IAS 17 - Locações | Arquidia Mantina

História da IAS 17

Outubro 1980	Esboço de Exposição E19 Contabilidade de Locações
Setembro 1982	IAS 17 Contabilidade para arrendamentos
1 de Janeiro de 1984	Data de entrada em vigor da IAS 17 (1982)
1994	IAS 17 (1982) foi reformatada
Abril de 1997	Projecto de Exposição E56, Locações
Dezembro de 1997	IAS 17 Locações
1 de Janeiro de 1999	Data de aplicação da IAS 17 (1997) Leases
18 Dezembro 2003	Versão revista da IAS 17 emitida pelo IASB
>1 Janeiro 2005	Data efetiva do IAS 17 (Revisado em 2003)
16 de abril de 2009	IAS 17 emendada para Melhorias Anuais das IFRSs 2009 sobre classificação de arrendamentos de terrenos
1 de janeiro de 2010	Data efetiva das revisões de abril de 2009 do IAS 17, com aplicação antecipada permitida (com divulgação)
1 de Janeiro de 2019	IAS 17 será substituído pela IFRS 16 Locações

Interpretações Relacionadas

IFRIC 4 Determinar se um Arranjo contém um Arrendamento
SIC-15 Locações operacionais – Incentivos
SIC-27 Avaliação da Substância de Transações na Forma Legal de um Arrendamento

Alterações em consideração pelo IASB

Arrendamentos – Projeto Abrangente

Sumário do IAS 17

Objetivo do IAS 17

O objetivo do IAS 17 (1997) é prescrever, para arrendatários e locadores, as políticas contabilísticas e divulgações apropriadas a aplicar em relação a locações financeiras e operacionais.

Escopo

IAS 17 aplica-se a todos os arrendamentos que não sejam contratos de arrendamento para minerais, petróleo, gás natural e recursos regenerativos similares e contratos de licenciamento para filmes, vídeos, peças de teatro, manuscritos, patentes, direitos autorais e itens similares.

No entanto, a IAS 17 não se aplica como base de mensuração para os seguintes bens arrendados:

propriedade detida por locatários que é contabilizada como propriedade de investimento para a qual o locatário utiliza o modelo do justo valor definido na IAS 40
propriedade de investimento fornecida por locadores em regime de locação operacional (ver IAS 40)
activos biológicos detidos por locatários em locações financeiras (ver IAS 41)
Activos biológicos fornecidos por locadores em locações operacionais (ver IAS 41)

Classificação de locações

Uma locação é classificada como uma locação financeira se transferir substancialmente todos os riscos e recompensas incidentes sobre a propriedade. Todas as outras locações são classificadas como locações operacionais. A classificação é feita no início do contrato de arrendamento.

Se uma locação é uma locação financeira ou uma locação operacional depende da substância da transação e não da forma. As situações que normalmente levariam a que uma locação fosse classificada como locação financeira incluem o seguinte:

o arrendamento transfere a propriedade do activo para o locatário no final do prazo do arrendamento
o locatário tem a opção de comprar o activo a um preço que se espera que seja suficientemente inferior ao justo valor na data em que a opção se torna exercível que, no início do arrendamento, é razoavelmente certo que a opção será exercida
o prazo do arrendamento é para a maior parte da vida económica do activo, mesmo que o título não seja transferido
no início do arrendamento, o valor actual dos pagamentos mínimos do arrendamento ascende a pelo menos substancialmente todo o justo valor do activo arrendado
os activos do arrendamento são de natureza especializada, de tal forma que apenas o arrendatário os pode utilizar sem que sejam feitas grandes modificações

Outras situações que também podem levar à classificação como arrendamento financeiro são

se o locatário tiver direito a cancelar o arrendamento, as perdas do locador associadas ao cancelamento são suportadas pelo locatário
ganhos ou perdas resultantes das flutuações do justo valor da queda residual para o locatário (por exemplo, através de um desconto nos pagamentos do arrendamento)
o arrendatário tem a capacidade de continuar a alugar por um período secundário a uma renda substancialmente inferior à renda de mercado

Quando um arrendamento inclui elementos de terrenos e edifícios, uma entidade avalia a classificação de cada elemento como um arrendamento financeiro ou um arrendamento operacional separadamente. Ao determinar se o elemento terreno é uma locação operacional ou financeira, uma consideração importante é que o terreno tem normalmente uma vida económica indefinida . Sempre que necessário para classificar e contabilizar uma locação de terrenos e edifícios, os pagamentos mínimos da locação (incluindo quaisquer pagamentos de montante fixo à cabeça) são alocados entre os elementos terrenos e edifícios em proporção aos valores justos relativos dos interesses do arrendatário no elemento terreno e no elemento edifícios da locação no início da locação. Para uma locação de terrenos e edifícios em que a quantia que seria inicialmente reconhecida para o elemento terreno é imaterial, o terreno e os edifícios podem ser tratados como uma única unidade para a finalidade de classificação da locação e classificados como uma locação financeira ou operacional. Contudo, a mensuração separada dos elementos terrenos e edifícios não é exigida se o interesse do locatário tanto em terrenos como em edifícios for classificado como uma propriedade de investimento de acordo com a IAS 40 e for adoptado o modelo do justo valor.

Contabilização pelos locatários

Os seguintes princípios devem ser aplicados nas demonstrações financeiras dos locatários:

No início do prazo da locação, as locações financeiras devem ser registradas como ativo e passivo pelo menor valor entre o valor justo do ativo e o valor presente dos pagamentos mínimos da locação (descontados à taxa de juros implícita na locação, se praticável), ou então à taxa de empréstimo incremental da entidade)
os pagamentos da locação financeira devem ser repartidos entre o encargo financeiro e a redução do passivo pendente (o encargo financeiro a ser alocado de forma a produzir uma taxa de juros periódica constante sobre o saldo remanescente do passivo)
a política de depreciação dos activos detidos em locações financeiras deve ser consistente com a dos activos detidos. Caso não haja certeza razoável de que o locatário obterá a propriedade no final da locação – o activo deverá ser amortizado pelo período mais curto da locação ou da vida útil do activo
para as locações operacionais, os pagamentos da locação deverão ser reconhecidos como um gasto na demonstração de resultados durante o período da locação, pelo método das quotas constantes, a menos que outra base sistemática seja mais representativa do padrão temporal do benefício do utilizador

Incentivos para o acordo de uma locação operacional nova ou renovada devem ser reconhecidos pelo locatário como uma redução da despesa de aluguer durante o período do aluguer, independentemente da natureza ou forma do incentivo, ou do momento dos pagamentos.

Contabilização pelos locadores

Os seguintes princípios devem ser aplicados nas demonstrações financeiras dos locadores:

No início do prazo da locação, o locador deve registar uma locação financeira no balanço como um crédito a receber, por um montante igual ao investimento líquido na locação
o locador deve reconhecer um rendimento financeiro baseado num padrão que reflicta uma taxa de retorno periódica constante sobre o investimento líquido do locador pendente em relação à locação financeira
os activos detidos para locações operacionais devem ser apresentados no balanço do locador de acordo com a natureza do activo. Os proveitos da locação devem ser reconhecidos durante o prazo da locação numa base linear, a menos que outra base sistemática seja mais representativa do padrão temporal em que o benefício do uso do activo locado é diminuído

Incentivos para o acordo de uma locação operacional nova ou renovada devem ser reconhecidos pelo locador como uma redução dos proveitos da locação durante o prazo da locação, independentemente da natureza ou forma do incentivo, ou do momento dos pagamentos.

Fabricantes ou locadores revendedores devem incluir lucros ou perdas na venda no mesmo período em que o fariam para uma venda imediata. Se taxas de juros artificialmente baixas forem cobradas, o lucro da venda deve ser restrito ao que se aplicaria se uma taxa de juros comercial fosse cobrada.

De acordo com as revisões de 2003 ao IAS 17, os custos directos e incrementais iniciais incorridos pelos locadores na negociação das locações devem ser reconhecidos durante o prazo da locação. Estes custos não podem mais ser debitados ao custo quando incorridos. Este tratamento não se aplica aos locadores fabricantes ou comerciantes onde tal reconhecimento do custo é como um gasto quando o lucro da venda é reconhecido.

Transacções de venda e relocação financeira

Para uma transacção de venda e relocação financeira que resulte numa locação financeira, qualquer excesso do lucro sobre o valor contabilístico é diferido e amortizado ao longo do prazo da locação.

Para uma transação que resulte em uma locação operacional:

se a transacção for claramente realizada ao justo valor – o lucro ou perda deve ser reconhecido imediatamente
se o preço de venda for inferior ao justo valor – o lucro ou perda deve ser reconhecido imediatamente, excepto se uma perda for compensada por alugueres futuros a um preço inferior ao de mercado, a perda deve ser amortizada durante o período de uso
se o preço de venda estiver acima do justo valor – o excesso sobre o justo valor deve ser diferido e amortizado durante o período de uso
se o justo valor no momento da transação for inferior ao valor contábil – uma perda igual à diferença deve ser reconhecida imediatamente

Divulgação: locatários – locações financeiras

valor contabilístico do activo
reconciliação entre o total dos pagamentos mínimos da locação e o seu valor actual
montantes dos pagamentos mínimos da locação à data do balanço e o seu valor actual, para:
- ano seguinte
- anos 2 a 5 anos combinados
- agundo cinco anos
>

renda contingente reconhecida como despesa

total da renda mínima futura de sublocação em sublocações não canceláveis

descrição geral dos acordos de arrendamento significativos, incluindo provisões para aluguéis contingentes, renovação ou opções de compra, e restrições impostas a dividendos, empréstimos ou leasing adicional

Disclosure: locatários – locações operacionais

montantes dos pagamentos mínimos de locação na data do balanço em locações operacionais não canceláveis:
- ano seguinte
- anos 2 a 5 anos combinados
- agundo cinco anos
>

total futuro rendimento mínimo de sublocações em sublocações não canceláveis

pagamentos de locação e sublocações reconhecidos no rendimento do período

rendas contingentes reconhecidas como um gasto

descrição geral de acordos significativos de locação, incluindo provisões para aluguéis contingentes, renovação ou opções de compra, e restrições impostas a dividendos, empréstimos ou leasing adicional

Disclosure: locadores – locações financeiras

reconciliação entre o investimento bruto na locação e o valor presente dos pagamentos mínimos da locação;
investimento bruto e valor presente dos pagamentos mínimos da locação a receber:
- ano seguinte
- anos 2 a 5 anos combinados
- agundo cinco anos
>

rendimentos financeiros não ganhos
valores residuais não garantidos
acumulado provisão para pagamentos de leasing incobrável a receber
renda contingente reconhecida no rendimento
descrição geral de acordos de leasing significativos

Divulgação: locadores – locações operacionais

montantes dos pagamentos mínimos de locação à data do balanço em locações operacionais não canceláveis no agregado e para:
- ano seguinte
- anos 2 a 5 anos combinados
- ano-segundo cinco anos
>

renda contingente reconhecida como rendimento

descrição geral de contratos de arrendamento significativos

Arquidia Mantina