În piețele de locuințe cu prețuri ridicate, cum ar fi San Jose, California, mulți proprietari de locuințe iau în considerare o adăugare a unui apartament sau o suită în lege pentru a-și găzdui copiii adulți sau părinții. Alții adaugă pentru a genera venituri din chirii.
De fapt, orașele din întreaga țară relaxează legile de zonare pentru a atenua deficitul de locuințe, făcând mai simplu pentru proprietarii de locuințe să adauge ceea ce se numește din punct de vedere legal Accessory Dwelling Units, sau ADUs, la proprietățile lor existente. Rețineți că adăugarea unei ADU nu face neapărat din proprietatea dvs. un duplex.
În momentul redactării acestui articol, legislativul californian are în vedere un proiect de lege care ar permite proprietarilor de locuințe să transforme o proprietate unifamilială într-un duplex fără a ține cont de legile de zonare.
Să presupunem că locuiți într-o zonă care permite apartamente de tip „in-law suite” sau adăugiri de apartamente, ar trebui să construiți unul?
Căutați credite ipotecare și împrumuturi de îmbunătățire a locuinței pentru adăugiri de locuințe
Care sunt beneficiile unei adăugiri de locuințe?
Dacă vă gândiți să construiți o anexă la casă pentru un apartament sau o suită interioară, probabil că doriți să obțineți unul sau mai multe dintre aceste avantaje:
- Consolidarea relațiilor de familie (faptul că bunicii se află în incintă poate fi grozav pentru copii)
- Ajutarea copiilor adulți să facă pași spre o independență accesibilă
- Facerea mai ușoară a îngrijirii părinților îmbătrâniți (și evitarea îngrijirii instituționale sau a ajutorului costisitor la domiciliu)
- Generarea de venituri din chirii
- Aducerea unui spațiu privat pentru oaspeți
- Crearea unui spațiu rezidențial pentru un îngrijitor, menajeră, grădinar, babysitter sau ajutor medical la domiciliu
- Vom deveni „mici” mutându-vă în ADU și închiriind locuința principală
Generarea unui venit din închirierea unui apartament suplimentar
Înainte de a construi un apartament de tip „in-law suite” sau un apartament suplimentar
În primul rând, aflați cum vede comunitatea dumneavoastră aceste adăugiri. Dacă zona dvs. nu este zonată pentru locuințe cu mai multe unități sau dacă impozitele pe proprietate pentru duplexuri sunt mai mari, evitați caracteristicile care ar putea reclasifica casa dvs. unifamilială ca fiind un duplex. Acestea ar putea include:
- Utilități separate de locuința principală
- Adresa diferită de cea a locuinței principale (de exemplu, 100 Main Street și 100-A Main Street)
- Dimensiunea și poziționarea relativă a locuinței (două unități duplex de 800 de metri pătrați față de o locuință de 1.200 de metri pătrați și un accesoriu de 400 de metri pătrați)
- Ocuparea (în unele zone care nu sunt zonate pentru locuințe cu mai multe unități, puteți avea o ADU doar dacă locuiți chiar dumneavoastră în locuința principală. Nu puteți închiria ambele clădiri)
Vreți să vă asigurați că adăugarea casei dvs. este permisă și legală, iar regulile locale contează. Dacă aveți o asociație de proprietari de locuințe (HOA), veți avea nevoie, de asemenea, de o autorizație din partea comitetului de arhitectură al acesteia.
Cumpărați cerințele codului local pentru ADU: dimensiunea permisă, locurile de parcare, retragerea, înălțimea etc. Fiecare zonă este diferită, așa că asigurați-vă că constructorul dvs. se conformează și obține toate permisele necesare. Comitatul dvs., de exemplu, poate solicita o retragere de 3 metri pentru ADU-uri, un loc de parcare pentru fiecare dormitor și o dimensiune care să nu depășească 1.200 de metri pătrați.
Căutați un constructor de renume, familiarizat cu regulile locale. De preferință unul ale cărui lucrări să le puteți vedea înainte de a face afaceri.
În continuare, plătiți pentru adăugarea dvs. Și dacă adăugați în principal pentru bani, asigurați-vă că apartamentul vă va crește veniturile din închiriere sau valoarea casei suficient de mult pentru a face ca proiectul să merite.
Relaționat: Majoritatea proprietarilor de locuințe nu pot plăti îmbunătățirile locuinței doar cu economiile
Costul adăugării unui apartament sau a unei suite pentru socri
Potrivit site-ului Realtor.com, camerele separate, independente, cu bucătării, băi, dormitoare și zone de relaxare variază între 300 și 600 de metri pătrați și costă între 40.000 și 125.000 de dolari.
Natural, costurile dvs. vor varia în funcție de calitatea construcției (comunitatea dvs. poate avea standarde care necesită finisaje scumpe). Acestea pot ajunge la sute de mii de euro. Iar taxele de autorizare, costurile forței de muncă locale și capacitatea de construcție a terenului dvs. au un impact asupra costurilor. Dar iată un exemplu care ar putea funcționa pentru dvs.:
Simplyadditions.com enumeră costurile de construcție pentru un apartament de 600 de metri pentru socri după cum urmează:
- Cost:89.000 $
- Move-in Ready: 3 luni
- Dormitor principal: 11′ x 12′
- Bucătărie: 8′ x 13′
- Living Room: 12′ x 12′
- Pantry: 3′ x 6′
- Spălătorie: 3′ x 6′
- Dimensiuni: 600 mp
Baie principală: 11′ x 6′
Acest adaos include, conform constructorului, o cameră de zi, un dormitor mare, un dressing, o baie completă, o chicinetă cu cămară de alimente și o zonă de spălătorie. Cu toate acestea, este posibil să vi se ceară să prezentați un set de planuri proiectate pentru aprobare la departamentul de construcții, iar acest lucru poate adăuga semnificativ la costuri. De asemenea, este posibil să doriți să plătiți pentru materiale și finisaje de calitate superioară față de cele pe care le include apartamentul de bază.
Relaționat: Un împrumut pentru îmbunătățirea locuinței fără capital propriu?
Care este cel mai bun mod de a plăti pentru o anexă pentru socri?
Există mai multe moduri de a plăti pentru o anexă la apartament sau o suită pentru socri. Una dintre cele mai ieftine surse de finanțare este împrumutul de capital propriu cu rată fixă, cunoscut și ca a doua ipotecă. Ratele dobânzilor sunt scăzute deoarece proprietatea dvs. garantează împrumutul.
Credit de capital propriu pentru locuință
Secundul credit ipotecar cu rată fixă oferă câteva avantaje: rata dobânzii și plățile sunt aproape întotdeauna fixe, iar termenele sunt generoase – până la 30 de ani. Primiți o sumă forfetară la închidere, pe care o puteți avansa constructorului, dacă contractul dvs. o cere. Cu toate acestea, trebuie să aveți suficient capital propriu în locuința dvs. astfel încât totalul soldului ipotecar actual și soldul noului împrumut să nu depășească 80% până la 90% din valoarea actuală a proprietății dvs. (înainte de a adăuga îmbunătățirile aduse locuinței).
Refinanțare cash-out
Dacă puteți îmbunătăți termenii ipotecii dvs. existente cu ratele ipotecare actuale, luați în considerare o refinanțare cash-out. Pur și simplu vă înlocuiți vechea ipotecă cu una mai mare și folosiți diferența pentru a finanța extinderea casei dvs. Dacă vă așteptați să închiriați adaosul pentru mai mult decât costul lunar suplimentar, aceasta poate fi o soluție bună.
Totuși, toate opțiunile menționate mai sus au costuri de închidere semnificative. Comparați ofertele de la mai mulți creditori ipotecari și asigurați-vă că le includeți în calculele de costuri.
HELOC
Dacă împrumutați o sumă relativ mică, o linie de credit imobiliar poate avea mai mult sens. Ratele sunt aproape întotdeauna variabile, astfel încât acestea pot fi mai puțin sigure atunci când se finanțează sume mari pe perioade lungi de timp. Și este tot un împrumut cu capital propriu, așa că veți avea nevoie de capital propriu pentru a vă califica. Dar pentru sume mai mici care urmează să fie achitate rapid, un HELOC poate avea sens. Multe au costuri de închidere scăzute sau chiar nu au costuri de închidere.
FHA 203(k) refinanțare
Acest împrumut FHA este, de asemenea, o refinanțare cash-out. Dar diferența față de programul 203(k) este că valoarea împrumutului dumneavoastră, care poate ajunge până la 96,5% din valoarea casei, se bazează pe valoarea proprietății după adăugarea casei. Așadar, dacă aveți puțină sau deloc capital propriu și doriți să construiți un ADU, este posibil să puteți face acest lucru cu FHA 203(k).
Acest împrumut are costurile normale de închidere asociate cu un credit ipotecar, plus asigurarea ipotecară FHA.
Credit personal pentru îmbunătățirea locuinței
Un împrumut personal nu este garantat cu proprietatea. Acest lucru îl face mai riscant pentru creditor, astfel încât rata dobânzii sale este mai mare. Dar aprobarea și condițiile depind de ratingul de credit și de venitul dumneavoastră, nu de valoarea proprietății. Iar dacă unitatea dvs. de închiriere nu reușește să genereze venituri suficiente pentru a acoperi plățile împrumutului personal, creditorul nu vă poate executa silit și vă poate lua casa.
Cât de mult venit pot obține proprietarii de locuințe cu o adăugare de apartament?
Locația din adăugarea unui apartament depinde foarte mult de obiceiurile locale și de cererea de locuințe. Dacă locuiți într-un cartier exclusivist sau în centrul unui oraș, este posibil să găsiți o cerere mai mare decât într-un mediu mai rural. Dacă locuiți într-o zonă turistică, închirierile pe termen scurt, cum ar fi Airbnb, ar putea aduce un randament mai mare decât un chiriaș pe termen lung.
Pentru a vă face o idee despre veniturile potențiale din chirii, căutați chirii locale și vedeți ce prețuri se obțin. Comparați facilitățile unității dvs. cu cele ale lor și stabiliți un preț. Țineți cont de faptul că, dacă ADU-ul dvs. nu are utilități separate, va trebui să le acoperiți singur. Așa că asigurați-vă că chiria dvs. include suficient pentru a plăti facturile suplimentare de utilități.
Angajați un administrator de proprietate pentru a vă selecta chiriașii, sau faceți-o dvs. înșivă – cu atenție. Nu vreți să vă loviți de legile privind locuințele echitabile. Și nu vreți ca un chiriaș rău să locuiască alături. Așa că verificarea referințelor și a creditului este vitală.
Exemplu de investiție reală în ADU
Dar dacă locuiți într-un cartier cu chirii mari, ADU-ul dvs. poate fi cu adevărat profitabil. Iată un exemplu din viața reală de pe site-ul buildinganadu.com.
„ADU pe care am construit-o este o casă de 800 de metri pătrați, cu două dormitoare și o baie și jumătate. Este complet separată de casa principală. A fost proiectată de un arhitect. Eu sunt un antreprenor general autorizat. Am construit casa și am plătit companiei mele onorariul de 20% pentru antreprenor general.
AdU nu este o închiriere ieftină. Este o casă frumoasă, cu o bucătărie completă, multe spații de depozitare, aer condiționat, o terasă și o curte privată împrejmuită. Costul total pentru a construi ADU a fost de 185.000 de dolari. Asta înseamnă aproximativ 230 de dolari pe picior pătrat – și această cifră include taxele de proiectare, inginerie, taxe de autorizare și toate costurile de construcție.
Impozitele noastre au crescut cu 2.000 de dolari pe an după ce am construit ADU. Asigurarea de răspundere civilă pentru ADU este de 25 de dolari pe lună.
Acum închiriem ADU pentru aproximativ 1.900 de dolari pe lună. După ce am plătit toate cheltuielile, avem aproximativ 870 de dolari în plus pe lună.
Atunci, dacă am avut la dispoziție 185.000 de dolari în numerar și chiria anuală a fost de 22.800 de dolari, iar impozitele pe proprietate au crescut cu 2.000 de dolari pe an și am plătit 300 de dolari în fiecare an pentru asigurare, atunci randamentul investiției noastre în numerar ar fi de aproximativ 11%.”
Și asta ne conduce la următoarea secțiune – costurile ascunse. Observați că investitorul a înregistrat o creștere a impozitului pe proprietate după ce a adăugat ADU. Verificați codurile locale, pentru că și dumneavoastră ați putea.
Relaționat: Obțineți un credit ipotecar pentru o proprietate de investiții
Costuri ascunse ale adăugării unui apartament
Dacă plănuiți să vă închiriați sau nu unitatea, fiți conștienți de potențialele costuri suplimentare pe care le puteți întâmpina odată cu adăugarea apartamentului.
- Creșterea costurilor cu utilitățile poate anula veniturile din închiriere sau alte beneficii. Dacă nu aveți adrese și utilități separate, nu puteți separa cheltuielile chiriașului dvs. de cele proprii
- Impozitele pe proprietate pot crește odată cu numărul de unități de locuit. Este posibil ca acest lucru să nu se aplice dacă locuiți chiar dvs. într-una dintre unități și este posibil să nu se aplice atâta timp cât adaosul dvs. este un ADU și nu un duplex
- Primile de asigurare a proprietarilor de locuințe pot crește dacă adăugați camere de oaspeți. Acestea vor crește aproape sigur dacă deveniți proprietar. Luați în considerare posibilitatea de a cere chiriașilor să aibă asigurare pentru chiriași
- Costurile de întreținere și reparații vor crește probabil. Chiar și locurile care sunt vacante au nevoie de întreținere regulată pentru a rămâne în stare de funcționare
Este posibil să pierdeți spațiul din curte, ceea ce ar putea afecta negativ calitatea vieții și/sau valoarea de revânzare
Returnarea investiției (venituri din chirii și/sau creșterea valorii proprietății)
Unitatea ADU poate oferi câteva fluxuri de venit – ca unitate de închiriere, ca beneficiu pentru un angajat al gospodăriei (astfel încât să puteți plăti mai puțin) sau ca o îmbunătățire care se amortizează atunci când vindeți.
Și există, de asemenea, costuri inițiale și continue. Comparând costurile cu venitul și adaosul la capitalul propriu, puteți decide dacă o ADU are sens pentru dumneavoastră.
Veștile bune sunt că cumpărătorii sunt în marea lor majoritate dispuși să plătească mai mult pentru casele cu ADU decât pentru cele fără, potrivit unui studiu realizat de The Nest. De fapt, aceasta a fost listată în mod constant ca fiind una dintre cele mai dorite facilități de către respondenții la sondaj. Având în vedere tendința actuală spre locuințe multigeneraționale și deficitul de locuințe documentat în multe orașe, construirea unei ADU ar putea fi o mișcare inteligentă pentru fluxul dvs. de numerar actual și pentru investiția dvs. viitoare.
Comparați acum ratele de finanțare a casei