Frissítette: Lina Guillen ügyvéd
Mi az a “kivásárlás?”
A válófélben lévő házastársak egyik módja a családi házzal kapcsolatban az, hogy az egyik házastárs “kivásárolja” a másik érdekeltségét. (Más módok a ház eladása vagy a ház további közös tulajdonban tartása.) Gyakran előfordul, hogy a szülői felügyeletet gyakorló szülő kivásárolja a nem szülői felügyeletet gyakorló szülőt, hogy a gyermekek a házban maradhassanak. Ennek előnyei nyilvánvalóak: a ház folytonosságot és stabilitást biztosít a gyerekeknek, és nem kell eladni, ha a piaci feltételek nem jók.
Minden kivásárlásnál azonban mindkét fél viseli a kockázatot. Az eladó házastárs eleshet a jövőbeli értéknövekedéstől, a vásárló házastárs pedig úgy érezheti, hogy az ár túl magas volt, ha az ingatlan a jövőben leértékelődik. A kivásárlás a vásárló házastárs számára is megterhelő lehet.
A kivásárlás történhet idővel, úgy, hogy egy ideig mindkét házastárs megtartja érdekeltségét a házban – bármilyen megállapodást is kötnek a fokozatos kivásárlásról, azt bele kell foglalni az egyezségi megállapodásba. Gyakran azonban a kivásárlást a válási egyezség részeként végzik el. A vásárló házastárs vagy pénzt fizet az eladó házastársnak – általában a ház refinanszírozásával és új jelzáloghitel felvételével -, vagy lemond más házastársi vagyonról, amely körülbelül annyit ér, mint az eladó házastárs részesedése. Például az egyik házastárs megtarthatja a házat, cserébe lemondhat a házassági befektetésekből és nyugdíjszámlákból való részesedéséről.
Hogyan határozzuk meg a ház értékét?
Miatt, hogy a kivásárlásban nem vesz részt ingatlanügynök, más módszert kell alkalmaznia az ingatlan valós piaci értékének meghatározásához. Ha nemrégiben felbecsültette a házat, vagy ha a házastársával hasonló elképzelései vannak a ház értékéről, akkor lehet, hogy nem kell túl sokat vesződnie ezzel.
Ha azonban Ön és a házastársa nem tudnak megegyezni, vagy egy kicsit több információra van szüksége, akkor megkérhet egy ingatlanügynököt, hogy adjon tájékoztatást a környékbeli, az Önéhez hasonló házak közelmúltbeli eladási árairól (ezeket gyakran “comps”-nek nevezik). Az interneten is felkeresheti az egyik olyan webhelyet, amely megbecsüli otthona értékét, ha beírja a címét, mint például a zillow.com vagy az eappraisal.com.
A házak között azonban sok különbség van, és az összehasonlító adatok nem mindig a legpontosabb módja egy ház valós piaci értékének meghatározására, ahogyan az online becslés sem. A legpontosabb módszer egy ingatlan értékbecslő megbízása. Ez drágább – valószínűleg 300-500 dollárba kerül egy hivatalos értékbecslés és jelentés -, de ha nem ért egyet a ház értékével kapcsolatban, ez egy jó módja a kérdés rendezésének. Ha az értékbecslés nem működik, akkor bírósághoz kell fordulnia, és egy bírót kell felkérnie, hogy döntsön a ház értékéről. A bíró valószínűleg az értékbecslő jelentésére fog támaszkodni, vagy ha két értékbecslés van, a bíró a kettő átlagát használhatja.
Mihelyt megállapodtak a kivásárlás céljára szolgáló valós piaci értékben, dönthetnek úgy, hogy különböző okok miatt módosítják azt. Íme néhány gyakori kiigazítás:
Brókeri díj
Noha önök nem fognak brókert alkalmazni, a vásárló házastárs néha tárgyalásokat folytat arról, hogy a szokásos brókeri díj felének megfelelő összeget vonják le a megállapított értékből, mivel a vásárló házastársnak később, a ház végleges eladásakor brókeri díjat kell fizetnie.
Egyes államok azonban ezt nem teszik lehetővé, és megkövetelik, hogy az ingatlan eladásakor a vevő fizesse meg az összes zárási költséget, beleértve a teljes közvetítői díjat is. Az ügyvédjének vagy a közvetítőnek meg kell tudnia mondani, hogy az Ön államában mik a szabályok.
Ha a válást saját maguk intézik, ez egy jó alkalom lenne arra, hogy tanácsot kérjenek egy ügyvédtől vagy hozzáértő ingatlanügynöktől. Egyelőre csak annyit tudjon, hogy ha előreláthatólag a közeljövőben eladják az ingatlant, érdemes megfontolniuk, hogy addig továbbra is közösen tartsák meg, hogy ne legyenek vesztesek, amikor a zárási költségek esedékessé válnak.
Késleltetett karbantartás
Ha a házon olyan munkálatok vannak, amelyeket a házasság alatt halogattak, és amelyeket hamarosan el kell végezni, a vásárló házastárs megpróbálhatja meggyőzni az eladó házastársat, hogy a kivásárlási árat valamelyest lejjebb szorítsa. Hasonlóképpen, ha az eladó házastárs tartozik a vevő házastársnak, hogy kiegyenlítse a vagyonmegosztást, az eladási ár csökkentése az egyik módja annak, hogy gondoskodjon erről a tartozásról.
Házastársi támogatással kapcsolatos megfontolások
Az is előfordulhat, hogy az eladó házastárs alacsonyabb vételárba egyezik bele, hogy elkerülje a házastársi támogatás fizetését. Például, ha a tartásra jogosult házastárs (“támogatott házastárs”) kivásárolja a fizető házastárs házrészét, hogy ott maradhasson a gyerekekkel, a támogatott házastárs beleegyezhet a házastársi támogatásról való lemondásba, ha a fizető házastárs a piaci értéknél alacsonyabb áron adja el a házrészét. Ezzel azonban óvatosan kell bánni – semmissé válhatnak a házastársi támogatással néha járó adókedvezmények.
Újrafinanszírozási kérdések
A legtöbb esetben a kivásárlás együtt jár a házra felvett jelzáloghitel újrafinanszírozásával. Általában a vásárló házastárs egyedül az ő nevére kér új jelzáloghitelt. A vásárló házastárs elég nagy kölcsönt vesz fel ahhoz, hogy kifizesse a korábbi hitelt, és kifizesse az eladó házastársnak a kivásárlásért járó tartozást.
Egy példa: Önnek és házastársának lehet, hogy van egy 150 000 dolláros jelzáloghitele, és ugyanannyi saját tőke (150 000 dollár) van a házban. Ha Ön kivásárolja a házastársának a saját tőke felét, akkor legalább 225 000 USD összegű hitelre lenne szüksége. Ön 150 000 dollárt fizetne ki az eredeti hitel törlesztésére, majd 75 000 dollárt fizetne készpénzben (a saját tőke összegének felét) a házastársának, hogy a ház egyedüli tulajdonosa legyen. A tranzakció ugyanúgy zajlana, mint egy harmadik félnek történő eladás, a házastársa aláírna egy okiratot, amely átruházza az ingatlan tulajdonjogát Önre, és egy letéti társaság gondoskodna a legtöbb papírmunkáról és pénzátutalásról.
A legvalószínűbb, hogy az okiratok és a pénz átadása egyszerre történik, a letéti társasággal történő “záráskor”. Ha Ön az eladó házastárs, ez a legjobb forgatókönyv az Ön számára. Ha nem lesz zárás, győződjön meg róla, hogy a refinanszírozás befejeződött, és megkapta a pénzét, mielőtt aláírja az átruházási okiratot.
Ha Ön a vásárló házastárs, győződjön meg róla, hogy elvégezte a tulajdonjogi keresést, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nincsenek zálogjogok (jogi követelések – például adóhátralék miatt) vagy más “felhők” a tulajdonjogon. Ezt a zárást lebonyolító cégnek kell elvégeznie Ön helyett.
Kivonat a Nolo’s Essential Guide to Divorce című könyvből, írta Emily Doskow
.