Property Assessed Clean Energy financing je kontroverzní program, který obchází tradiční proces půjček a refinancování a financuje energeticky účinnou modernizaci domů a podniků prostřednictvím vyměření daně z nemovitosti. Ačkoli autoři původní kalifornské legislativy PACE měli pravděpodobně dobré úmysly, program v dnešní podobě vystavuje majitele domů ve Zlatém státě vážnému riziku.
„Ti, kteří si nepamatují minulost,“ napsal George Santayana v knize „Život z rozumu“ (1905), „jsou odsouzeni k tomu, aby ji opakovali.“ Ačkoli k hypoteční krizi v roce 2008 přispělo mnoho faktorů, hlavním z nich byly predátorské úvěry.
Financování PACE nabízejí obchodní zástupci dodavatelů, kteří nemají žádné finanční znalosti. Dlužníci jsou schvalováni bez ohledu na jejich schopnost splácet. A přestože je toto financování zajištěno superprioritním daňovým zástavním právem, jsou dlužníkům účtovány neoprávněně vysoké úrokové sazby a poplatky za poskytnutí. Bez jakékoli regulace, která by tyto predátorské praktiky omezila, financování PACE hluboce zasahuje do vlastního kapitálu těch, kteří ho nejvíce potřebují.
Protože financování PACE je spláceno prostřednictvím poplatku připočteného k účtu za daň z nemovitosti, musí městská rada souhlasit s účastí ve společném orgánu PACE, aby tato forma financování mohla být zpřístupněna obyvatelům města. Jiné možnosti financování, jako jsou úvěry na bydlení, jsou upraveny federálním zákonem a nevyžadují souhlas místní městské rady.
Členům rady se často říká, že pouze umožňují svým obyvatelům využít možnosti financování. Pravda je taková, že pokud město souhlasí s účastí v JPA PACE, umožňuje tím využití svých pravomocí při výběru daní, ale nemůže vykonávat žádný dohled. Hovoříme o špatné dohodě.
Protože zástavní práva PACE jsou vázána na samotnou nemovitost, nikoli na vlastníka nemovitosti, mohou tyto úvěry znemožnit vlastníkovi refinancování nebo získání druhé hypotéky a mohou bránit převodu nemovitosti z jednoho vlastníka na druhého. Tímto způsobem může financování PACE snižovat vlastní kapitál a ohrožovat americký sen o vlastnictví domů.
Dva místní členové Kongresu si naštěstí tento problém uvědomují a ujímají se vedení v této otázce. Zástupci USA Ed Royce (republikán, který zastupuje 39. okrsek) a Brad Sherman (demokrat, který zastupuje 30. okrsek) se stali spolupředkladateli zákona H.R. 1958. Tento dvoustranický návrh zákona – který je známý jako Protecting Americans from Credit Entanglements Act of 2017 nebo jednodušeji jako PACE Act of 2017 – by podřídil financování PACE federálnímu zákonu Truth in Lending Act.
Asociace realitních kanceláří Orange County Association of REALTORS® je přesvědčena, že financování PACE by mělo podléhat stejným předpisům a dohledu jako ostatní alternativy financování a že spotřebitelé by měli být chráněni odpovídajícím předběžným zveřejněním úrokových sazeb, nákladů na úvěr a souvisejících poplatků. Pokud s tím souhlasíte, připojte se prosím k Orange County REALTORS® v odporu proti tomu, čím se financování PACE stalo, a vyjádřete podporu zákonu H.R. 1958 svému členovi Kongresu.
Craig Borner, makléř a majitel společnosti Riviera Coast Properties v San Clemente, je ředitelem Orange County Association of REALTORS® od roku 2002 a v současné době působí v této organizaci jako prezident.