Updated By Lina Guillen, Attorney
Wat is een “uitkoopsom?”
Een van de manieren waarop scheidende echtgenoten omgaan met de gezinswoning is dat de ene echtgenoot het belang van de andere “uitkoopt”. (Andere manieren zijn om het huis te verkopen of om er mede-eigenaar van te blijven.) Vaak koopt de voogdijouder de niet-voogdijouder uit, zodat de kinderen in het huis kunnen blijven wonen. De voordelen hiervan liggen voor de hand: het huis biedt continuïteit en stabiliteit voor de kinderen, en u hoeft niet te verkopen als de marktomstandigheden niet goed zijn.
Bij elke uitkoop draagt elke partij echter een risico. De verkopende echtgenoot kan verliezen op de toekomstige waardestijging, en de kopende echtgenoot kan uiteindelijk het gevoel krijgen dat de prijs te hoog was als het onroerend goed in de toekomst in waarde daalt. Een uitkoop kan ook een financiële inspanning zijn voor de kopende echtgenoot.
Een uitkoop kan in de loop van de tijd plaatsvinden, waarbij beide echtgenoten nog een tijdje een belang in het huis houden – welke afspraak u ook maakt over een geleidelijke uitkoop zou moeten worden opgenomen in uw vaststellingsovereenkomst. Maar vaak wordt de uitkoop afgerond als onderdeel van het echtscheidingsconvenant. De kopende echtgenoot betaalt geld aan de verkopende echtgenoot – meestal door het huis te herfinancieren en een nieuwe hypothecaire lening af te sluiten – of doet afstand van andere huwelijksgoederen die ongeveer evenveel waard zijn als het aandeel van de verkopende echtgenoot. Bijvoorbeeld, een echtgenoot kan het huis houden in ruil voor het opgeven van zijn of haar aandeel in de echtelijke investeringen en pensioenrekeningen.
Hoe bepalen we de waarde van het huis?
Omdat er geen makelaar betrokken is bij een buy-out, zult u een andere methode moeten gebruiken om de reële marktwaarde van het onroerend goed te bepalen. Als u het huis onlangs hebt laten taxeren, of als u en uw echtgenoot dezelfde ideeën hebben over de waarde ervan om mee te beginnen, hoeft u zich hier misschien niet al te druk over te maken.
Maar als u en uw echtgenoot het niet eens kunnen worden, of u wilt wat meer informatie, kunt u een makelaar vragen om informatie over recente verkoopprijzen in uw buurt voor huizen die vergelijkbaar zijn met die van u (deze worden vaak “comps” genoemd). U kunt ook online gaan naar een van de sites die de waarde van uw huis schatten als u uw adres intypt, zoals zillow.com of eappraisal.com.
Maar, er zijn veel verschillen tussen huizen, en comparanten zijn niet altijd de meest nauwkeurige manier om de reële marktwaarde van een huis te bepalen, noch is een online schatting. De meest nauwkeurige methode is het inhuren van een onroerend goed taxateur. Dit zal duurder zijn – waarschijnlijk $300 tot $500 voor een formele taxatie en rapport – maar als u het niet eens bent over de waarde van het huis, is het een goede manier om de kwestie op te lossen. Als de taxatie niet werkt, moet u naar de rechtbank en een rechter vragen om de waarde van het huis te bepalen. De rechter zal waarschijnlijk vertrouwen op het rapport van de taxateur, of als er twee taxaties zijn, kan een rechter het gemiddelde van de twee gebruiken.
Zodra u het eens bent geworden over de reële marktwaarde voor doeleinden van een buy-out, kunt u besluiten om het aan te passen, om een van een verscheidenheid van redenen. Hier zijn een paar veel voorkomende aanpassingen:
Makelaarskosten
Hoewel u geen makelaar zult inhuren, onderhandelt de kopende echtgenoot soms om een bedrag gelijk aan de helft van de standaard makelaarskosten in mindering te brengen op de overeengekomen waarde, omdat de kopende echtgenoot later makelaarskosten kan hebben, wanneer het huis uiteindelijk wordt verkocht.
Sommige staten staan dit niet toe, hoewel, die vereisen dat de koper alle sluitingskosten betaalt, met inbegrip van de volledige makelaarskosten, wanneer het pand wordt verkocht. Uw advocaat of bemiddelaar moet in staat zijn om u te vertellen wat de regels zijn in uw staat.
Als u uw echtscheiding zelf doet, zou dit een goed moment zijn om advies in te winnen bij een advocaat of een goed geïnformeerde makelaar. Voor nu, weet gewoon dat als u de verkoop van het onroerend goed in de nabije toekomst voorziet, u kunt overwegen om het tot dan gezamenlijk te blijven houden, om te voorkomen dat u verlies lijdt wanneer de afsluitkosten opeisbaar worden.
Uitgesteld onderhoud
Als er werkzaamheden aan het huis zijn die u tijdens het huwelijk hebt uitgesteld en die binnenkort moeten worden uitgevoerd, kan de kopende echtgenoot proberen de verkopende echtgenoot over te halen om de uitkoopsom wat naar beneden te brengen. Ook als de verkopende echtgenoot de kopende echtgenoot geld verschuldigd is om de verdeling van het onroerend goed gelijk te trekken, is het verlagen van de verkoopprijs een manier om die schuld te vereffenen.
Overwegingen inzake partneralimentatie
Er is ook de mogelijkheid dat de verkopende echtgenoot instemt met een lagere aankoopprijs om te voorkomen dat partneralimentatie moet worden betaald. Bijvoorbeeld, als de echtgenoot die recht heeft op alimentatie (“ondersteunde echtgenoot”) het deel van het huis van de betalende echtgenoot uitkoopt om daar met de kinderen te kunnen blijven wonen, kan de ondersteunde echtgenoot instemmen met het opgeven van partneralimentatie als de betalende echtgenoot zijn of haar belang verkoopt voor een prijs die lager is dan de marktwaarde. Wees hier echter voorzichtig mee – het kan de belastingvoordelen tenietdoen die soms met partneralimentatie gepaard gaan.
Herfinancieringskwesties
In de meeste gevallen gaat een uitkoop gepaard met een herfinanciering van de hypotheeklening op het huis. Gewoonlijk vraagt de kopende echtgenoot een nieuwe hypothecaire lening aan op naam van die echtgenoot alleen. De kopende echtgenoot sluit een lening af die groot genoeg is om de vorige lening af te betalen en de verkopende echtgenoot te betalen wat verschuldigd is voor de uitkoop.
U en uw echtgenoot hebben bijvoorbeeld een hypothecaire lening met een hoofdsom van $ 150.000, en een gelijk bedrag aan eigen vermogen ($ 150.000) in uw huis. Als u de helft van het eigen vermogen van uw echtgenoot uitkoopt, zou u een lening van ten minste $ 225.000 nodig hebben. U betaalt $ 150.000 om de oorspronkelijke lening af te betalen en betaalt vervolgens $ 75.000 contant (de helft van het eigen vermogen) aan uw echtgenoot om de enige eigenaar van het huis te worden. De transactie zou net als een verkoop aan een derde partij verlopen, waarbij uw echtgenoot een akte ondertekent die de eigendom van het onroerend goed aan u overdraagt, en een escrow-bedrijf zorgt voor het meeste papierwerk en de overdracht van fondsen.
Het meest waarschijnlijk is dat de overdracht van akten en geld allemaal op hetzelfde moment zal gebeuren, bij een “sluiting” met het escrow-bedrijf. Als u de verkopende echtgenoot bent, is dit het beste scenario voor u. Als er geen afsluiting komt, zorg er dan voor dat de herfinanciering is afgerond en u uw geld heeft gekregen voordat u een overdrachtsakte tekent.
Als u de kopende echtgenoot bent, zorg er dan voor dat u een titelonderzoek uitvoert om er zeker van te zijn dat er geen pandrechten (juridische claims-bijvoorbeeld voor achterstallige belastingen) of andere “wolken” op uw titel zijn. Het bedrijf dat het eigendomsrecht regelt, kan dit voor u doen.
Uittreksel uit Nolo’s Essential Guide to Divorce, door Emily Doskow