Na rynkach o wysokich cenach mieszkań, takich jak San Jose, Kalifornia, wielu właścicieli domów rozważa dodatek mieszkania lub teściowej do domu ich dorosłych dzieci lub rodziców. Inni są dodając na do generowania dochodów z wynajmu.
W rzeczywistości, miasta w całym kraju są rozluźnienie przepisów zagospodarowania przestrzennego w celu złagodzenia niedoborów mieszkaniowych, dzięki czemu łatwiejsze dla właścicieli domów, aby dodać to, co są prawnie nazywane Accessory Dwelling Units, lub ADUs do ich istniejących właściwości. Zauważ, że dodanie ADU niekoniecznie czyni Twoją nieruchomość duplex.
Od tego czasu ustawodawca kalifornijski rozważa projekt ustawy, która pozwoliłaby właścicielom domów na przekształcenie nieruchomości jednorodzinnej w duplex bez względu na przepisy zagospodarowania przestrzennego.
Zakładając, że mieszkasz w obszarze, który zezwala na apartamenty dla teściów lub dodatki do mieszkań, czy powinieneś je zbudować?
Znajdź kredyty hipoteczne i kredyty na ulepszenia domu dla dodatków do domu
Jakie są korzyści z dodatków do domu?
Jeśli rozważasz dobudowę domu na mieszkanie lub apartament dla teściów, prawdopodobnie chcesz uzyskać jedną lub więcej z tych korzyści:
- Budowanie relacji rodzinnych (posiadanie dziadków na miejscu może być wspaniałe dla dzieci)
- Pomaganie dorosłym dzieciom w podjęciu kroków w kierunku przystępnej niezależności
- Ułatwianie opieki nad starzejącymi się rodzicami (i unikanie opieki instytucjonalnej lub drogiej pomocy w domu)
- Generowanie dochodu z wynajmu
- Dodanie prywatnej przestrzeni dla gości
- Tworzenie przestrzeni mieszkalnej dla opiekuna, gosposi, ogrodnika, opiekunki do dzieci lub pomocy domowej
- Generowanie dochodu z wynajmu z dodatku do mieszkania
- Jedziemy na łatwiznę, wprowadzając się do ADU i wynajmując główny dom
Przed budową apartamentu dla teściów lub dodatku do mieszkania
Najpierw należy dowiedzieć się, jak społeczność postrzega te dodatki. Jeśli Twój obszar nie jest przeznaczony pod zabudowę wielomieszkaniową lub podatki od nieruchomości w dupleksie są wyższe, unikaj cech, które mogłyby przekwalifikować Twój dom jednorodzinny na dupleks. Mogą one obejmować:
- Oddzielne media od głównego domu
- Odmienny adres od głównego domu (na przykład, 100 Main Street i 100-A Main Street)
- Relatywny rozmiar i położenie domu (dwie jednostki dupleksu o powierzchni 800 stóp kwadratowych vs dom o powierzchni 1200 stóp kwadratowych i akcesorium o powierzchni 400 stóp kwadratowych)
- Obłożenie (w niektórych obszarach, które nie są podzielone na strefy dla domów wielorodzinnych, możesz mieć ADU tylko wtedy, gdy sam mieszkasz w głównym domu. Nie można wynajmować obu budynków)
Chcesz się upewnić, że Twój dodatek do domu jest dozwolony i legalny, a lokalne zasady mają znaczenie. Jeśli posiadasz stowarzyszenie właścicieli domów (HOA), będziesz potrzebował również zgody jego komisji architektonicznej.
Przestrzegaj lokalnych wymagań kodeksowych dla ADU: dopuszczalny rozmiar, miejsca parkingowe, ustawienie, wysokość, itp. Każdy obszar jest inny, więc upewnij się, że Twój inwestor spełnia wymagania i pobiera wszystkie potrzebne pozwolenia. Twoje hrabstwo, na przykład, może wymagać 10 stóp setback dla ADUs, jedno miejsce parkingowe dla każdej sypialni, a rozmiar nie więcej niż 1200 stóp kwadratowych.
Znajdź renomowanego budowniczego zaznajomiony z lokalnymi zasadami. Najlepiej takiego, którego pracę możesz zobaczyć przed rozpoczęciem działalności.
Następnie zapłać za swój dodatek. A jeśli dodajesz głównie dla pieniędzy, upewnij się, że mieszkanie zwiększy twój dochód z wynajmu lub wartość domu na tyle, aby projekt był tego wart.
Related: Most Homeowners Can’t Pay for Home Improvements With Savings Alone
Cost of apartment addition or in-law suite
According to Realtor.com, separate, freestanding quarters with kitchens, bathrooms, bedrooms and sitting areas range from 300 to 600 square feet and cost between $40,000 and $125,000.
Naturally, your costs will vary according to the quality of construction (your community may have standards requiring expensive finishes). Mogą one sięgać setek tysięcy. I opłaty za zezwolenia, lokalne koszty pracy, i budować-ability of your lot wpływ kosztów. Ale oto przykład, który może pracować dla Ciebie:
Simplyadditions.com wymienia swoje koszty budowy 600-stopowego mieszkania dla teściów w następujący sposób:
- Koszt:$89,000
- Gotowość do zamieszkania: 3 miesiące
- Master Bedroom: 11′ x 12′
- Master Bath: 11′ x 6′
- Kitchenette: 8′ x 13′
- Living Room: 12′ x 12′
- Pantry: 3′ x 6′
- Laundry: 3′ x 6′
- Size: 600 sq/ft
This addition includes, according to the builder, a living room, a large bedroom, a walk-in closet, a full bathroom, kitchen kitchenette with food pantry and a laundry area. Jednak, ty możesz wymagać przedkładać set inżynierskich plany dla zatwierdzenia z twój budowlanym działem, i to może dodawać znacząco koszt. Ty możesz także chcieć łupać out dla wyższych klasy materiałów i wykończeń niż bare-bones mieszkanie includes.
Related: A Home Improvement Loan With No Home Equity?
What’s the best way to pay for an in-law addition?
Istnieje wiele sposobów, aby zapłacić za dodatek do mieszkania lub apartament dla teściów. Jednym z najtańszych źródeł finansowania jest kredyt mieszkaniowy o stałej stopie procentowej, aka druga hipoteka. Stopy procentowe są niskie, ponieważ twoja nieruchomość zabezpiecza pożyczkę.
Home equity loan
Stałe drugie kredyty hipoteczne oferują kilka korzyści: stopa procentowa i płatności są prawie zawsze stałe, a warunki są hojne – do 30 lat. Na zamknięciu otrzymujesz kwotę ryczałtową, którą możesz wypłacić swojemu budowniczemu, jeśli wymaga tego twoja umowa. Jednakże, musisz mieć wystarczająco dużo kapitału własnego w swoim domu tak, że suma aktualnego salda hipotecznego i nowego salda pożyczki nie przekracza 80% do 90% aktualnej wartości nieruchomości (przed dodaniem ulepszeń domu).
Cash-out refinance
Jeśli możesz poprawić warunki swojej istniejącej hipoteki z dzisiejszym oprocentowaniem kredytów hipotecznych, rozważ cash-out refinance. Po prostu zastąpić swój stary kredyt hipoteczny z większym i użyć różnicy do finansowania domu dodatek. Jeśli spodziewasz się wynająć dodatek na więcej niż dodatkowe koszty miesięczne, może to być dobre rozwiązanie.
Jednakże wszystkie z wyżej wymienionych opcji mają znaczące koszty zamknięcia. Porównaj oferty kilku kredytodawców hipotecznych i upewnij się, że uwzględniasz je w swoich kalkulacjach kosztów.
HELOC
Jeśli pożyczasz stosunkowo niewielką kwotę, linia kredytowa home equity może mieć więcej sensu. Stopy procentowe są prawie zawsze zmienne, więc mogą być mniej bezpieczne przy finansowaniu dużych kwot w długich okresach czasu. Poza tym jest to nadal pożyczka pod zastaw domu, więc aby się do niej zakwalifikować, potrzebny jest kapitał własny. Ale w przypadku mniejszych kwot, które mają być szybko spłacone, HELOC może mieć sens. Wiele z nich ma niskie lub nawet żadne koszty zamknięcia.
FHA 203(k) refinansowanie
Ten kredyt FHA jest również refinansowaniem gotówkowym. Ale różnica z programem 203(k) polega na tym, że kwota pożyczki, która może wynosić aż 96.5% wartości domu, jest oparta na wartości nieruchomości po dodaniu domu. Więc jeśli masz mało lub nie masz kapitału własnego w domu, a chcesz zbudować ADU, możesz być w stanie to zrobić z FHA 203(k).
Ta pożyczka ma normalne koszty zamknięcia związane z kredytem hipotecznym, plus ubezpieczenie hipoteczne FHA.
Pożyczka osobista na ulepszenie domu
Pożyczka osobista nie jest zabezpieczona przez nieruchomość. To czyni ją bardziej ryzykowną dla pożyczkodawcy, więc jej oprocentowanie jest wyższe. Ale zatwierdzenie i warunki zależą od twojej zdolności kredytowej i dochodów, a nie od wartości nieruchomości. A jeśli twoja jednostka wynajmu nie generuje wystarczającego dochodu, aby pokryć płatności pożyczki osobistej, pożyczkodawca nie może zamknąć i zabrać domu.
Ile dochodu mogą uzyskać właściciele domów z dodatkiem do mieszkania?
Wynajem z dodatku do mieszkania zależy w dużej mierze od lokalnych zwyczajów i popytu na mieszkania. Jeśli mieszkasz w ekskluzywnym sąsiedztwie lub centrum miasta, możesz znaleźć więcej popytu niż w bardziej wiejskim środowisku. Jeśli mieszkasz w obszarze kurortu, krótkoterminowe czynsze jak Airbnb mogą przynieść wyższy zwrot niż długoterminowy najemca.
Aby uzyskać pomysł na potencjalny dochód z wynajmu, poszukaj lokalnych wypożyczalni i zobacz, co oni fetują. Porównaj udogodnienia swojej jednostki z ich udogodnieniami i ustal cenę. Należy pamiętać, że jeśli ADU nie ma oddzielnych mediów, trzeba będzie pokryć te same. Więc upewnij się, że czynsz zawiera wystarczająco dużo, aby zapłacić dodatkowe rachunki za media.
Wynajmij zarządcę nieruchomości, aby przesiać swoich lokatorów, lub zrób to sam — ostrożnie. Nie chcesz narazić się na naruszenie prawa mieszkaniowego. I nie chcesz, aby zły lokator mieszkał obok. Więc sprawdzanie referencji i kredytów jest niezbędne.
Przykład faktycznej inwestycji w ADU
Ale jeśli mieszkają Państwo w dzielnicy o wysokim czynszu, inwestycja w ADU może się naprawdę opłacić. Oto jeden przykład z życia z witryny buildinganadu.com.
„ADU, które zbudowaliśmy to dom o powierzchni 800 stóp kwadratowych, z dwiema sypialniami i łazienką. Jest on całkowicie oddzielony od głównego domu. Został zaprojektowany przez architekta. Jestem licencjonowanym generalnym wykonawcą. Zbudowałem dom i zapłaciliśmy mojej firmie 20% opłaty generalnego wykonawcy.
ADU nie jest tani wynajem. Jest to ładny dom z pełną kuchnią, dużo miejsca do przechowywania, klimatyzacja, pokład, i prywatny ogrodzony dziedziniec. Całkowity koszt budowy ADU wyniósł $185,000. To jest około $230 za stopę kwadratową — i ta liczba zawiera opłaty projektowe, inżynierskie, opłaty za zezwolenia i wszystkie koszty budowy.
Nasze podatki wzrosły o $2,000 rocznie po wybudowaniu ADU. Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej dla ADU wynosi $25 miesięcznie.
Obecnie wynajmujemy ADU za około $1,900 miesięcznie. Po opłaceniu wszystkich wydatków mamy około dodatkowe $870 miesięcznie.
Więc, jeśli mieliśmy $185,000 gotówki dostępne i roczny czynsz był $22,800 i nasze podatki od nieruchomości poszedł w górę $2,000 rocznie i zapłaciliśmy $300 każdego roku na ubezpieczenie, to zwrot z naszej zainwestowanej gotówki będzie około 11%.”
I to prowadzi do następnej sekcji — ukryte koszty. Zauważ, że inwestor doświadczył wzrostu podatku od nieruchomości po dodaniu ADU. Sprawdź swoje lokalne kody, ponieważ można również.
Related: Get a Mortgage for Investment Property
Hidden cost of apartment addition
Czy planujesz wynajmować swoją jednostkę czy nie, bądź świadomy potencjalnych dodatkowych kosztów, które możesz ponieść w związku z dodaniem mieszkania.
- Zwiększone koszty użytkowania mogą zrównoważyć przychody z wynajmu lub inne korzyści. Jeśli nie masz oddzielnych adresów i mediów, nie możesz oddzielić opłat lokatora od swoich własnych
- Podatki od nieruchomości mogą wzrosnąć wraz z liczbą jednostek mieszkalnych. To może nie mieć zastosowania, jeśli mieszkasz w jednej z jednostek sam, i może nie mieć zastosowania tak długo, jak twój dodatek jest ADU, a nie duplex
- Twoje składki ubezpieczeniowe mogą wzrosnąć, jeśli dodać kwatery gości. Będą one prawie na pewno zwiększyć, jeśli stać się właścicielem. Rozważ wymóg posiadania przez najemców ubezpieczenia od wynajmu
- Twoje koszty utrzymania i napraw prawdopodobnie wzrosną. Nawet miejsca, które są puste wymagają regularnego utrzymania, aby pozostać w porządku
- Prawdopodobnie stracisz przestrzeń na podwórku, co może negatywnie wpłynąć na jakość Twojego życia i/lub wartość odsprzedaży
Zwrot z inwestycji (dochód z wynajmu i/lub wzrost wartości nieruchomości)
Urządzenie ADU może zapewnić kilka strumieni dochodu — jako jednostka do wynajęcia, jako korzyść dla pracownika gospodarstwa domowego (dzięki czemu można płacić mniej), lub jako ulepszenie, które opłaca się przy sprzedaży.
I są z góry i bieżące koszty, jak również. Porównując koszty z dochodem i dodatkiem do kapitału własnego, można zdecydować, czy ADU ma dla Państwa sens.
Dobrą wiadomością jest to, że kupujący są w przeważającej większości skłonni zapłacić więcej za domy z ADU niż bez, według badań przeprowadzonych przez The Nest. W rzeczywistości, była ona konsekwentnie wymieniana jako najbardziej pożądane udogodnienie przez ankietowanych. Biorąc pod uwagę dzisiejszy trend w kierunku wielopokoleniowego budownictwa mieszkaniowego oraz udokumentowane niedobory mieszkań w wielu miastach, budowa ADU może być mądrym posunięciem dla bieżących przepływów pieniężnych i przyszłych inwestycji.
Porównaj stawki finansowania domu teraz
.