In hochpreisigen Wohnungsmärkten wie San Jose, Kalifornien, erwägen viele Hausbesitzer den Bau einer zusätzlichen Wohnung oder eines Schwiegerhauses, um ihre erwachsenen Kinder oder Eltern unterzubringen. Andere fügen eine Wohnung hinzu, um Mieteinnahmen zu erzielen.
In der Tat lockern Städte landesweit die Bebauungsvorschriften, um die Wohnungsknappheit zu lindern, und machen es Hausbesitzern einfacher, ihren bestehenden Häusern so genannte Accessory Dwelling Units (ADUs) hinzuzufügen. Beachten Sie, dass das Hinzufügen einer ADU Ihre Immobilie nicht zwangsläufig zu einem Doppelhaus macht.
Der kalifornische Gesetzgeber erwägt derzeit eine Gesetzesvorlage, die es Hauseigentümern ermöglichen würde, ein Einfamilienhaus in ein Doppelhaus umzuwandeln, ohne die Bebauungsvorschriften zu beachten.
Angenommen, Sie leben in einem Gebiet, das den Bau von Einliegerwohnungen oder Appartements erlaubt, sollten Sie dann eines bauen?
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Was sind die Vorteile einer Hauserweiterung?
Wenn Sie einen Hausanbau für eine Wohnung oder eine Einliegerwohnung in Erwägung ziehen, möchten Sie wahrscheinlich einen oder mehrere dieser Vorteile nutzen:
- Familienbeziehungen aufbauen (Großeltern auf dem Grundstück zu haben, kann für Kinder großartig sein)
- Erwachsenen Kindern helfen, Schritte in Richtung erschwingliche Unabhängigkeit zu machen
- Erleichterung der Pflege alternder Eltern (und Vermeidung von Heimunterbringung oder teurer Haushaltshilfe)
- Mieteinnahmen erzielen
- Privaten Raum für Gäste schaffen
- Wohnraum für einen Hausmeister, Haushälterin, Gärtnerin, Babysitterin oder Haushaltshilfe
- Mieteinnahmen aus einer zusätzlichen Wohnung
- Winzig“ werden, indem man in das ADU einzieht und das Haupthaus vermietet
Bevor Sie eine Einliegerwohnung oder ein zusätzliches Appartement bauen
Erkundigen Sie sich zunächst, wie Ihre Gemeinde diese Zusätze sieht. Wenn Ihr Gebiet nicht für den Bau von Mehrfamilienhäusern zugelassen ist oder die Grundsteuer für Doppelhäuser höher ist, sollten Sie Merkmale vermeiden, die Ihr Einfamilienhaus in ein Doppelhaus umwandeln könnten. Dazu könnten gehören:
- Trennende Versorgungseinrichtungen vom Haupthaus
- Unterschiedliche Adresse vom Haupthaus (z. B. 100 Main Street und 100-A Main Street)
- Relative Größe und Positionierung des Hauses (zwei 800 Quadratmeter große Duplex-Einheiten im Vergleich zu einem 1.200 Quadratmeter großen Haus und einem 400 Quadratmeter großen Nebengebäude)
- Belegung (in einigen Gebieten, die nicht für Mehrfamilienhäuser ausgewiesen sind, können Sie nur ein ADU haben, wenn Sie selbst im Haupthaus wohnen. Sie können nicht beide Gebäude vermieten)
Sie müssen sich vergewissern, dass Ihr Anbau zulässig und legal ist, und die örtlichen Vorschriften sind wichtig. Wenn Sie eine Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA) haben, brauchen Sie auch die Genehmigung des Architektenausschusses.
Befolgen Sie die örtlichen Vorschriften für ADUs: zulässige Größe, Parkplätze, Rücksprung, Höhe usw. Jedes Gebiet ist anders. Stellen Sie also sicher, dass Ihr Bauunternehmer die Vorschriften einhält und alle erforderlichen Genehmigungen einholt. In Ihrem Bezirk kann es beispielsweise sein, dass für ADUs ein 10-Fuß-Absatz, ein Parkplatz für jedes Schlafzimmer und eine Größe von höchstens 1200 Quadratmetern vorgeschrieben sind.
Suchen Sie einen seriösen Bauunternehmer, der mit den örtlichen Vorschriften vertraut ist. Vorzugsweise einen, dessen Arbeit Sie sehen können, bevor Sie das Geschäft abschließen.
Als Nächstes müssen Sie für Ihren Anbau bezahlen. Und wenn Sie hauptsächlich des Geldes wegen anbauen, stellen Sie sicher, dass die Wohnung Ihre Mieteinnahmen oder den Wert Ihres Hauses so sehr steigert, dass sich das Projekt lohnt.
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Cost of apartment addition or in-law suite
According to Realtor.com, separate, freistehende Quartiere mit Küchen, Badezimmern, Schlafzimmern und Sitzecken reichen von 300 bis 600 Quadratmetern und kosten zwischen $40.000 und $125.000.
Natürlich variieren die Kosten je nach der Qualität der Konstruktion (Ihre Gemeinde kann Standards haben, die teure Oberflächen erfordern). Sie können in die Hunderttausende gehen. Auch Genehmigungsgebühren, örtliche Arbeitskosten und die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks wirken sich auf die Kosten aus. Aber hier ist ein Beispiel, das Ihnen vielleicht weiterhilft:
Simplyadditions.com listet die Baukosten für eine 2,5 m große Einliegerwohnung wie folgt auf:
- Kosten:89.000 $
- Einzugsbereit: 3 Monate
- Hauptschlafzimmer: 11′ x 12′
- Hauptbad: 11′ x 6′
- Küchenzeile: 8′ x 13′
- Wohnzimmer: 12′ x 12′
- Pantry: 3′ x 6′
- Waschküche: 3′ x 6′
- Größe: 600 sq/ft
Dieser Anbau umfasst nach Angaben des Bauherrn ein Wohnzimmer, ein großes Schlafzimmer, einen begehbaren Kleiderschrank, ein komplettes Badezimmer, eine Küchenzeile mit Speisekammer und einen Waschbereich. Allerdings müssen Sie möglicherweise eine Reihe von technischen Plänen zur Genehmigung bei Ihrem Bauamt einreichen, was die Kosten erheblich erhöhen kann. Möglicherweise möchten Sie auch für hochwertigere Materialien und Ausstattungen bezahlen, als sie in der einfachen Wohnung vorhanden sind.
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Was ist der beste Weg, um für eine in-law Zusatz zu zahlen?
Es gibt viele Möglichkeiten, um für eine Wohnung zusätzlich oder in-law Suite zu zahlen. Eine der günstigsten Finanzierungsquellen ist das festverzinsliche Darlehen für Wohneigentum, auch bekannt als zweite Hypothek. Die Zinssätze sind niedrig, weil Ihre Immobilie das Darlehen absichert.
Home-Equity-Darlehen
Feste zweite Hypotheken bieten einige Vorteile: Der Zinssatz und die Zahlungen sind fast immer fest, und die Laufzeiten sind großzügig – bis zu 30 Jahre. Sie erhalten bei Abschluss einen Pauschalbetrag, den Sie Ihrem Bauherrn vorstrecken können, wenn Ihr Vertrag dies vorsieht. Sie müssen jedoch über genügend Eigenkapital in Ihrem Haus verfügen, so dass die Gesamtsumme Ihrer derzeitigen Hypothek und des neuen Darlehens 80 bis 90 % Ihres derzeitigen Immobilienwerts (vor Hinzufügung der Hausverbesserungen) nicht übersteigt.
Cash-out-Refinanzierung
Wenn Sie die Bedingungen Ihrer bestehenden Hypothek mit den heutigen Hypothekenzinsen verbessern können, ziehen Sie eine Cash-out-Refinanzierung in Betracht. Sie ersetzen einfach Ihre alte Hypothek durch eine größere und verwenden die Differenz zur Finanzierung Ihres Hausanbaus. Wenn Sie davon ausgehen, dass Sie den Anbau für mehr als die zusätzlichen monatlichen Kosten vermieten werden, kann dies eine gute Lösung sein.
Allerdings fallen bei allen oben genannten Optionen erhebliche Abschlusskosten an. Vergleichen Sie die Angebote mehrerer Hypothekarkreditgeber und beziehen Sie diese Kosten in Ihre Berechnungen mit ein.
HELOC
Wenn Sie einen relativ kleinen Betrag aufnehmen, kann ein Home-Equity-Darlehen sinnvoller sein. Die Zinssätze sind fast immer variabel, so dass sie bei der Finanzierung großer Beträge über lange Zeiträume weniger sicher sind. Außerdem handelt es sich immer noch um einen Eigenheimkredit, d. h. Sie brauchen Eigenkapital, um sich zu qualifizieren. Aber für kleinere Beträge, die schnell abbezahlt werden sollen, kann ein HELOC sinnvoll sein. Viele haben niedrige oder sogar keine Abschlusskosten.
FHA 203(k) refinance
Dieses FHA-Darlehen ist ebenfalls eine Cash-out-Refinanzierung. Der Unterschied zum 203(k)-Programm besteht jedoch darin, dass der Darlehensbetrag, der bis zu 96,5 % des Hauswerts betragen kann, auf dem Wert der Immobilie nach dem Anbau basiert. Wenn Sie also wenig oder gar kein Eigenkapital haben und ein ADU bauen möchten, können Sie dies mit dem FHA 203(k) tun.
Dieses Darlehen beinhaltet die normalen Abschlusskosten, die mit einer Hypothek verbunden sind, sowie eine FHA-Hypothekenversicherung.
Persönliches Darlehen für Hausverbesserungen
Ein persönliches Darlehen ist nicht durch die Immobilie gesichert. Das macht ihn für den Kreditgeber risikoreicher, so dass der Zinssatz höher ist. Die Bewilligung und die Konditionen hängen jedoch von Ihrer Bonität und Ihrem Einkommen ab, nicht vom Wert der Immobilie. Und wenn Ihre Mieteinheit nicht genug Einkommen erwirtschaftet, um die Raten für das Privatdarlehen zu decken, kann Ihr Kreditgeber keine Zwangsvollstreckung betreiben und Ihnen das Haus wegnehmen.
Wie viel Einkommen können Hausbesitzer mit einer zusätzlichen Wohnung erzielen?
Die Miete aus einer zusätzlichen Wohnung hängt sehr stark von den örtlichen Gepflogenheiten und der Nachfrage nach Wohnraum ab. Wenn Sie in einem exklusiven Viertel oder im Stadtzentrum wohnen, ist die Nachfrage möglicherweise größer als in einer eher ländlichen Umgebung. Wenn Sie in einem Feriengebiet leben, könnten Kurzzeitvermietungen wie Airbnb eine höhere Rendite bringen als ein Langzeitmieter.
Um eine Vorstellung von den potenziellen Mieteinnahmen zu bekommen, suchen Sie nach lokalen Vermietungen und sehen Sie, was sie einbringen. Vergleichen Sie die Ausstattungsmerkmale Ihrer Wohnung mit denen der anderen und legen Sie einen Preis fest. Denken Sie daran, dass Sie für die Nebenkosten selbst aufkommen müssen, es sei denn, Ihr ADU verfügt über separate Versorgungseinrichtungen. Vergewissern Sie sich also, dass Ihre Miete genug enthält, um die zusätzlichen Nebenkosten zu bezahlen.
Beauftragen Sie einen Hausverwalter mit der Überprüfung Ihrer Mieter, oder tun Sie es selbst – mit Bedacht. Sie wollen nicht gegen die Gesetze für angemessenen Wohnraum verstoßen. Und Sie wollen nicht, dass ein schlechter Mieter nebenan wohnt. Daher ist die Überprüfung von Referenzen und Kreditwürdigkeit von entscheidender Bedeutung.
Beispiel für eine tatsächliche ADU-Investition
Wenn Sie jedoch in einem Bezirk mit hohen Mieten leben, kann sich Ihre ADU wirklich auszahlen. Hier ist ein Beispiel aus dem wirklichen Leben von der Website buildinganadu.com.
„Das ADU, das wir gebaut haben, ist ein 800 Quadratmeter großes Haus mit zwei Schlafzimmern und einem Bad und einer Hälfte. Es ist komplett vom Haupthaus getrennt. Es wurde von einem Architekten entworfen. Ich bin ein lizenzierter Generalunternehmer. Ich habe das Haus gebaut, und wir haben meiner Firma die 20%ige Generalunternehmergebühr gezahlt.
Das ADU ist kein billiges Mietobjekt. Es ist ein schönes Haus mit einer voll ausgestatteten Küche, viel Stauraum, Klimaanlage, einer Terrasse und einem eingezäunten Garten. Die Gesamtkosten für den Bau der ADU betrugen 185.000 Dollar. Das sind etwa 230 Dollar pro Quadratmeter – und in dieser Zahl sind die Kosten für die Planung, das Engineering, die Genehmigungsgebühren und alle Baukosten enthalten.
Unsere Steuern stiegen um 2.000 Dollar pro Jahr, nachdem wir die ADU gebaut hatten. Die Haftpflichtversicherung für das ADU beträgt $25 pro Monat.
Wir vermieten das ADU jetzt für etwa $1.900 pro Monat. Nach Begleichung aller Kosten haben wir etwa 870 $ pro Monat zusätzlich.
Wenn wir also 185.000 $ Bargeld zur Verfügung hätten und die jährliche Miete 22.800 $ betragen würde und unsere Grundsteuer um 2.000 $ pro Jahr steigen würde und wir jedes Jahr 300 $ für die Versicherung bezahlen würden, dann würde die Rendite unseres investierten Bargelds etwa 11 % betragen.“
Und das führt zum nächsten Abschnitt – versteckte Kosten. Beachten Sie, dass der Investor eine Erhöhung der Grundsteuer erfuhr, nachdem er das ADU hinzugefügt hatte. Prüfen Sie Ihre örtlichen Vorschriften, denn das könnte auch bei Ihnen der Fall sein.
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Versteckte Kosten für den Anbau einer Wohnung
Ob Sie nun planen, Ihre Einheit zu vermieten oder nicht, seien Sie sich der potenziellen zusätzlichen Kosten bewusst, die Ihnen durch den Anbau einer Wohnung entstehen können.
- Erhöhte Versorgungskosten können die Mieteinnahmen oder andere Vorteile ausgleichen. Wenn Sie keine getrennten Adressen und Nebenkosten haben, können Sie die Kosten Ihres Mieters nicht von Ihren eigenen trennen
- Die Grundsteuer kann mit der Zahl der Wohneinheiten steigen. Dies gilt nicht, wenn Sie selbst in einer der Wohnungen leben, und es gilt auch nicht, solange es sich bei Ihrem Anbau um eine ADU und nicht um ein Doppelhaus handelt
- Die Prämien für die Wohngebäudeversicherung können sich erhöhen, wenn Sie ein Gästezimmer einrichten. Sie werden mit ziemlicher Sicherheit steigen, wenn Sie ein Vermieter werden. Ziehen Sie in Erwägung, von den Mietern zu verlangen, dass sie eine Wohngebäudeversicherung abschließen
- Ihre Wartungs- und Reparaturkosten werden wahrscheinlich ansteigen. Sogar leerstehende Wohnungen müssen regelmäßig instand gehalten werden, um funktionstüchtig zu bleiben
- Sie werden wahrscheinlich Gartenfläche verlieren, was sich negativ auf Ihre Lebensqualität und/oder den Wiederverkaufswert auswirken könnte
Rendite (Mieteinnahmen und/oder Wertsteigerung der Immobilie)
Das ADU kann mehrere Einkommensquellen bieten – als Mieteinheit, als Leistung für einen Haushaltsangestellten (damit Sie weniger zahlen müssen) oder als Verbesserung, die sich beim Verkauf auszahlt.
Auch hier gibt es Vorlauf- und laufende Kosten. Wenn Sie die Kosten mit den Einnahmen und dem zusätzlichen Eigenkapital vergleichen, können Sie entscheiden, ob eine ADU für Sie sinnvoll ist.
Die gute Nachricht ist, dass Käufer laut einer Studie von The Nest überwiegend bereit sind, mehr für Häuser mit ADUs zu zahlen als ohne. Tatsächlich wurde es von den Befragten durchweg als eine der am meisten gewünschten Annehmlichkeiten genannt. In Anbetracht des heutigen Trends zum Mehrgenerationenwohnen und der dokumentierten Wohnungsknappheit in vielen Städten könnte der Bau einer ADU ein kluger Schachzug für Ihren aktuellen Cashflow und Ihre zukünftige Investition sein.
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