Opdateret af Lina Guillen, Advokat
Hvad er et “opkøb?”
En måde, hvorpå skilsmisseæglere håndterer familiens hus, er ved at den ene ægtefælle “opkøber” den andens andel. (Andre måder er at sælge huset eller fortsat at være medejer af det.) Ofte køber den forælder, der har forældremyndigheden, den forælder, der ikke har forældremyndigheden, ud af huset, så børnene kan blive boende i huset. Fordelene ved dette er indlysende: Huset giver kontinuitet og stabilitet for børnene, og man behøver ikke at sælge, hvis markedsforholdene ikke er gode.
Hvorom alt kommer til alt, bærer hver part imidlertid en risiko. Den sælgende ægtefælle kan gå glip af den fremtidige værditilvækst, og den købende ægtefælle kan ende med at føle, at prisen var for høj, hvis ejendommen falder i værdi i fremtiden. Et opkøb kan også være en økonomisk belastning for den købende ægtefælle.
Et opkøb kan ske over tid, hvor begge ægtefæller beholder en interesse i huset i et stykke tid – uanset hvilken aftale I indgår om et gradvist opkøb, skal den indgå i jeres bodelingsaftale. Men ofte afsluttes udkøbet som en del af skilsmisseforliget. Den købende ægtefælle betaler enten penge til den sælgende ægtefælle – sædvanligvis ved at refinansiere huset og optage et nyt realkreditlån – eller afgiver andre ægteskabelige ejendele, der er omtrent lige så meget værd som den sælgende ægtefælles andel. For eksempel kan den ene ægtefælle beholde huset til gengæld for at opgive sin andel af de ægteskabelige investeringer og pensionskonti.
Hvordan bestemmer vi boligens værdi?
Da du ikke vil have en ejendomsmægler involveret i et opkøb, skal du bruge en anden metode til at bestemme ejendommens markedsværdi. Hvis du for nylig har fået huset vurderet, eller hvis du og din ægtefælle til at begynde med har samme opfattelse af dets værdi, behøver du måske ikke at gøre dig så meget umage med dette.
Men hvis du og din ægtefælle ikke kan blive enige, eller hvis du ønsker lidt flere oplysninger, kan du bede en ejendomsmægler om at give oplysninger om de seneste salgspriser i dit nabolag for huse, der kan sammenlignes med dit hus (disse kaldes ofte “comps”). Du kan også gå online på et af de websteder, der vurderer værdien af dit hus, hvis du indtaster din adresse, f.eks. zillow.com eller eappraisal.com.
Men der er mange forskelle mellem husene, og sammenligninger er ikke altid den mest præcise måde at bestemme den rimelige markedsværdi af et hus på, og det er et online skøn heller ikke. Den mest præcise metode er at hyre en ejendomsvurderer. Dette vil være dyrere – formentlig 300 til 500 USD for en formel vurdering og rapport – men hvis I er uenige om husets værdi, er det en god måde at afgøre spørgsmålet på. Hvis vurderingen ikke virker, skal du gå til retten og bede en dommer om at afgøre husets værdi. Dommeren vil sandsynligvis basere sig på vurderingsmandens rapport, eller hvis der er to vurderinger, kan dommeren bruge gennemsnittet af de to.
Når I er blevet enige om den rimelige markedsværdi med henblik på et opkøb, kan I beslutte at justere den af en række forskellige årsager. Her er nogle få almindelige justeringer:
Mæglerhonorar
Og selv om I ikke vil hyre en mægler, forhandler den købende ægtefælle nogle gange om at få et beløb svarende til halvdelen af det normale mæglerhonorar fratrukket den aftalte værdi, fordi den købende ægtefælle kan pådrage sig mæglerhonorar senere, når huset endelig bliver solgt.
Nogle stater tillader dog ikke dette og kræver, at køberen betaler alle de afsluttende omkostninger, herunder hele mæglergebyret, når ejendommen sælges. Din advokat eller mægler bør kunne fortælle dig, hvilke regler der gælder i din stat.
Hvis I klarer skilsmissen selv, ville dette være et godt tidspunkt at søge råd hos en advokat eller en kyndig ejendomsmægler. Indtil videre skal I blot vide, at hvis I regner med at sælge ejendommen i den nærmeste fremtid, kan I overveje at fortsætte med at eje den i fællesskab indtil da, så I undgår at tabe, når lukkeomkostningerne kommer til udbetaling.
Udskudt vedligeholdelse
Hvis der er arbejde på huset, som I har udskudt i løbet af ægteskabet, og som snart skal udføres, kan den købende ægtefælle forsøge at overtale den sælgende ægtefælle til at slå udkøbsprisen noget ned. Ligeledes, hvis den sælgende ægtefælle skylder den købende ægtefælle penge for at udligne ejendomsdelingen, er en nedsættelse af salgsprisen en måde at tage sig af denne gæld.
Spousal support considerations
Der er også den mulighed, at den sælgende ægtefælle kan gå med til en lavere købspris for at undgå at betale ægtefællebidrag. Hvis den ægtefælle, der er berettiget til underholdsbidrag (“den forsørgelsesberettigede ægtefælle”), f.eks. køber den betalende ægtefælles andel af huset for at kunne blive der sammen med børnene, kan den forsørgelsesberettigede ægtefælle måske gå med til at give afkald på ægtefællebidrag, hvis den betalende ægtefælle vil sælge sin andel til en pris, der ligger under markedsværdien. Vær dog forsigtig med dette – det kan ophæve de skattemæssige fordele, der nogle gange følger med ægtefællebidrag.
Refinansieringsspørgsmål
I de fleste tilfælde går et opkøb hånd i hånd med en refinansiering af realkreditlånet på huset. Normalt ansøger den købende ægtefælle om et nyt realkreditlån i denne ægtefælles navn alene. Den købende ægtefælle optager et lån, der er stort nok til at betale det tidligere lån af og betale den sælgende ægtefælle, hvad der er skyldigt for udkøbet.
For eksempel kan du og din ægtefælle have et realkreditlån med en hovedstol på 150.000 $ og en lige stor egenkapital (150.000 $) i jeres hus. Hvis du køber din ægtefælles halvdel af egenkapitalen ud, skal du have et lån på mindst 225.000 $. Du ville betale 150.000 USD for at betale det oprindelige lån af og derefter betale 75.000 USD kontant (halvdelen af egenkapitalen) til din ægtefælle for at blive eneejer af huset. Transaktionen ville forløbe ligesom et salg til en tredjepart, hvor din ægtefælle underskriver et skøde, der overfører ejendomsretten til dig, og et escrow-selskab tager sig af det meste af papirarbejdet og overførslerne af midler.
Mest sandsynligt vil overførslen af skøder og penge ske på samme tid, ved en “afslutning” med escrow-selskabet. Hvis du er den sælgende ægtefælle, er dette det bedste scenarie for dig. Hvis der ikke bliver en afslutning, skal du sørge for, at refinansieringen er afsluttet, og at du har fået dine penge, før du underskriver en overdragelsesakt.
Hvis du er den købende ægtefælle, skal du sørge for at gennemføre en titelundersøgelse for at sikre dig, at der ikke er nogen pantrettigheder (juridiske krav – f.eks. for efterbetaling af skat) eller andre “skyer” på din titel. Det titelfirma, der håndterer afslutningen, bør gøre dette for dig.
Uddrag fra Nolo’s Essential Guide to Divorce, af Emily Doskow