Päivitetty Lina Guillen, asianajaja
Mikä on ”lunastus?”
Yksi tavaksi, jolla avioerossa olevat puolisot käsittelevät perheen kotia, on se, että toinen puoliso ”lunastaa” toisen puolison osuuden. (Muita tapoja ovat talon myyminen tai sen yhteisomistamisen jatkaminen.) Usein huoltajavanhempi ostaa pois ei-huoltajavanhemman, jotta lapset voivat jäädä taloon. Tämän edut ovat ilmeiset: talo tarjoaa lapsille jatkuvuutta ja vakautta, eikä taloa tarvitse myydä, jos markkinaolosuhteet eivät ole hyvät.
Missä tahansa ulosostossa kumpikin osapuoli kantaa kuitenkin riskin. Myyvä puoliso voi menettää tulevan arvonnousun, ja ostava puoliso voi kokea, että hinta oli liian korkea, jos kiinteistön arvo laskee tulevaisuudessa. Osto voi myös olla ostavalle puolisolle taloudellinen rasite.
Osto voi tapahtua ajan mittaan siten, että molemmat puolisot säilyttävät osuutensa talosta jonkin aikaa – minkä tahansa sopimuksen, jonka teette asteittaisesta ostosta, on sisällytettävä sovintosopimukseenne. Usein lunastus tehdään kuitenkin osana avioeroratkaisua. Ostava puoliso joko maksaa rahaa myyvälle puolisolle – yleensä jälleenrahoittamalla talon ja ottamalla uuden asuntolainan – tai luopuu muusta avio-omaisuudesta, jonka arvo on suunnilleen yhtä suuri kuin myyvän puolison osuus. Toinen puoliso voi esimerkiksi pitää talon vastineeksi siitä, että hän luopuu osuudestaan avioliittoon kuuluvista sijoituksista ja eläketileistä.
Miten määritetään kodin arvo?
Koska ulosostossa ei ole mukana kiinteistönvälittäjää, kiinteistön käypä markkina-arvo on määritettävä toisella menetelmällä. Jos olet hiljattain teettänyt talon arvion tai jos sinulla ja puolisollasi on alun perin samanlaiset käsitykset talon arvosta, sinun ei välttämättä tarvitse hössöttää tästä liikaa.
Mutta jos sinä ja puolisosi ette pääse yhteisymmärrykseen tai haluatte hieman enemmän tietoa, voitte pyytää kiinteistönvälittäjältä tietoja naapurustossanne hiljattain myydyistä hinnoista, jotka ovat vertailukelpoisia talojenne kanssa (näitä kutsutaan usein vertailukohteiksi). Voit myös käydä verkossa jollakin sivustolla, joka arvioi kotisi arvon, jos kirjoitat osoitteesi, kuten zillow.com tai eappraisal.com.
Talojen välillä on kuitenkin paljon eroja, eivätkä vertailuarvot ole aina tarkin tapa määrittää talon käypä markkina-arvo, kuten ei myöskään verkkoarvio. Tarkin menetelmä on palkata kiinteistöarvioija. Tämä on kalliimpaa – luultavasti 300-500 dollaria virallisesta arviosta ja raportista – mutta jos olette eri mieltä talon arvosta, se on hyvä tapa selvittää asia. Jos arviointi ei auta, teidän on mentävä oikeuteen ja pyydettävä tuomaria päättämään kodin arvosta. Tuomari luottaa todennäköisesti arvioijan raporttiin, tai jos arvioita on kaksi, tuomari voi käyttää niiden keskiarvoa.
Kun olette sopineet käyvästä markkina-arvosta lunastusta varten, voitte päättää mukauttaa sitä monista eri syistä. Seuraavassa on muutamia yleisiä oikaisuja:
Meklarin palkkio
Vaikka te ette palkkaa meklaria, ostava puoliso neuvottelee joskus, että sovitusta arvosta vähennetään puolet tavanomaisesta meklarin palkkiosta vastaava määrä, koska ostavalle puolisolle saattaa myöhemmin, kun talo lopulta myydään, aiheutua meklarin palkkioita.
Joissakin osavaltioissa tämä ei kuitenkaan ole sallittua, vaan niissä vaaditaan, että ostaja maksaa kaikki sulkemiskustannukset, mukaan lukien koko välittäjäpalkkio, aina kun kiinteistö myydään. Asianajajan tai sovittelijan pitäisi pystyä kertomaan, mitkä ovat säännöt omassa osavaltiossasi.
Jos hoidatte avioeronne itse, nyt olisi hyvä aika hakea neuvoja asianajajalta tai asiantuntevalta kiinteistönvälittäjältä. Tiedä toistaiseksi vain, että jos aiotte myydä kiinteistön lähitulevaisuudessa, kannattaa harkita kiinteistön pitämistä siihen asti yhteisessä hallussapidossa, jotta vältytte häviämiseltä, kun sulkemiskustannukset tulevat maksettaviksi.
Lykätty kunnossapito
Jos talossa on avioliittoaikana lykättyjä töitä, jotka on tehtävä pian, ostaja-puoliso voi yrittää suostutella myyjä-puolisoa alentamaan ostohintaa hieman. Samoin jos myyvä puoliso on ostavalle puolisolle velkaa omaisuudenjaon tasaamiseksi, myyntihinnan alentaminen on yksi tapa hoitaa tämä velka.
Epäselvyyksiä avioliittotukeen
On myös mahdollista, että myyvä puoliso suostuu alhaisempaan ostohintaan välttääkseen avioliittotuen maksamisen. Jos esimerkiksi elatusapuun oikeutettu puoliso (”elatusapua saava puoliso”) ostaa maksavan puolison osuuden talosta voidakseen asua siellä lasten kanssa, elatusapua saava puoliso saattaa suostua luopumaan avioliittotuesta, jos maksava puoliso myy osuutensa markkina-arvoa alhaisemmalla hinnalla. Ole kuitenkin varovainen tämän kanssa, sillä se voi tehdä tyhjäksi veroedut, joita puolisotukeen joskus liittyy.
Refinansiointikysymykset
Useimmissa tapauksissa osto liittyy talon asuntolainan uudelleenrahoitukseen. Yleensä ostava puoliso hakee uutta asuntolainaa pelkästään kyseisen puolison nimiin. Ostava puoliso ottaa riittävän suuren lainan maksaakseen edellisen lainan pois ja maksaakseen myyvälle puolisolle sen, mitä ostosta on velkaa.
Esimerkiksi sinulla ja puolisollasi saattaa olla asuntolainaa, jonka pääoma on 150 000 dollaria, ja talossanne on yhtä paljon omaa pääomaa (150 000 dollaria). Jos ostat ulos puolisosi puolet omasta pääomasta, tarvitsisit lainaa vähintään 225 000 dollaria. Maksaisit 150 000 dollaria maksaaksesi alkuperäisen lainan pois ja maksaisit sitten 75 000 dollaria käteistä (puolet oman pääoman määrästä) puolisollesi, jotta sinusta tulisi talon ainoa omistaja. Kauppa etenisi aivan kuten myynti kolmannelle osapuolelle: puolisosi allekirjoittaisi kauppakirjan, jolla kiinteistön omistusoikeus siirtyisi sinulle, ja escrow-yhtiö huolehtisi suurimmasta osasta paperityötä ja rahansiirroista.
Todennäköisimmin kauppakirjojen ja rahan siirto tapahtuisi samaan aikaan escrow-yhtiön kanssa tehtävässä ”sulkemisessa”. Jos olet myyvä puoliso, tämä on paras skenaario sinulle. Jos sulkeutumista ei tapahdu, varmista, että jälleenrahoitus on saatu päätökseen ja että olet saanut rahasi ennen kuin allekirjoitat siirtokirjan.
Jos olet ostava puoliso, varmista, että teet omistusoikeustutkimuksen varmistaaksesi, ettei omistusoikeudellasi ole panttioikeuksia (laillisia saatavia – esimerkiksi verorästejä varten) tai muita ”pilviä”. Sulkemista hoitavan yhtiön pitäisi tehdä tämä puolestasi.
Ote kirjasta Nolo’s Essential Guide to Divorce, kirjoittanut Emily Doskow
.