintenant
.