In dure woningmarkten zoals San Jose, Californië, overwegen veel huiseigenaren een extra appartement of een suite om hun volwassen kinderen of ouders te huisvesten. Anderen voegen iets toe om huurinkomsten te genereren.
In feite versoepelen steden in het hele land de bestemmingsplanwetten om de woningnood te verlichten, waardoor het voor huiseigenaren eenvoudiger wordt om wat wettelijk zogenaamde Accessory Dwelling Units, of ADU’s, worden genoemd, aan hun bestaande eigendommen toe te voegen. Merk op dat het toevoegen van een ADU niet noodzakelijkerwijs uw eigendom een duplex maakt.
Op dit moment overweegt de wetgevende macht van Californië een wetsvoorstel dat huiseigenaren zou toestaan een eengezinswoning om te zetten in een duplex zonder rekening te houden met bestemmingsplannen.
Aannemende dat u in een gebied woont dat in-woning suites of appartementsuitbreidingen toestaat, moet u er een bouwen?
Vind hypotheken en leningen voor woningverbetering voor huisuitbreidingen
Wat zijn de voordelen van een huisuitbreiding?
Als u overweegt een huis toe te voegen voor een appartement of een in-woning suite, bent u waarschijnlijk op zoek naar een of meer van deze voordelen:
- Het opbouwen van familierelaties (het hebben van grootouders op het terrein kan geweldig zijn voor kinderen)
- Het helpen van volwassen kinderen om stappen te zetten in de richting van betaalbare onafhankelijkheid
- Het gemakkelijker maken om voor ouder wordende ouders te zorgen (en het vermijden van institutionele zorg of dure in-home hulp)
- Het genereren van huurinkomsten
- Het toevoegen van privéruimte voor gasten
- Het creëren van woonruimte voor een verzorger, huishoudster, tuinman, oppas of thuiszorg
- Huurinkomsten genereren uit een appartement
- Ga “tiny” door in de ADU te trekken en de hoofdwoning te verhuren
Voordat u een inlaw suite of appartement bouwt
Zoek eerst uit hoe uw gemeenschap deze toevoegingen ziet. Als uw gebied niet is gezoneerd voor multi-unit woningen, of duplex onroerend goed belastingen zijn hoger, vermijd functies die uw eengezinswoning zou kunnen herclassificeren als een duplex. Deze kunnen zijn:
- Separate nutsvoorzieningen van hoofdwoning
- Verschillend adres van hoofdwoning (bijvoorbeeld 100 Main Street en 100-A Main Street)
- Relatieve grootte en positionering van huis (twee duplex-eenheden van 800 vierkante voet versus een huis van 1200 vierkante voet en een accessoire van 400 vierkante voet)
- Bewoning (in sommige gebieden die niet zijn gezoneerd voor woningen met meerdere wooneenheden, kunt u alleen een ADU hebben als u zelf in de hoofdwoning woont. U kunt niet verhuren beide gebouwen)
U wilt ervoor zorgen dat uw huis toevoeging is toegestaan en legaal, en lokale regels van belang. Als u een vereniging van huiseigenaren (HOA) hebt, hebt u ook toestemming nodig van de architecturale commissie.
Voldoe aan de lokale codevereisten voor ADU’s: toegestane grootte, parkeerplaatsen, setback, hoogte, enz. Elk gebied is anders, dus zorg ervoor dat uw bouwer voldoet aan en trekt alle benodigde vergunningen. Uw provincie, bijvoorbeeld, kan vereisen een 10 voet setback voor ADUs, een parkeerplaats voor elke slaapkamer, en een grootte niet meer dan 1200 vierkante ft.
Zoek een gerenommeerde bouwer bekend met de lokale regels. Bij voorkeur een waarvan u het werk kunt zien voordat u zaken doet.
Volgende, betaal voor uw toevoeging. En als u vooral voor het geld toevoegt, zorg er dan voor dat het appartement uw huurinkomsten of huiswaarde genoeg zal verhogen om het project de moeite waard te maken.
Related: Most Homeowners Can’t Pay for Home Improvements With Savings Alone
Cost of apartment addition or in-law suite
Volgens Realtor.com variëren aparte, vrijstaande kwartieren met keukens, badkamers, slaapkamers en zithoeken van 300 tot 600 vierkante voet en kosten ze tussen $ 40.000 en $ 125.000.
Natuurlijk zullen uw kosten variëren afhankelijk van de kwaliteit van de constructie (uw gemeenschap kan normen hebben die dure afwerkingen vereisen). Ze kunnen oplopen tot honderdduizenden. En vergunningskosten, lokale arbeidskosten, en de bouw-geschiktheid van uw perceel invloed kosten. Maar hier is een voorbeeld dat voor u kan werken:
Simplyadditions.com geeft de bouwkosten voor een 600-voet schoonfamilie-appartement als volgt weer:
- Kosten:$89.000
- Inrichtingsklaar: 3 Maanden
- Master Bedroom: 11′ x 12′
- Master Bath: 11′ x 6′
- Kitchenette: 8′ x 13′
- Living Room: 12′ x 12′
- Pantry:
- Wasserij: 3′ x 6′
- Afmeting: 600 sq/ft
Deze toevoeging omvat, volgens de bouwer, een woonkamer, een grote slaapkamer, een inloopkast, een complete badkamer, een kitchenette met voorraadkast en een wasruimte. Het kan echter nodig zijn dat u een set van bouwkundige plannen ter goedkeuring voorlegt aan uw bouwafdeling, en dat kan de kosten aanzienlijk opdrijven. Het kan ook zijn dat u wilt betalen voor materialen en afwerkingen van een hogere kwaliteit dan het kale appartement omvat.
Gerelateerd: Een huisverbeteringslening zonder eigen vermogen?
Wat is de beste manier om te betalen voor een inlaw additie?
Er zijn veel manieren om te betalen voor een appartement additie of inlaw suite. Een van de goedkoopste financieringsbronnen is de home equity-lening met vaste rente, ook wel de tweede hypotheek genoemd. De rentetarieven zijn laag omdat uw eigendom de lening waarborgt.
Home equity loan
Vaste tweede hypotheken bieden een paar voordelen: de rente en betalingen zijn bijna altijd vast, en de termijnen zijn royaal – tot 30 jaar. U ontvangt een forfaitair bedrag bij het sluiten, die u kunt voorschieten aan uw bouwer als uw contract dit vereist. U moet echter voldoende eigen vermogen in uw huis hebben, zodat het totaal van uw huidige hypotheeksaldo en het nieuwe leensaldo niet hoger is dan 80% tot 90% van uw huidige woningwaarde (vóór toevoeging van de woningverbeteringen).
Cash-out herfinanciering
Als u de voorwaarden van uw bestaande hypotheek kunt verbeteren met de hypotheekrente van vandaag, overweeg dan een cash-out herfinanciering. U vervangt eenvoudig uw oude hypotheek door een grotere en gebruikt het verschil om uw huis te financieren. Als u verwacht de toevoeging te verhuren voor meer dan de extra maandelijkse kosten, kan dit een goede oplossing zijn.
Alle bovengenoemde opties hebben echter aanzienlijke afsluitkosten. Vergelijk offertes van verschillende hypotheekverstrekkers, en zorg ervoor dat u ze in uw kostenberekeningen opneemt.
HELOC
Als u een relatief klein bedrag leent, kan een home equity-lijn van krediet zinvoller zijn. Tarieven zijn bijna altijd variabel, dus ze kunnen minder veilig zijn bij de financiering van grote bedragen over lange perioden. En het is nog steeds een home equity-lening, dus je hebt eigen vermogen nodig om in aanmerking te komen. Maar voor kleinere bedragen die snel moeten worden afbetaald, kan een HELOC zinvol zijn. Velen hebben lage of zelfs geen afsluitkosten.
FHA 203 (k) herfinanciering
Deze FHA-lening is ook een cash-out herfinanciering. Maar het verschil met de 203 (k) programma is dat uw lening bedrag, dat kan oplopen tot 96,5% van de woning waarde, is gebaseerd op de waarde van het onroerend goed na de woning toevoeging. Dus als je weinig of geen eigen vermogen hebt, en een ADU wilt bouwen, kun je het misschien doen met de FHA 203 (k).
Deze lening heeft wel de normale afsluitkosten die gepaard gaan met een hypotheek, plus FHA-hypotheekverzekering.
Persoonlijke lening voor huisverbetering
Een persoonlijke lening is niet gedekt door het onroerend goed. Dat maakt het riskanter voor de geldschieter, dus de rente is hoger. Maar de goedkeuring en de voorwaarden hangen af van uw kredietwaardigheid en inkomen, niet van de waarde van uw woning. En als uw verhuureenheid er niet in slaagt voldoende inkomsten te genereren om de persoonlijke leningbetalingen te dekken, kan uw geldschieter niet af te schermen en uw huis te nemen.
Hoeveel inkomen kunnen huiseigenaren maken met een appartement toevoeging?
De huur uit appartement toevoeging hangt zeer sterk af van de lokale gewoonten en de vraag naar huisvesting. Als u in een exclusieve buurt of stadscentrum woont, is er wellicht meer vraag dan in een meer landelijke omgeving. Als u in een vakantieoord woont, kan kortetermijnverhuur zoals Airbnb een hoger rendement opleveren dan een huurder voor de lange termijn.
Om een idee te krijgen van de potentiële huuropbrengsten, kijk naar lokale huurwoningen en zie wat ze opbrengen. Vergelijk de voorzieningen van uw eenheid met die van hen en bepaal een prijs. Houd er rekening mee dat tenzij uw ADU aparte nutsvoorzieningen heeft, u die zelf moet betalen. Zorg er dus voor dat uw huurprijs voldoende is om de extra nutsrekeningen te betalen.
Huur een vastgoedbeheerder in om uw huurders te screenen, of doe het zelf — voorzichtig. U wilt niet in overtreding van eerlijke huisvesting wetten. En u wilt niet dat een slechte huurder naast u woont. Dus het controleren van referenties en krediet is van vitaal belang.
Voorbeeld van werkelijke ADU-investering
Maar als u in een wijk met hoge huren woont, kan uw ADU echt lonen. Hier is een voorbeeld uit het echte leven van de site buildinganadu.com.
“De ADU die we hebben gebouwd is een huis van 800 vierkante meter, met twee slaapkamers en anderhalve badkamer. Het is volledig gescheiden van het hoofdgebouw. Het is ontworpen door een architect. Ik ben een gediplomeerd aannemer. Ik bouwde het huis en we betaalden mijn bedrijf de 20% algemene aannemersvergoeding.
De ADU is geen goedkope huurwoning. Het is een mooi huis met een complete keuken, veel bergruimte, airconditioning, een terras en een eigen omheinde tuin. De totale kosten om de ADU te bouwen waren $185,000. Dat is ongeveer $ 230 per vierkante voet – en dat getal is inclusief ontwerpkosten, engineering, vergunningskosten, en alle bouwkosten.
Onze belastingen gingen $ 2.000 per jaar omhoog nadat we de ADU hadden gebouwd. De aansprakelijkheidsverzekering voor de ADU bedraagt $ 25 per maand.
We huren de ADU nu voor ongeveer $ 1.900 per maand. Na betaling van alle kosten hebben we ongeveer $870 extra per maand.
Dus, als we $185.000 contant beschikbaar hadden en de jaarlijkse huur $22.800 bedroeg en onze onroerendgoedbelasting $2.000 per jaar omhoog ging en we elk jaar $300 betaalden voor de verzekering, dan zou het rendement op ons geïnvesteerde geld ongeveer 11% zijn.”
En dat leidt tot het volgende onderdeel — verborgen kosten. Merk op dat de belegger een verhoging van de onroerende voorheffing ondervond na het toevoegen van de ADU. Controleer uw lokale codes omdat u ook zou kunnen.
Related: Krijg een hypotheek voor vastgoedbeleggingen
Verdekte kosten van appartement toevoeging
Of u nu van plan bent om uw eenheid te verhuren of niet, wees u bewust van de mogelijke extra kosten die u kunt tegenkomen met uw appartement toevoeging.
- Verhoogde kosten voor nutsvoorzieningen kunnen de huuropbrengsten of andere voordelen tenietdoen. Als u geen afzonderlijke adressen en nutsvoorzieningen hebt, kunt u de kosten van uw huurder niet scheiden van die van uzelf
- De onroerendgoedbelasting kan toenemen met het aantal wooneenheden. Dit is mogelijk niet van toepassing als u zelf in een van de eenheden woont, en het is mogelijk niet van toepassing zolang uw toevoeging een ADU is en geen duplex
- Uw huiseigenarenverzekeringspremies kunnen stijgen als u een gastenverblijf toevoegt. Ze zullen bijna zeker stijgen als u een verhuurder wordt. Overweeg huurders te verplichten een huurdersverzekering af te sluiten
- Uw onderhouds- en reparatiekosten zullen waarschijnlijk stijgen. Zelfs leegstaande ruimtes moeten regelmatig worden onderhouden om in goede staat te blijven
- U verliest waarschijnlijk ruimte op het erf, wat een negatieve invloed kan hebben op uw woonkwaliteit en/of doorverkoopwaarde
Rendement op investering (huurinkomsten en/of waardestijging van onroerend goed)
De ADU kan een paar inkomstenstromen bieden – als een verhuureenheid, als een voordeel voor een huishoudelijke medewerker (zodat u minder kunt betalen), of als een verbetering die zich terugbetaalt wanneer u verkoopt.
En er zijn ook upfront en lopende kosten. Door de kosten te vergelijken met de inkomsten en de toevoeging aan het eigen vermogen, kunt u beslissen of een ADU zinvol voor u is.
Het goede nieuws is dat kopers overweldigend bereid zijn om meer te betalen voor huizen met ADU’s dan zonder, volgens een onderzoek van The Nest. In feite werd het consequent genoemd als een meest gewenste voorziening door de respondenten van het onderzoek. Gezien de huidige trend naar huisvesting voor meerdere generaties, en gedocumenteerde woningtekorten in veel steden, kan het bouwen van een ADU een slimme zet zijn voor uw huidige cashflow en uw toekomstige investering.
Vergelijk nu woningfinancieringstarieven