Actualizado por Lina Guillen, abogada
¿Qué es una «compra»? (Otras formas son vender la casa o seguir siendo copropietarios). A menudo, el progenitor que tiene la custodia compra al que no la tiene para que los hijos puedan quedarse en la casa. Las ventajas de esta opción son obvias: la casa proporciona continuidad y estabilidad a los niños, y no hay que venderla si las condiciones del mercado no son buenas.
Sin embargo, en cualquier compra, cada parte asume un riesgo. El cónyuge vendedor puede perder la revalorización futura, y el cónyuge comprador puede acabar sintiendo que el precio era demasiado alto si la propiedad se deprecia en el futuro. Una compra también puede suponer un esfuerzo financiero para el cónyuge comprador.
Una compra puede producirse a lo largo del tiempo, manteniendo ambos cónyuges un interés en la casa durante un tiempo; cualquier acuerdo que se haga sobre una compra gradual deberá incluirse en su acuerdo de conciliación. Pero a menudo, la compra se completa como parte del acuerdo de divorcio. El cónyuge comprador paga dinero al cónyuge vendedor -normalmente refinanciando la casa y pidiendo un nuevo préstamo hipotecario- o cede otros bienes conyugales por un valor similar al de la parte del cónyuge vendedor. Por ejemplo, uno de los cónyuges puede quedarse con la casa a cambio de renunciar a su parte de las inversiones matrimoniales y las cuentas de jubilación.
¿Cómo se determina el valor de la casa?
Debido a que no habrá un agente inmobiliario involucrado en una compra, tendrá que utilizar otro método para determinar el valor justo de mercado de la propiedad. Si ha tasado la casa recientemente, o si usted y su cónyuge tienen ideas similares sobre su valor, puede que no tenga que preocuparse demasiado por esto.
Pero, si usted y su cónyuge no se ponen de acuerdo, o quiere un poco más de información, puede pedir a un agente inmobiliario que le proporcione información sobre los precios de venta recientes en su vecindario de casas comparables a la suya (a menudo se llaman «comps»). También puede consultar en línea uno de los sitios que estiman el valor de su casa si escribe su dirección, como zillow.com o eappraisal.com.
Pero hay muchas diferencias entre las casas, y las comparaciones no siempre son la forma más precisa de determinar el valor justo de mercado de una casa, como tampoco lo es una estimación en línea. El método más preciso es contratar a un tasador inmobiliario. Esto será más caro -probablemente entre 300 y 500 dólares por una tasación formal y un informe-, pero si no estás de acuerdo con el valor de la casa, es una buena manera de resolver la cuestión. Si la tasación no funciona, tendrá que acudir a los tribunales y pedir a un juez que decida el valor de la casa. El juez probablemente se basará en el informe del tasador, o si hay dos tasaciones, un juez puede utilizar el promedio de los dos.
Una vez que usted ha acordado el valor justo de mercado a los efectos de una compra, puede decidir ajustarlo, por cualquiera de una variedad de razones. He aquí algunos ajustes comunes:
Honorarios del corredor
Aunque usted no contratará a un corredor, el cónyuge comprador a veces negocia que se deduzca del valor acordado una cantidad equivalente a la mitad de los honorarios estándar del corredor, porque el cónyuge comprador puede incurrir en los honorarios del corredor más tarde, cuando la casa se venda finalmente.
Sin embargo, algunos estados no lo permiten y exigen que el comprador pague todos los gastos de cierre, incluyendo la totalidad de los honorarios del corredor, siempre que se venda la propiedad. Su abogado o mediador debería poder decirle cuáles son las normas en su estado.
Si se están divorciando ustedes mismos, éste sería un buen momento para buscar el consejo de un abogado o de un agente inmobiliario con conocimientos. Por ahora, sólo sepa que si prevé vender la propiedad en un futuro próximo, puede considerar la posibilidad de seguir manteniéndola conjuntamente hasta entonces, para evitar salir perdiendo cuando lleguen los gastos de cierre.
Mantenimiento diferido
Si hay obras en la casa que se pospusieron durante el matrimonio, y que deben hacerse pronto, el cónyuge comprador puede intentar persuadir al cónyuge vendedor para que rebaje algo el precio de compra. Del mismo modo, si el cónyuge vendedor debe dinero al cónyuge comprador para igualar la división de la propiedad, bajar el precio de venta es una forma de hacerse cargo de esa deuda.
Consideraciones sobre la manutención del cónyuge
También existe la posibilidad de que el cónyuge vendedor acepte un precio de compra más bajo para evitar pagar la manutención del cónyuge. Por ejemplo, si el cónyuge que tiene derecho a la manutención («cónyuge apoyado») está comprando la parte de la casa del cónyuge pagador para quedarse allí con los niños, el cónyuge apoyado podría aceptar renunciar a la manutención del cónyuge si el cónyuge pagador vende su participación por un precio inferior al del mercado. Sin embargo, tenga cuidado con esto, ya que puede anular las ventajas fiscales que a veces conlleva la manutención del cónyuge.
Problemas de refinanciación
En la mayoría de los casos, la compra va acompañada de una refinanciación del préstamo hipotecario de la casa. Normalmente, el cónyuge comprador solicita un nuevo préstamo hipotecario sólo a su nombre. El cónyuge comprador obtiene un préstamo lo suficientemente grande como para pagar el préstamo anterior y pagar al cónyuge vendedor lo que se debe por la compra.
Por ejemplo, usted y su cónyuge podrían tener un préstamo hipotecario con un saldo principal de 150.000 dólares, y una cantidad igual de capital (150.000 dólares) en su casa. Si va a comprar la mitad del capital de su cónyuge, necesitaría un préstamo de al menos 225.000 $. Usted pagaría 150.000 dólares para liquidar el préstamo original y, a continuación, pagaría 75.000 dólares en efectivo (la mitad del importe del patrimonio neto) a su cónyuge para convertirse en el único propietario de la casa. La transacción se llevaría a cabo como una venta a un tercero, con su cónyuge firmando una escritura de transferencia de la propiedad a usted, y una empresa de depósito en garantía que se encarga de la mayor parte del papeleo y las transferencias de fondos.
Lo más probable es que la transferencia de las escrituras y el dinero se produzca al mismo tiempo, en un «cierre» con la empresa de depósito en garantía. Si usted es el cónyuge vendedor, este es el mejor escenario para usted. Si no va a haber un cierre, asegúrese de que la refinanciación se ha completado y usted ha recibido su dinero antes de firmar una escritura de transferencia.
Si usted es el cónyuge comprador, asegúrese de completar una búsqueda de títulos para asegurarse de que no hay gravámenes (reclamaciones legales, por ejemplo, para los impuestos atrasados) u otras «nubes» en su título. La compañía de títulos que se encarga del cierre debería hacerlo por usted.
Extraído de Nolo’s Essential Guide to Divorce, por Emily Doskow