I højt prissatte boligmarkeder som San Jose, Californien, overvejer mange boligejere en lejlighed tilføjelse eller in-law suite for at huse deres voksne børn eller forældre. Andre tilføjer for at generere lejeindtægter.
Faktisk er byer i hele landet ved at lempe zonelovgivningen for at lette boligmanglen, hvilket gør det enklere for boligejere at tilføje, hvad der juridisk kaldes Accessory Dwelling Units eller ADUs til deres eksisterende ejendomme. Bemærk, at tilføjelse af en ADU ikke nødvendigvis gør din ejendom til en duplex.
I skrivende stund overvejer den californiske lovgivende forsamling et lovforslag, der ville tillade husejere at konvertere en enfamilieejendom til en duplex uden hensyn til zonelovgivningen.
Antages det, at du bor i et område, der tillader svigerfamilier eller lejlighedstilbygninger, skal du så bygge en?
Find realkreditlån og boligforbedringslån til boligtilbygninger
Hvad er fordelene ved en boligtilbygning?
Hvis du overvejer en boligtilbygning til en lejlighed eller en svigersuite, søger du sandsynligvis at opnå en eller flere af disse fordele:
- Bygning af familierelationer (det kan være godt for børn at have bedsteforældre på stedet)
- Hjælp voksne børn med at tage skridt mod uafhængighed til en overkommelig pris
- Gør det lettere at tage sig af aldrende forældre (og undgå institutionspleje eller dyr hjemmehjælp)
- Genererer lejeindtægter
- Genererer privat plads til gæster
- Skabelse af boligplads til en vicevært, husholderske, gartner, babysitter eller hjemmehjælper
- Generere lejeindtægter fra en tilbygning til en lejlighed
- Gå “lille” ved at flytte ind i ADU’en og udleje hovedhuset
Før du bygger en svigersuite eller en tilbygning til en lejlighed
Først skal du finde ud af, hvordan dit samfund ser på disse tilføjelser. Hvis dit område ikke er zoneret til boliger med flere enheder, eller hvis ejendomsskatterne for duplexer er højere, skal du undgå funktioner, der kan omklassificere dit enfamiliehus som et duplex. Disse kan omfatte:
- Sejede forsyningsselskaber fra hovedboligen
- En anden adresse end hovedboligen (f.eks. 100 Main Street og 100-A Main Street)
- Relativ størrelse og placering af boligen (to 800 kvadratfod duplex-enheder vs. en 1.200 kvadratfod bolig og et 400 kvadratfod tilbehør)
- Beboelse (i nogle områder, der ikke er zoneret til flerfamilieshuse, kan du kun have en ADU, hvis du selv bor i hovedboligen. Du kan ikke udleje begge bygninger)
Du vil gerne sikre dig, at din boligtilbygning er tilladt og lovlig, og lokale regler er vigtige. Hvis du har en ejerforening (HOA), skal du også have godkendelse fra dens arkitektudvalg.
Og du skal overholde de lokale lovkrav for ADU’er: tilladte størrelse, parkeringspladser, tilbagetrækning, højde osv. Hvert område er forskelligt, så sørg for, at din bygherre overholder reglerne og indhenter alle de nødvendige tilladelser. Dit amt kan f.eks. kræve en 10 fods tilbagetrækning for ADU’er, en parkeringsplads for hvert soveværelse og en størrelse på højst 1200 kvadratfod.
Find en velrenommeret bygherre, der er bekendt med de lokale regler. Foretrækker en, hvis arbejde du kan se, før du gør forretninger.
Næst skal du betale for din tilføjelse. Og hvis du tilføjer primært for pengenes skyld, skal du sikre dig, at lejligheden vil øge din lejeindtægt eller hjemmets værdi nok til at gøre projektet umagen værd.
Relateret: De fleste boligejere kan ikke betale for boligforbedringer alene med opsparing
Kostpris for tilføjelse af lejlighed eller in-law suite
I henhold til Realtor.com varierer separate, fritstående kvarterer med køkken, badeværelse, soveværelser og opholdsområder fra 300 til 600 kvadratfod og koster mellem $40.000 og $125.000.
Naturligvis vil dine omkostninger variere afhængigt af kvaliteten af konstruktionen (dit samfund kan have standarder, der kræver dyre finish). De kan løbe op i hundredtusinder. Og tilladelsesgebyrer, lokale arbejdskraftomkostninger og byggeegnetheden af din grund påvirker omkostningerne. Men her er et eksempel, der kan fungere for dig:
Simplyadditions.com oplister sine byggeomkostninger for en 600-fods-indbolejlighed som følger:
- Kost:$89,000
- Move-in Ready: 3 måneder
- Master Bedroom: 11′ x 12′
- Master Bad: 11′ x 12′
- Master Bad: 11′ x 6′
- Kitchenette: 8′ x 13′
- Living Room: 12′ x 12′
- Pantry: 12′ x 12′
- Pantry: 8′ x 13′
- 3′ x 6′
- Vaskekælder: 3′ x 6′
- Størrelse: 600 sq/ft
Denne tilføjelse omfatter ifølge bygherren en stue, et stort soveværelse, et walk-in closet, et komplet badeværelse, et tekøkken med spisekammer og et vaskeriområde. Du kan dog være forpligtet til at indsende et sæt tekniske planer til godkendelse hos din bygningsafdeling, og det kan øge omkostningerne betydeligt. Du vil måske også gerne punge ud for materialer og overflader af højere kvalitet, end den nøgne lejlighed indeholder.
Relateret: Der er mange måder at betale for en lejlighed tilføjelse eller en svigerfamilie suite på. En af de billigste finansieringskilder er det fastforrentede boligkapitallån, også kendt som det andet realkreditlån. Rentesatserne er lave, fordi din ejendom sikrer lånet.
Boligkapitallån
Fikserede andet realkreditlån giver et par fordele: Rentesatsen og betalingerne er næsten altid faste, og vilkårene er generøse – op til 30 år. Du modtager et engangsbeløb ved afslutningen, som du kan udbetale til din bygherre, hvis din kontrakt kræver det. Du skal dog have tilstrækkelig egenkapital i din bolig, så summen af din nuværende realkreditsaldo og den nye lånesaldo ikke overstiger 80-90 % af din nuværende ejendomsværdi (før du tilføjer boligforbedringerne).
Cash-out refinansiering
Hvis du kan forbedre vilkårene for dit eksisterende realkreditlån med de nuværende realkreditrenter, bør du overveje en cash-out refinansiering. Du erstatter simpelthen dit gamle realkreditlån med et større lån og bruger forskellen til at finansiere din boligudvidelse. Hvis du forventer at leje tilbygningen ud for mere end de ekstra månedlige omkostninger, kan dette være en god løsning.
Alle de ovennævnte muligheder har imidlertid betydelige lukkeomkostninger. Sammenlign tilbud fra flere realkreditinstitutter, og sørg for at medtage dem i dine omkostningsberegninger.
HELOK
Hvis du låner et relativt lille beløb, kan det være mere fornuftigt at benytte en kreditlinje på egenkapitalen. Satserne er næsten altid variable, så de kan være mindre sikre, når du finansierer store beløb over længere tidsperioder. Og det er stadig et home equity-lån, så du skal bruge egenkapital for at kvalificere dig. Men for mindre beløb, der skal betales hurtigt, kan en HELOC-kredit give mening. Mange har lave eller endda ingen lukkeomkostninger.
FHA 203(k) refinansiering
Dette FHA-lån er også et cash-out refinansiering. Men forskellen med 203(k)-programmet er, at dit lånebeløb, som kan være så højt som 96,5% af boligens værdi, er baseret på ejendommens værdi efter boligtilvæksten. Så hvis du har lidt eller ingen egenkapital i hjemmet og ønsker at bygge en ADU, kan du måske gøre det med FHA 203(k).
Dette lån har de normale lukkeomkostninger, der er forbundet med et realkreditlån, plus FHA-hypoteksforsikring.
Personligt lån til boligforbedring
Et personligt lån er ikke sikret af ejendommen. Det gør det mere risikabelt for långiveren, så dets rentesats er højere. Men godkendelse og vilkår afhænger af din kreditvurdering og indkomst og ikke af ejendomsværdien. Og hvis din udlejningsenhed ikke genererer tilstrækkelig indkomst til at dække betalingerne på det personlige lån, kan din långiver ikke foretage en tvangsauktion og tage dit hus.
Hvor stor indkomst kan boligejere få med en lejlighedstilbygning?
Den leje fra lejlighedstilbygning afhænger meget stærkt af lokale skikke og efterspørgslen efter boliger. Hvis du bor i et eksklusivt kvarter eller i byens centrum, kan du finde mere efterspørgsel end i et mere landligt miljø. Hvis du bor i et ferieområde, kan korttidsudlejning som Airbnb give et højere afkast end en langtidslejer.
For at få en idé om den potentielle lejeindtægt kan du kigge efter lokale udlejningssteder og se, hvad de indbringer. Sammenlign din enheds bekvemmeligheder med deres, og sæt en pris. Husk, at medmindre din ADU har separate forsyningsselskaber, skal du selv dække disse, medmindre din ADU har separate forsyningsselskaber. Så sørg for, at din husleje omfatter nok til at betale de ekstra forbrugsregninger.
Hyr en ejendomsadministrator til at screene dine lejere, eller gør det selv – med omhu. Du ønsker ikke at komme i konflikt med loven om rimelige boliger. Og du ønsker ikke, at en dårlig lejer bor ved siden af dig. Så det er vigtigt at tjekke referencer og kreditværdighed.
Eksempel på en faktisk ADU-investering
Men hvis du bor i et område med høj husleje, kan din ADU virkelig betale sig. Her er et eksempel fra det virkelige liv fra webstedet buildinganadu.com.
“Den ADU, vi byggede, er et 800 kvadratfod stort hjem med to soveværelser og halvandet bad. Det er helt adskilt fra hovedhuset. Det blev designet af en arkitekt. Jeg er en autoriseret totalentreprenør. Jeg byggede huset, og vi betalte mit firma de 20 % generalentreprenørgebyr.
Den ADU er ikke en billig udlejning. Det er et dejligt hjem med et fuldt udstyret køkken, masser af opbevaring, aircondition, en terrasse og en privat indhegnet gård. De samlede omkostninger til at bygge ADU’en var $185.000. Det er ca. 230 dollars pr. kvadratfod – og det tal omfatter designgebyrer, ingeniørarbejde, tilladelsesgebyrer og alle byggeomkostninger.
Vores skatter steg med 2.000 dollars om året, efter at vi byggede ADU’en. Ansvarsforsikringen for ADU’en er $25 om måneden.
Vi lejer nu ADU’en for omkring $1.900 om måneden. Efter at have betalt alle udgifter har vi ca. 870 dollars ekstra om måneden.
Så hvis vi havde 185.000 dollars kontant til rådighed, og den årlige leje var 22.800 dollars, og vores ejendomsskatter steg med 2.000 dollars om året, og vi betalte 300 dollars hvert år til forsikring, så ville afkastet af vores investerede kontanter være ca. 11%.”
Og det fører til næste afsnit – skjulte omkostninger. Bemærk, at investoren oplevede en stigning i ejendomsskatten efter tilføjelsen af ADU’en. Tjek dine lokale regler, fordi du også kunne.
Relateret: Få et realkreditlån til investeringsejendomme
Gemeldte omkostninger ved tilføjelse af lejlighed
Hvad enten du planlægger at udleje din enhed eller ej, skal du være opmærksom på de potentielle ekstra omkostninger, du kan løbe ind i med din tilføjelse af lejlighed.
- Stigning i forsyningsomkostningerne kan opveje lejeindtægter eller andre fordele. Hvis du ikke har separate adresser og forsyningsselskaber, kan du ikke adskille din lejers udgifter fra dine egne
- Ejendomsskatter kan stige med antallet af boligenheder. Dette gælder muligvis ikke, hvis du selv bor i en af enhederne, og det gælder muligvis ikke, så længe din tilbygning er en ADU og ikke en duplex
- Dine forsikringspræmier for husejere kan stige, hvis du tilføjer gæstekvarterer. De vil næsten helt sikkert stige, hvis du bliver en udlejer. Overvej at kræve, at lejerne skal have en huslejerforsikring
- Dine vedligeholdelses- og reparationsomkostninger vil sandsynligvis stige. Selv steder, der er ledige, har brug for regelmæssig vedligeholdelse for at forblive i orden
- Du vil sandsynligvis miste plads i gården, hvilket kan påvirke din livskvalitet og/eller videresalgsværdi negativt
Afkast af investeringen (lejeindtægt og/eller stigning i ejendomsværdien)
Den ADU kan give et par indkomststrømme – som en udlejningsenhed, som en fordel for en ansat i husstanden (så du kan betale mindre), eller som en forbedring, der betaler sig, når du sælger.
Og der er også upfront og løbende omkostninger. Ved at sammenligne omkostningerne med indkomsten og tilføjelsen til egenkapitalen kan du beslutte, om en ADU giver mening for dig.
Den gode nyhed er, at købere er overvældende villige til at betale mere for boliger med ADU’er end uden, ifølge en undersøgelse fra The Nest. Faktisk blev det konsekvent opført som en af de mest ønskede bekvemmeligheder af de adspurgte i undersøgelsen. I betragtning af nutidens tendens til flergenerationsboliger og dokumenteret boligmangel i mange byer kan det være et smart træk at bygge en ADU for dit nuværende cashflow og din fremtidige investering.
Sammenlign boligfinansieringssatser nu