Aggiornato da Lina Guillen, Avvocato
Che cos’è un “Buyout?”
Uno dei modi in cui i coniugi divorziati si occupano della casa di famiglia è quello di “comprare” gli interessi dell’altro. (Altri modi sono di vendere la casa o di continuare a comprarla.) Spesso, il genitore affidatario compra il genitore non affidatario in modo che i bambini possano rimanere nella casa. I vantaggi di questo sono ovvi: la casa fornisce continuità e stabilità per i bambini, e non dovete vendere se le condizioni di mercato non sono buone.
Tuttavia, in ogni acquisto, ogni parte porta un rischio. Il coniuge che vende può perdere l’apprezzamento futuro, e il coniuge che compra può finire per sentire che il prezzo era troppo alto se la proprietà si svaluta in futuro. Un buyout può anche essere un tratto finanziario per il coniuge acquirente.
Un buyout può avvenire nel tempo, con entrambi i coniugi che mantengono un interesse nella casa per un po’ – qualsiasi accordo si faccia su un buyout graduale dovrebbe essere incluso nel vostro accordo di liquidazione. Ma spesso, l’acquisto è completato come parte dell’accordo di divorzio. Il coniuge acquirente o paga soldi al coniuge venditore – di solito rifinanziando la casa e prendendo un nuovo prestito ipotecario – o cede altri beni coniugali che valgono circa quanto la quota del coniuge venditore. Per esempio, un coniuge potrebbe tenere la casa in cambio della rinuncia alla sua quota di investimenti coniugali e conti pensionistici.
Come si determina il valore della casa?
Perché non avrete un agente immobiliare coinvolto in un buyout, dovrete usare un altro metodo per determinare il giusto valore di mercato della proprietà. Se avete recentemente fatto valutare la casa, o se voi e il vostro coniuge avete idee simili sul suo valore per cominciare, potreste non dovervi agitare troppo per questo.
Ma, se voi e il vostro coniuge non potete essere d’accordo, o volete qualche informazione in più, potete chiedere a un agente immobiliare di fornire informazioni sui prezzi di vendita recenti nel vostro quartiere per case comparabili alla vostra (queste sono spesso chiamate “comps”). Potete anche andare online su uno dei siti che stimano il valore della vostra casa se digitate il vostro indirizzo, come zillow.com o eappraisal.com.
Ma ci sono molte differenze tra le case, e i comps non sono sempre il modo più accurato per determinare il giusto valore di mercato di una casa, né lo è una stima online. Il metodo più accurato è quello di assumere un perito immobiliare. Questo sarà più costoso – probabilmente da 300 a 500 dollari per una valutazione formale e un rapporto – ma se non siete d’accordo sul valore della casa, è un buon modo per risolvere la questione. Se la valutazione non funziona, dovrete andare in tribunale e chiedere a un giudice di decidere il valore della casa. Il giudice probabilmente si baserà sul rapporto del perito, o se ci sono due perizie, un giudice può usare la media delle due.
Una volta che avete concordato il giusto valore di mercato ai fini di un buyout, si può decidere di modificarlo, per una qualsiasi delle varie ragioni. Ecco alcuni aggiustamenti comuni:
Tassa del mediatore
Anche se non assumerete un mediatore, il coniuge acquirente a volte negozia per avere un importo equivalente alla metà della tassa del mediatore standard dedotta dal valore concordato, perché il coniuge acquirente può incorrere in tasse del mediatore più tardi, quando la casa è finalmente venduta.
Alcuni stati non lo permettono, ma richiedono che l’acquirente paghi tutti i costi di chiusura, compresa l’intera commissione del broker, ogni volta che la proprietà viene venduta. Il vostro avvocato o mediatore dovrebbe essere in grado di dirvi quali sono le regole nel vostro stato.
Se state facendo il vostro divorzio da soli, questo sarebbe un buon momento per cercare un consiglio da un avvocato o un agente immobiliare esperto. Per ora, sappiate che se prevedete di vendere la proprietà nel prossimo futuro, potreste voler considerare di continuare a tenerla in comune fino ad allora, per evitare di perdere quando i costi di chiusura saranno dovuti.
Mantenimento differito
Se c’è un lavoro sulla casa che avete rimandato durante il matrimonio, che deve essere fatto presto, il coniuge acquirente può cercare di convincere il coniuge venditore ad abbassare un po’ il prezzo di acquisto. Allo stesso modo, se il coniuge venditore deve dei soldi al coniuge compratore per pareggiare la divisione della proprietà, abbassare il prezzo di vendita è un modo per prendersi cura di quel debito.
Considerazioni sul mantenimento del coniuge
C’è anche la possibilità che il coniuge venditore possa accettare un prezzo di acquisto più basso per evitare di pagare il mantenimento del coniuge. Per esempio, se il coniuge che ha diritto al supporto (“coniuge supportato”) sta comprando la quota di casa del coniuge pagante per stare lì con i bambini, il coniuge supportato potrebbe accettare di rinunciare al supporto sponsale se il coniuge pagante venderà il suo interesse per un prezzo inferiore al valore di mercato. Fate attenzione con questo, tuttavia – può annullare i vantaggi fiscali che a volte vengono con il sostegno sponsale.
Problemi di rifinanziamento
Nella maggior parte dei casi, un acquisto va di pari passo con un rifinanziamento del prestito ipotecario sulla casa. Di solito, il coniuge acquirente richiede un nuovo prestito ipotecario solo a suo nome. Il coniuge acquirente prende un prestito abbastanza grande per pagare il prestito precedente e pagare il coniuge venditore ciò che è dovuto per il buyout.
Per esempio, voi e il vostro coniuge potreste avere un prestito ipotecario con un saldo principale di $150.000, e una quantità uguale di equità ($150.000) nella vostra casa. Se state comprando la metà dell’equità del vostro coniuge, avreste bisogno di un prestito di almeno 225.000 dollari. Si pagherebbero 150.000 dollari per pagare il prestito originale, poi si pagherebbero 75.000 dollari in contanti (metà dell’importo del capitale) al coniuge per diventare l’unico proprietario della casa. La transazione procederebbe proprio come una vendita a terzi, con il vostro coniuge che firma un atto di trasferimento della proprietà a voi, e una società di deposito a garanzia che si occupa della maggior parte delle pratiche e dei trasferimenti di fondi.
Molto probabilmente, il trasferimento di atti e denaro avverrà tutto allo stesso tempo, in una “chiusura” con la società di deposito a garanzia. Se siete il coniuge venditore, questo è lo scenario migliore per voi. Se non ci sarà una chiusura, assicuratevi che il rifinanziamento sia completato e che abbiate ottenuto i vostri soldi prima di firmare un atto di trasferimento.
Se siete il coniuge acquirente, assicuratevi di completare una ricerca sul titolo per assicurarvi che non ci siano pegni (richieste legali – per esempio, per tasse arretrate) o altre “nuvole” sul vostro titolo. La società che si occupa della chiusura dovrebbe farlo per voi.
Escritto da Nolo’s Essential Guide to Divorce, di Emily Doskow