På bostadsmarknader med höga priser som San Jose, Kalifornien, överväger många husägare en lägenhetstillägg eller en svågerum för att hysa sina vuxna barn eller föräldrar. Andra lägger till för att generera hyresintäkter.
I själva verket lättar städer över hela landet på zonindelningen för att lindra bostadsbristen, vilket gör det enklare för husägare att lägga till vad som juridiskt kallas Accessory Dwelling Units, eller ADUs, till sina befintliga fastigheter. Observera att det faktum att du lägger till en ADU inte nödvändigtvis gör din fastighet till en duplex.
I skrivande stund överväger Kaliforniens lagstiftare ett lagförslag som skulle göra det möjligt för husägare att omvandla en enfamiljsfastighet till en duplex utan att ta hänsyn till zonindelningslagarna.
Antagen att du bor i ett område som tillåter svågerum eller lägenhetstillägg, ska du då bygga ett?
Hitta hypotekslån och lån för bostadsförbättringar för bostadstillägg
Vad är fördelarna med ett bostadstillägg?
Om du funderar på en bostadstillbyggnad för en lägenhet eller svågerum är du förmodligen ute efter att få en eller flera av dessa fördelar:
- Bygga upp familjerelationer (att ha mor- och farföräldrar på plats kan vara bra för barnen)
- Hjälpa vuxna barn att ta steg mot självständighet till överkomligt pris
- Göra det lättare att ta hand om åldrande föräldrar (och undvika institutionell vård eller dyr hjälp i hemmet)
- Generera hyresintäkter
- Göra ett privat utrymme för gäster
- Skapa bostadsutrymme för en vårdare, hushållerska, trädgårdsmästare, barnvakt eller hemsjukvårdare
- Generera hyresintäkter från ett lägenhetstillägg
- Göra sig ”liten” genom att flytta in i ADU:n och hyra ut huvudbostaden
För att bygga en svågerum eller ett lägenhetstillägg
Först bör du ta reda på hur ditt samhälle ser på dessa tillägg. Om ditt område inte är zonerat för flerfamiljshus, eller om fastighetsskatterna för duplex är högre, undvik funktioner som kan omklassificera ditt enfamiljshus till ett duplex. Det kan till exempel handla om följande:
- Seprecisa verktyg från huvudbostaden
- En annan adress än huvudbostaden (till exempel 100 Main Street och 100-A Main Street)
- Relativ storlek och placering av bostaden (två duplex-enheter på 800 kvadratmeter jämfört med en bostad på 1200 kvadratmeter och ett tillbehör på 400 kvadratmeter)
- Boende (i vissa områden som inte är zonerade för flerbostadshus kan du bara ha en ADU om du själv bor i huvudbostaden. Du kan inte hyra ut båda byggnaderna)
Du vill försäkra dig om att din bostadstilläggsbyggnad är tillåten och laglig, och lokala regler spelar roll. Om du har en bostadsrättsförening (HOA) behöver du också ett godkännande från dess arkitektoniska kommitté.
Följ de lokala lagkraven för ADU:s: tillåten storlek, parkeringsplatser, avgränsning, höjd osv. Alla områden är olika, så se till att din byggare uppfyller kraven och får alla nödvändiga tillstånd. Ditt län kan till exempel kräva en 10 fots avstånd för ADUs, en parkeringsplats för varje sovrum och en storlek på högst 1200 kvadratfot.
Sök en välrenommerad byggare som känner till de lokala reglerna. Helst en vars arbete du kan se innan du gör affärer.
Nästan, betala för ditt tillägg. Och om du bygger till främst för pengarnas skull, se till att lägenheten kommer att öka dina hyresintäkter eller hemmets värde tillräckligt mycket för att göra projektet värt det.
Relaterat: De flesta husägare kan inte betala för bostadsförbättringar enbart med besparingar
Kostnad för tilläggslägenhet eller svit med inneboende
Enligt Realtor.com varierar separata, fristående rum med kök, badrum, sovrum och sittplatser från 300 till 600 kvadratmeter och kostar mellan 40 000 och 125 000 dollar.
Naturligtvis kommer dina kostnader att variera beroende på kvaliteten på konstruktionen (ditt samhälle kan ha standarder som kräver dyra ytbehandlingar). De kan uppgå till hundratusentals kronor. Och tillståndsavgifter, lokala arbetskostnader och din tomts byggbarhet påverkar kostnaderna. Men här är ett exempel som kan fungera för dig:
Simplyadditions.com listar sina byggkostnader för en 600-fotars svågerlägenhet på följande sätt:
- Kostnad:89 000 dollar
- Inflyttningsklar: 3 månader
- Sovrum:
- Mästarbadrum: 11′ x 12′
- Mästarbadrum: 11′ x 12′
- 11′ x 6′
- Kitchenette: 8′ x 13′
- Living Room: 12′ x 12′
- Pantry: Storlek: 600 kvm
Denna tillbyggnad innehåller, enligt byggherren, ett vardagsrum, ett stort sovrum, en walk-in-closet, ett komplett badrum, ett pentry med skafferi och en tvättstuga. Du kan dock bli tvungen att lämna in en uppsättning konstruerade planer för godkännande av din byggnadsavdelning, och det kan öka kostnaden avsevärt. Du kanske också vill köpa material och ytbehandlingar av högre kvalitet än vad som ingår i den enkla lägenheten.
Relaterat:
Vad är det bästa sättet att betala för ett tillägg för en svåger?
Det finns många sätt att betala för ett tillägg för en lägenhet eller en svåger. En av de billigaste finansieringskällorna är lånet med fast ränta på eget kapital, även kallat andra hypotekslån. Räntorna är låga eftersom din egendom säkrar lånet.
Home equity loan
Fasta andra hypotekslån erbjuder några fördelar: räntan och betalningarna är nästan alltid fasta och villkoren är generösa – upp till 30 år. Du får en klumpsumma vid avslutningen, som du kan förskottera till din byggare om ditt kontrakt kräver det. Du måste dock ha tillräckligt med eget kapital i din bostad så att summan av ditt nuvarande lånesaldo och det nya lånet inte överstiger 80-90 % av ditt nuvarande fastighetsvärde (innan du lägger till hemförbättringarna).
Cash-out refinansiering
Om du kan förbättra villkoren för ditt befintliga lån med dagens hypoteksräntor, kan du överväga en cash-out refinansiering. Du ersätter helt enkelt ditt gamla lån med ett större lån och använder skillnaden för att finansiera din bostadstillbyggnad. Om du räknar med att hyra ut tillbyggnaden för mer än den extra månadskostnaden kan detta vara en bra lösning.
Alla ovan nämnda alternativ har dock betydande slutkostnader. Jämför offerter från flera bolåneinstitut och se till att du tar med dem i dina kostnadsberäkningar.
HELOC
Om du lånar en relativt liten summa kan det vara vettigare med en kredit för eget kapital i hemmet. Räntorna är nästan alltid rörliga, så de kan vara mindre säkra när du finansierar stora belopp under långa tidsperioder. Och det är fortfarande ett lån för eget kapital, så du behöver eget kapital för att kvalificera dig. Men för mindre belopp som ska betalas av snabbt kan en HELOC-lånelöfte vara vettigt. Många har låga eller till och med inga slutkostnader.
FHA 203(k) refinansiering
Detta FHA-lån är också en cash-out-refinansiering. Men skillnaden med 203(k)-programmet är att ditt lånebelopp, som kan vara så högt som 96,5 % av hemmets värde, baseras på fastighetens värde efter bostadstillägget. Så om du har lite eller inget eget kapital och vill bygga en ADU kan du kanske göra det med FHA 203(k).
Detta lån har de normala slutkostnaderna i samband med ett hypotekslån, plus FHA-hypoteksförsäkring.
Personligt lån för hemförbättring
Ett personligt lån är inte säkrat av fastigheten. Det gör det mer riskfyllt för långivaren, så dess ränta är högre. Men godkännande och villkor beror på din kreditvärdighet och inkomst, inte på fastighetsvärdet. Och om din hyreslägenhet inte genererar tillräckligt med inkomster för att täcka betalningarna för det personliga lånet kan din långivare inte utmäta sig och ta ditt hus.
Hur mycket inkomst kan husägare göra med ett lägenhetstillägg?
Hyran från lägenhetstillägget beror i mycket hög grad på lokala seder och efterfrågan på bostäder. Om du bor i ett exklusivt område eller i en stadskärna kan efterfrågan vara större än i en mer lantlig miljö. Om du bor i ett semesterområde kan korttidsuthyrning som Airbnb ge högre avkastning än en långtidshyresgäst.
För att få en uppfattning om potentiella hyresintäkter kan du leta efter lokala hyresrätter och se vad de ger. Jämför bekvämligheterna i din lägenhet med deras och sätt ett pris. Tänk på att om din ADU inte har separata verktyg måste du stå för dem själv. Se därför till att din hyra inkluderar tillräckligt mycket för att betala de extra räkningarna.
Anlita en fastighetsförvaltare för att kontrollera dina hyresgäster, eller gör det själv – med försiktighet. Du vill inte bryta mot lagen om rättvisa bostäder. Och du vill inte ha en dålig hyresgäst som bor granne med dig. Så det är viktigt att kontrollera referenser och kreditvärdighet.
Exempel på verklig ADU-investering
Men om du bor i ett område med höga hyror kan din ADU verkligen löna sig. Här är ett verkligt exempel från webbplatsen buildinganadu.com.
”ADU:n som vi byggde är ett 800 kvadratmeter stort hem med två sovrum och ett och ett halvt badrum. Det är helt separat från huvudbyggnaden. Det ritades av en arkitekt. Jag är en licensierad totalentreprenör. Jag byggde huset och vi betalade mitt företag den 20-procentiga totalentreprenörsavgiften.
ADU:n är inte en billig hyresbostad. Det är ett trevligt hem med ett komplett kök, mycket förvaring, luftkonditionering, ett däck och en privat inhägnad gård. Den totala kostnaden för att bygga ADU:n var 185 000 dollar. Det är ungefär 230 dollar per kvadratfot – och i den siffran ingår projekteringskostnader, ingenjörsarbete, tillståndsavgifter och alla byggkostnader.
Våra skatter steg med 2 000 dollar per år efter att vi byggde ADU. Ansvarsförsäkringen för ADU:n är 25 dollar per månad.
Vi hyr nu ADU:n för cirka 1 900 dollar per månad. Efter att ha betalat alla utgifter har vi ungefär 870 dollar extra per månad.
Så, om vi hade 185 000 dollar i kontanter till förfogande och den årliga hyran var 22 800 dollar och våra fastighetsskatter ökade med 2 000 dollar per år och vi betalade 300 dollar per år för försäkringar, så skulle avkastningen på våra investerade kontanter vara ungefär 11 procent.
Och det leder till nästa avsnitt – dolda kostnader. Lägg märke till att investeraren upplevde en ökning av fastighetsskatten efter att ha lagt till ADU:n. Kontrollera dina lokala regler eftersom du också kan göra det.
Relaterat:
Gömda kostnader för lägenhetstillägg
Oavsett om du planerar att hyra ut din enhet eller inte, ska du vara medveten om de potentiella extrakostnader du kan råka ut för i samband med lägenhetstillägget.
- Ökade kostnader för nyttoeffekter kan motverka hyresintäkter eller andra fördelar. Om du inte har separata adresser och allmännyttiga tjänster kan du inte skilja hyresgästens avgifter från dina egna
- Fastighetsskatterna kan öka med antalet bostadsenheter. Detta gäller kanske inte om du själv bor i en av enheterna, och det gäller kanske inte heller så länge din tillbyggnad är en ADU och inte en duplex
- Dina försäkringspremier för husägare kan öka om du lägger till en gästbostad. De kommer nästan säkert att öka om du blir hyresvärd. Överväg att kräva att hyresgästerna ska ha en hyresgästförsäkring
- Dina underhålls- och reparationskostnader kommer sannolikt att öka. Även platser som är lediga behöver regelbundet underhåll för att hålla sig i skick
- Du kommer sannolikt att förlora utrymme på gården, vilket kan påverka din livskvalitet och/eller ditt återförsäljningsvärde negativt
Retur på investeringen (hyresintäkter och/eller ökning av fastighetsvärdet)
AddU:n kan ge ett par olika inkomstströmmar – som hyreslägenhet, som en förmån för en hushållsanställd (så att du kan betala mindre), eller som en förbättring som lönar sig när du säljer.
Och det finns också initiala och löpande kostnader. Genom att jämföra kostnaderna mot inkomsten och tillägget till eget kapital kan du avgöra om en ADU är vettigt för dig.
De goda nyheterna är att köparna till övervägande del är villiga att betala mer för bostäder med ADU än utan, enligt en studie från The Nest. Faktum är att det konsekvent listades som en av de mest önskade bekvämligheterna av respondenterna i undersökningen. Med tanke på dagens trend mot flergenerationsboende och dokumenterad bostadsbrist i många städer kan det vara ett smart drag att bygga en ADU för ditt nuvarande kassaflöde och din framtida investering.
Sammanjämna bostadsfinansieringsräntor nu