Updated By Lina Guillen, Attorney
Co to jest „wykup?”
Jednym ze sposobów, w jaki rozwodzący się małżonkowie radzą sobie z domem rodzinnym, jest „wykupienie” przez jednego z małżonków udziału drugiego. (Inne sposoby to sprzedaż domu lub kontynuowanie współwłasności). Często rodzic sprawujący opiekę wykupuje rodzica nie sprawującego opieki nad dzieckiem, aby dzieci mogły pozostać w domu. Zalety tego są oczywiste: Dom zapewnia ciągłość i stabilność dla dzieci, i nie musisz sprzedawać, jeśli warunki rynkowe nie są dobre.
Jednakże, w każdym wykupie, każda strona ponosi ryzyko. Małżonek sprzedający może stracić na przyszłej aprecjacji, a małżonek kupujący może w końcu poczuć, że cena była zbyt wysoka, jeśli nieruchomość ulegnie deprecjacji w przyszłości. Wykup może być również obciążeniem finansowym dla małżonka kupującego.
Wykup może nastąpić z czasem, przy czym oboje małżonkowie zachowują udział w domu przez pewien czas – niezależnie od tego, jaką umowę zawrzecie w sprawie stopniowego wykupu, będzie ona musiała być zawarta w umowie ugody. Często jednak wykup jest dokonywany jako część ugody rozwodowej. Małżonek kupujący albo płaci pieniądze małżonkowi sprzedającemu – zazwyczaj poprzez refinansowanie domu i zaciągnięcie nowej pożyczki hipotecznej – albo oddaje inny majątek małżeński wart mniej więcej tyle, ile wynosi udział małżonka sprzedającego. Na przykład, jeden z małżonków może zatrzymać dom w zamian za rezygnację z jego lub jej udziału w małżeńskich inwestycjach i kontach emerytalnych.
Jak określić wartość domu?
Ponieważ nie będziesz miał agenta nieruchomości zaangażowanego w wykupienie domu, będziesz musiał użyć innej metody, aby określić godziwą wartość rynkową nieruchomości. Jeśli niedawno miał dom oceniane, lub jeśli ty i twój małżonek mają podobne pomysły na temat jego wartości, aby rozpocząć z, może nie trzeba zamieszać zbyt wiele o tym.
Ale, jeśli ty i twój małżonek nie może się zgodzić, lub chcesz trochę więcej informacji, można poprosić agenta nieruchomości, aby zapewnić informacje o ostatnich cenach sprzedaży w Twojej okolicy dla domów porównywalnych do Ciebie (są one często nazywane „comps”). Można również przejść online do jednej z witryn, które będą szacować wartość domu, jeśli wpiszesz swój adres, jak zillow.com lub eappraisal.com.
Ale, istnieje wiele różnic między domami, a comps nie zawsze są najbardziej dokładnym sposobem określenia rzetelnej wartości rynkowej domu, ani nie jest online oszacowanie. Najdokładniejszą metodą jest wynajęcie rzeczoznawcy nieruchomości. To będzie droższe – prawdopodobnie 300 dolarów do 500 dolarów za formalną ocenę i raport – ale jeśli nie zgadzasz się o wartości domu, to jest to dobry sposób, aby rozstrzygnąć pytanie. Jeśli ocena nie działa, będziesz musiał udać się do sądu i poprosić sędziego, aby zdecydować o wartości domu. Sędzia będzie prawdopodobnie polegać na raporcie rzeczoznawcy, lub jeśli są dwie oceny, sędzia może użyć średniej z dwóch.
Od tego czasu zgodziłeś się na godziwej wartości rynkowej dla celów wykupu, można zdecydować się na dostosowanie go, dla każdego z wielu powodów. Oto kilka wspólnych dostosowań:
Opłata brokera
Ale nie będziesz zatrudniać brokera, kupujący małżonek czasami negocjuje, aby mieć kwotę równoważną połowie standardowej opłaty brokera odliczonej od uzgodnionej wartości, ponieważ kupujący małżonek może ponieść opłaty brokera później, gdy dom jest ostatecznie sprzedany.
Niektóre stany nie pozwalają na to, chociaż, wymagając, aby kupujący zapłacić wszystkie koszty zamknięcia, w tym całą opłatę za pośrednika, gdy nieruchomość jest sprzedawana. Twój prawnik lub mediator powinien być w stanie powiedzieć, jakie są zasady w twoim stanie.
Jeśli robisz swój rozwód siebie, to byłby dobry czas, aby szukać porady od adwokata lub kompetentnego agenta nieruchomości. Na razie wystarczy wiedzieć, że jeśli przewidujesz sprzedaż nieruchomości w najbliższej przyszłości, możesz rozważyć kontynuowanie wspólnego posiadania jej do tego czasu, aby uniknąć strat, gdy koszty zamknięcia stają się wymagalne.
Odroczone utrzymanie
Jeśli w domu jest praca, którą odłożyłeś w czasie małżeństwa, a która musi być wykonana wkrótce, małżonek kupujący może spróbować przekonać małżonka sprzedającego, aby obniżył nieco cenę wykupu. Podobnie, jeśli sprzedający małżonek jest winien kupującemu małżonkowi pieniądze, aby wyrównać podział majątku, obniżenie ceny sprzedaży jest jednym ze sposobów na zajęcie się tym długiem.
Uwagi dotyczące wsparcia dla małżonków
Istnieje również możliwość, że sprzedający małżonek może zgodzić się na niższą cenę zakupu, aby uniknąć płacenia wsparcia dla małżonków. Na przykład, jeśli małżonek uprawniony do alimentów („małżonek wspierany”) wykupuje udział małżonka płacącego alimenty w domu, aby zostać tam z dziećmi, małżonek wspierany może zgodzić się na rezygnację z alimentów, jeśli małżonek płacący alimenty sprzeda swój udział za cenę niższą niż rynkowa. Należy jednak uważać na to – może to zaprzeczyć korzyściom podatkowym, które czasami wiążą się ze wsparciem małżeńskim.
Kwestie refinansowania
W większości przypadków wykup idzie w parze z refinansowaniem kredytu hipotecznego na dom. Zazwyczaj małżonek kupujący ubiega się o nową pożyczkę hipoteczną w imieniu tylko tego małżonka. Małżonek kupujący bierze wystarczająco dużą pożyczkę, aby spłacić poprzednią pożyczkę i zapłacić małżonkowi sprzedającemu to, co jest należne za wykup.
Na przykład, ty i twój małżonek możecie mieć pożyczkę hipoteczną z saldem głównym 150 000 USD i równą kwotę kapitału własnego (150 000 USD) w waszym domu. Jeśli wykupujesz połowę kapitału własnego współmałżonka, potrzebujesz pożyczki na co najmniej 225 000 USD. Zapłaciłbyś 150 000 $, aby spłacić pierwotną pożyczkę, a następnie zapłaciłbyś 75 000 $ gotówką (połowę kwoty kapitału własnego) swojemu współmałżonkowi, aby stać się jedynym właścicielem domu. Transakcja przebiegałaby tak jak sprzedaż osobie trzeciej, z małżonkiem podpisującym akt przeniesienia własności nieruchomości na ciebie, a firma escrow zajmująca się większością papierkowej roboty i transferami funduszy.
Najprawdopodobniej, transfer aktów i pieniędzy nastąpi w tym samym czasie, przy „zamknięciu” z firmą escrow. Jeśli jesteś sprzedającym małżonkiem, to jest to najlepszy scenariusz dla Ciebie. Jeśli nie będzie zamknięcia, upewnij się, że refinansowanie jest zakończone i dostałeś swoje pieniądze, zanim podpiszesz akt przeniesienia.
Jeśli jesteś kupującym małżonkiem, upewnij się, że zakończysz wyszukiwanie tytułu, aby upewnić się, że nie ma żadnych liens (roszczeń prawnych – na przykład, za zaległe podatki) lub innych „chmur” na tytule. Firma tytułowa obsługująca zamknięcie powinna to zrobić dla Ciebie.
Excerpted from Nolo’s Essential Guide to Divorce, by Emily Doskow
.