Mise à jour par Lina Guillen, avocate
Qu’est-ce qu’un « rachat ? »
L’une des façons dont les conjoints qui divorcent traitent de la maison familiale est qu’un conjoint « rachète » les intérêts de l’autre. (Souvent, le parent qui a la garde rachète le parent qui n’a pas la garde afin que les enfants puissent rester dans la maison. Les avantages de cette solution sont évidents : la maison offre une continuité et une stabilité aux enfants, et vous n’avez pas à vendre si les conditions du marché ne sont pas bonnes.
Cependant, dans tout rachat, chaque partie supporte un risque. Le conjoint vendeur peut perdre la plus-value future, et le conjoint acheteur peut finir par penser que le prix était trop élevé si la propriété se déprécie à l’avenir. Un rachat peut également être un étirement financier pour le conjoint acheteur.
Un rachat peut se produire au fil du temps, les deux conjoints conservant un intérêt dans la maison pendant un certain temps – quel que soit l’accord que vous concluez sur un rachat progressif, il devra être inclus dans votre accord de règlement. Mais souvent, le rachat est réalisé dans le cadre du règlement du divorce. Le conjoint acheteur verse de l’argent au conjoint vendeur – généralement en refinançant la maison et en contractant un nouveau prêt hypothécaire – ou cède d’autres biens matrimoniaux d’une valeur équivalente à la part du conjoint vendeur. Par exemple, un conjoint pourrait garder la maison en échange de l’abandon de sa part des investissements conjugaux et des comptes de retraite.
Comment déterminer la valeur de la maison ?
Parce que vous n’aurez pas d’agent immobilier impliqué dans un rachat, vous devrez utiliser une autre méthode pour déterminer la juste valeur marchande de la propriété. Si vous avez récemment fait évaluer la maison, ou si vous et votre conjoint avez des idées similaires sur sa valeur au départ, vous n’aurez peut-être pas à trop vous tracasser à ce sujet.
Mais, si vous et votre conjoint n’arrivez pas à vous entendre, ou si vous voulez un peu plus d’informations, vous pouvez demander à un agent immobilier de vous fournir des informations sur les prix de vente récents dans votre quartier pour des maisons comparables à la vôtre (on les appelle souvent des « comps »). Vous pouvez également aller en ligne sur l’un des sites qui estimeront la valeur de votre maison si vous tapez votre adresse, comme zillow.com ou eappraisal.com.
Mais, il y a beaucoup de différences entre les maisons, et les comps ne sont pas toujours le moyen le plus précis de déterminer la juste valeur marchande d’une maison, pas plus qu’une estimation en ligne. La méthode la plus précise est d’engager un évaluateur immobilier. Cette méthode sera plus coûteuse – probablement de 300 à 500 $ pour une évaluation et un rapport officiels – mais si vous n’êtes pas d’accord sur la valeur de la maison, c’est un bon moyen de régler la question. Si l’évaluation ne fonctionne pas, vous devrez vous adresser au tribunal et demander à un juge de décider de la valeur de la maison. Le juge s’appuiera probablement sur le rapport de l’évaluateur ou, s’il y a deux évaluations, il pourra utiliser la moyenne des deux.
Une fois que vous avez convenu de la juste valeur marchande aux fins d’un rachat, vous pouvez décider de l’ajuster, pour l’une ou l’autre de diverses raisons. Voici quelques ajustements courants :
Frais de courtier
Bien que vous n’engagerez pas de courtier, le conjoint acheteur négocie parfois pour qu’un montant équivalent à la moitié des frais de courtier standard soit déduit de la valeur convenue, parce que le conjoint acheteur pourrait encourir des frais de courtier plus tard, lorsque la maison sera finalement vendue.
Certains États ne le permettent pas, cependant, exigeant que l’acheteur paie tous les frais de clôture, y compris la totalité des honoraires du courtier, chaque fois que la propriété est vendue. Votre avocat ou votre médiateur devrait être en mesure de vous dire quelles sont les règles dans votre État.
Si vous faites votre divorce vous-mêmes, ce serait le bon moment pour chercher des conseils auprès d’un avocat ou d’un agent immobilier compétent. Pour l’instant, sachez simplement que si vous prévoyez de vendre la propriété dans un avenir proche, vous pourriez envisager de continuer à la détenir conjointement jusqu’à ce moment-là, afin d’éviter de perdre au moment où les frais de clôture arrivent à échéance.
Entretien différé
S’il y a des travaux sur la maison que vous avez remis à plus tard pendant le mariage et qui doivent être effectués bientôt, le conjoint acheteur peut essayer de persuader le conjoint vendeur de faire baisser quelque peu le prix de rachat. De même, si le conjoint vendeur doit de l’argent au conjoint acheteur pour égaliser la division des biens, la baisse du prix de vente est une façon de s’occuper de cette dette.
Considérations relatives à la pension alimentaire pour conjoint
Il y a aussi la possibilité que le conjoint vendeur accepte un prix d’achat plus bas pour éviter de payer une pension alimentaire pour conjoint. Par exemple, si l’époux qui a droit à une pension alimentaire (« l’époux soutenu ») rachète la part de la maison de l’époux payeur afin d’y rester avec les enfants, l’époux soutenu pourrait accepter de renoncer à la pension alimentaire pour époux si l’époux payeur vend sa participation à un prix inférieur à la valeur marchande. Soyez prudent avec cela, cependant – il peut annuler les avantages fiscaux qui viennent parfois avec la pension alimentaire pour époux.
Problèmes de refinancement
Dans la plupart des cas, un rachat va de pair avec un refinancement du prêt hypothécaire sur la maison. Habituellement, le conjoint acheteur demande un nouveau prêt hypothécaire à son seul nom. Le conjoint acheteur contracte un prêt suffisamment important pour rembourser le prêt précédent et payer au conjoint vendeur ce qui est dû pour le rachat.
Par exemple, vous et votre conjoint pourriez avoir un prêt hypothécaire avec un solde principal de 150 000 $, et un montant égal de capitaux propres (150 000 $) dans votre maison. Si vous rachetez la moitié de la valeur nette de votre conjoint, vous aurez besoin d’un prêt d’au moins 225 000 $. Vous verseriez 150 000 $ pour rembourser le prêt initial, puis 75 000 $ en espèces (la moitié de la valeur nette) à votre conjoint pour devenir le seul propriétaire de la maison. La transaction se déroulerait comme une vente à un tiers, votre conjoint signant un acte transférant la propriété du bien à vous, et une société d’entiercement s’occupant de la plupart des papiers et des transferts de fonds.
Le plus souvent, le transfert des actes et de l’argent se fera en même temps, lors d’une « clôture » avec la société d’entiercement. Si vous êtes le conjoint vendeur, c’est le meilleur scénario pour vous. S’il n’y aura pas de clôture, assurez-vous que le refinancement est terminé et que vous avez obtenu votre argent avant de signer un acte de transfert.
Si vous êtes le conjoint acheteur, assurez-vous de faire une recherche de titre pour vous assurer qu’il n’y a pas de privilèges (réclamations légales – par exemple, pour des arriérés d’impôts) ou d’autres » nuages » sur votre titre. La compagnie de titres qui s’occupe de la clôture devrait le faire pour vous.
Exprimé du Nolo’s Essential Guide to Divorce, par Emily Doskow
.