カリフォルニア州サンノゼのような高価格帯の住宅市場では、多くの住宅所有者が、成人した子供や両親のためにアパートや義理のスイートを増築することを検討しています。
実際、全国の都市では、住宅不足を緩和するためにゾーニング法を緩和し、既存の物件に法的に Accessory Dwelling Units (ADU) と呼ばれるものを追加することを容易にしているのです。 この記事を書いている時点では、カリフォルニア州議会は、住宅所有者が一戸建てをゾーニング法に関係なく二世帯住宅に変換できるようにする法案を検討中です。
内縁関係のスイートやアパートの増築を許可している地域に住んでいると仮定すると、建てるべきでしょうか。
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What is the benefits of a home addition?
アパートや内縁関係のスイートのために家の増築を検討している場合、おそらくこれらの利点の1つ以上を得ようとしていることでしょう。
- 家族関係を築く（敷地内に祖父母がいることは、子供にとって素晴らしいことです）
- 成人した子供が、手頃な価格で自立できるよう手助けする
- 高齢の親の世話をしやすくする（施設介護や高価な在宅介護を避ける）
- 賃貸収入を得る
- ゲスト用にプライベート空間を増やす
- 世話人のための居住空間を確保できる
- 家族用の住居を設ける
- アパートメントの追加から賃貸収入を得る
- ADUに移動し、メインの家を貸すことによって、 “小さな “に行く
内縁スイートまたはアパートメントの追加を構築する前に
最初に、あなたのコミュニティはこれらの追加をどう見ているかを調べてみてください。 あなたの地域は、マルチユニット住宅のためのゾーニングされていない場合、または二重のプロパティ税が高く、二重としてあなたの一戸建て住宅を再分類することができる機能は避けてください。 以下のようなものが考えられます。
- Separate utilities from main home
- Different address from main home (for instance, 100 Main Street and 100-A Main Street)
- Relative size and positioning of home (two 800 square foot duplex units vs a 1,200 square foot home and a 400 square foot accessory)
- Occupancy (in some areas not zoning for multi-unit home, you can only have an ADU when you live in the main home yourself..)（複数世帯住宅のための区域がない場合、あなた自身がメインハウスに住んでいる場合のみ、ADUを持つことができます。 あなたは、両方の建物を貸し出すことはできません）
あなたの家の付加が許可され、合法であることを確認したい、とローカルルールは問題です。 あなたがホームオーナーズ協会（HOA）を持っている場合、あなたは同様にその建築委員会からクリアランスが必要になります。
ADUのためのローカルコードの要件に準拠：許容サイズ、駐車スペース、セットバック、高さ、等。 地域によって異なるので、あなたのビルダーが遵守し、必要なすべての許可を取得することを確認します。 あなたの郡は、例えば、ADUのための10フィートのセットバック、各ベッドルームのための1つの駐車スペース、および1200平方フィート以下のサイズを必要とするかもしれません
ローカルルールに精通して評判のビルダーを見つけます。 好ましくは、ビジネス.
次、あなたの追加のために支払う前に、その仕事を見ることができるもの。 そして、あなたがお金のために主に上に追加している場合は、アパートは、プロジェクトのworthwhile.
関連を作るために十分にあなたの賃貸収入や家の価値を増加させることを確認してください。 このような場合、「ディアボロス」は、「ディアボロス」を「ディアボロス」と呼び、「ディアボロス」は、「ディアボロス」を「ディアボロス」と呼ぶことにします。 何十万にもなることもあります。 また、許可料、現地の人件費、敷地の建設可能性などがコストに影響します。
Simplyadditions.com では、600 フィートの義理のアパートの建築コストを次のように記載しています:
- Cost:$89,000
- Move-in Ready: 3 Months
- Master Bedroom: 11′ x 12′
- Master Bath: 11′ x 6′
- Kitchenette: 8′ x 13′
- Living Room: 12′ x 12′
- Pantry: 3′ x 6′
- Laundry: 3′ x 6′
- Size: 600 sq/ft
この増築部分は、ビルダーによると、リビングルーム、大きなベッドルーム、ウォークインクロゼット、フルバスルーム、フードパントリー付きの簡易キッチン、ランドリーエリアがあるとのこと。 しかし、建築部門に承認のための設計図一式を提出する必要があり、それが費用に大きく加算される場合があります。 また、裸のアパートに含まれているよりもハイグレードな材料や仕上げのために出費したいと思うかもしれません。
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Home equity loan
固定第二抵当はいくつかの利点を提供します：金利と支払いはほぼ常に固定されており、条件は寛大です – 最大30年。 また、契約時に一括で受け取ることができ、契約上必要であれば業者に前払いすることもできます。 しかし、現在の住宅ローン残高と新しいローン残高の合計が、現在の不動産価値（住宅改修を加える前）の80％から90％を超えないように、家に十分な持分を持たなければなりません。
Cash-out refinance
今日の住宅ローン金利で既存の住宅ローンの条件を改善できる場合は、キャッシュアウト方式の借り換えを検討してください。 あなたは、単にあなたの古い住宅ローンをより大きなものに置き換え、あなたの家の追加の資金を調達するためにその差を使用しています。 あなたは追加の毎月のコスト以上のために追加を借りることを期待する場合、これは良い解決策かもしれません。
しかし、上記のオプションのすべてが重要な閉鎖コストを持っています。 仝囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮囮々は冱~の吭龍がある。 また、”崖っぷち “と呼ばれることもある。 そして、それはまだホームエクイティローンですので、あなたが修飾するために株式を必要とします。 しかし、すぐに完済するための少量のために、HELOCは理にかなっていることができます。 このような場合、「勿体無い」と思う方も多いのではないでしょうか。 しかし、203(k)プログラムとの違いは、住宅価格の96.5%にもなる融資額が、住宅増設後の物件価格に基づいて決定されることです。 そのため、ホームエクイティがほとんど、あるいは全くなく、ADUを建設したい場合、FHA 203(k)でできるかもしれません。
このローンには、住宅ローンに関する通常の決算費用と、FHA住宅ローン保険があります。
Personal loan for home improvement
Personal loan is not secured by the property. そのため、貸し手にとってはリスクが高く、その金利は高くなります。 しかし、承認と条件は、不動産の価値ではなく、あなたの信用格付けと収入に依存します。 そして、あなたのレンタルユニットが個人ローンの支払いをカバーするのに十分な収入を生成するために失敗した場合、あなたの貸し手は、差し押さえとあなたのhome.5773>
How much income can homeowners make with an apartment addition?
The rental from apartment addition depends very heavily on local customs and the demand for housing.
アパートメント追加からの賃貸料は、地元の習慣や住宅の需要に依存します。 あなたが高級住宅街や都心に住んでいる場合、あなたはより多くの需要がより多くの田舎の環境よりも見つけることができます。 リゾート地に住んでいる場合、Airbnb のような短期レンタルは、長期テナントよりも高いリターンを得られるかもしれません。
潜在的な賃貸収入のアイデアを得るには、地元の賃貸物件を探し、それらが何を得ているかを見てください。 あなたのユニットのアメニティを彼らのものと比較して、価格を設定します。 あなたのADUが独立した光熱費を持っていない限り、あなたはそれらを自分でカバーする必要があることに留意してください。 だから、あなたの家賃は余分な光熱費を支払うために十分な含まれていることを確認してください。
あなたのテナントをスクリーニングするプロパティマネージャーを雇う、またはそれを自分で行う – 慎重に。 公正住宅法に抵触しないようにしたいものです。 そして、悪いテナントが隣に住んでいるのも困ります。 だから、参照と信用をチェックすることが重要です。
実際のADU投資の例
しかし、あなたが高い家賃地区に住んでいる場合、あなたのADUは本当に報われることができます。 ここでは、サイト buildinganadu.com.
から1つの実例を紹介します。「私たちが建てたADUは、800平方フィート、バスタブと半分のある2ベッドルームの家です。 母屋とは完全に独立しています。 建築家によって設計されました。 私はゼネコンのライセンスを持っています。 私が家を建て、私の会社に20%のゼネコン料を支払いました。
ADUは安い賃貸ではありません。 フルキッチン、たくさんの収納、エアコン、デッキ、そしてフェンスで囲まれたプライベートな庭のある素敵な家です。 ADU を建てるのにかかった総費用は 185,000 ドルでした。 これは、1平方フィートあたり約230ドルです。この数字には、設計料、エンジニアリング、許可料、およびすべての建設費が含まれています。
私たちがADUを建設した後、税金が年間2,000ドル上がりました。 ADU の責任保険は、月 25 ドルです。
私たちは今、ADU を月約 1,900 ドルで借りています。 すべての費用を支払った後、私たちは毎月約870ドルの余分なお金を持っています。
だから、私たちは185,000ドルの現金を用意して、年間の家賃は22,800ドルで、固定資産税は毎年2,000ドル上がり、保険に毎年300ドル払っているとすると、現金投資に対するリターンは約11％です」
そしてそれは次のセクションへとつながります–隠れたコストです。 この投資家は、ADUを追加した後、固定資産税の増加を経験したことに注目してください。 あなたはまた、可能性があるので、あなたの地元のコードを確認してください。
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Hidden cost of apartment addition
あなたはあなたのユニットを貸すかどうかを計画しているかどうか、あなたはあなたのアパートaddition.5773>
- 増加した光熱費は家賃収入または他の利益を相殺することができる潜在的な追加費用に注意してください。 住所と光熱費を分けていない場合、借主の料金と自分の料金を分けることができません
- 固定資産税は住戸数が増えると増える可能性があります。 これは、あなたが住戸の1つに住んでいる場合は適用されないかもしれませんし、あなたの追加がADUであり、二重構造でない限り適用されないかもしれません
- あなたがゲストルームを追加すると、あなたの家の所有者の保険料が増加する可能性があります。 あなたが家主になれば、ほぼ間違いなく保険料が上がります。 テナントにレンターズ保険に加入させることを検討する
- メンテナンスと修理の費用が上がる可能性があります。 空き家であっても、正常に機能させるために定期的な手入れが必要です。
- 庭のスペースを失う可能性が高く、生活の質や再販価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
Return on investment (rental income and/or increase in property value)
ADU は、賃貸ユニットとして、世帯員の利益として（支払う金額を少なくできる）、または売却時に利益を生む改善として、いくつかの収入源を提供するかもしれません。
そして、初期コストと継続的なコストもあります。 このような場合、「ugg ブーツ」、「ugg ブーツ」、「ugg ブーツ」、「ugg ブーツ」、「ugg ブーツ」、「ugg ブーツ」、「ugg ブーツ」、「ugg ブーツ」、「ugg ブーツ」、「ugg ブーツ」、「ugg ブーツ」、「ugg ブーツ」、「ugg ブーツ」を使用することができます。 実際、それは一貫して、調査回答者によって最も望ましいアメニティとして挙げられました。 また、このような場合にも、「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」……痒いところに手が届くとは、まさにこのこと。