Property Assessed Clean Energy financing ist ein umstrittenes Programm, das den traditionellen Kredit- und Refinanzierungsprozess umgeht, um energieeffiziente Modernisierungen von Häusern und Unternehmen durch Grundsteuerveranlagungen zu finanzieren. Während die Verfasser der ursprünglichen kalifornischen PACE-Gesetzgebung wahrscheinlich gute Absichten hatten, stellt das Programm in seiner heutigen Form ein ernsthaftes Risiko für die Hausbesitzer im Golden State dar.
„Diejenigen, die sich nicht an die Vergangenheit erinnern können“, schrieb George Santayana in „Das Leben der Vernunft“ (1905), „sind dazu verdammt, sie zu wiederholen.“ Obwohl viele Faktoren zur Hypothekenkrise von 2008 beigetragen haben, war der Hauptgrund dafür die räuberische Kreditvergabe.
PACE-Finanzierungen werden von Handelsvertretern der Bauunternehmen vermarktet, die über keinerlei finanzielle Fachkenntnisse verfügen. Die Kreditnehmer werden ohne Rücksicht auf ihre Rückzahlungsfähigkeit zugelassen. Und obwohl diese Finanzierung durch ein vorrangiges Steuerpfandrecht gesichert ist, werden den Kreditnehmern ungerechtfertigt hohe Zinssätze und Bearbeitungsgebühren berechnet. Ohne jegliche Regulierung, die diese räuberischen Praktiken einschränkt, frisst die PACE-Finanzierung das Eigenkapital derjenigen auf, die es am meisten brauchen.
Da die Rückzahlung der PACE-Finanzierung über eine Veranlagung erfolgt, die der Grundsteuerrechnung hinzugefügt wird, muss der Stadtrat einer Beteiligung an einer PACE Joint Powers Authority zustimmen, bevor diese Form der Finanzierung den Stadtbewohnern zur Verfügung gestellt werden kann. Andere Finanzierungsmöglichkeiten, wie z.B. Eigenheimkredite, werden durch Bundesgesetze geregelt und bedürfen nicht der Zustimmung des Stadtrats.
Mitgliedern des Stadtrats wird oft gesagt, dass sie es ihren Einwohnern lediglich ermöglichen, eine Finanzierungsmöglichkeit zu nutzen. Die Wahrheit ist, dass eine Stadt, die einer PACE JPA zustimmt, zwar die Nutzung ihrer Steuererhebungsbefugnisse erlaubt, aber keine Aufsicht ausüben kann. Das ist ein schlechtes Geschäft.
Da die PACE-Pfandrechte an der Immobilie selbst und nicht an den Eigentümer geknüpft sind, können diese Darlehen es einem Eigentümer unmöglich machen, eine Refinanzierung oder eine zweite Hypothek aufzunehmen, und sie können die Übertragung der Immobilie von einem Eigentümer auf einen anderen behindern. Auf diese Weise kann die PACE-Finanzierung das Eigenkapital schmälern und den amerikanischen Traum vom Wohneigentum gefährden.
Glücklicherweise haben zwei lokale Kongressabgeordnete dieses Problem erkannt und übernehmen die Führung in dieser Frage. Die US-Repräsentanten Ed Royce (ein Republikaner, der den 39. Bezirk vertritt) und Brad Sherman (ein Demokrat, der den 30. Bezirk vertritt) haben gemeinsam H.R. 1958 eingebracht. Diese überparteiliche Gesetzesvorlage – bekannt als Protecting Americans from Credit Entanglements Act of 2017 oder, einfacher, als PACE Act of 2017 – würde die PACE-Finanzierung dem Federal Truth in Lending Act unterwerfen.
Die Orange County Association of REALTORS® ist der Ansicht, dass die PACE-Finanzierung den gleichen Vorschriften und der gleichen Aufsicht unterliegen sollte wie andere Finanzierungsalternativen und dass die Verbraucher durch eine angemessene Offenlegung der Zinssätze, Darlehenskosten und damit verbundenen Gebühren im Voraus geschützt werden sollten. Wenn Sie dem zustimmen, schließen Sie sich bitte den Orange County REALTORS® an und widersetzen Sie sich dem, was aus der PACE-Finanzierung geworden ist, indem Sie Ihre Unterstützung für H.R. 1958 gegenüber Ihrem Kongressmitglied zum Ausdruck bringen.
Craig Borner, Makler und Eigentümer von Riviera Coast Properties in San Clemente, ist seit 2002 Direktor der Orange County Association of REALTORS® und dient dieser Organisation derzeit als Präsident.