Uppdaterad av Lina Guillen, advokat
Vad är ett ”utköp?”
Ett sätt för skilsmässoföräldrar att hantera familjehemmet är att den ena maken ”köper ut” den andras andel. (Andra sätt är att sälja huset eller att fortsätta att äga det tillsammans.) Ofta köper den förälder som har vårdnaden ut den förälder som inte har vårdnaden så att barnen kan bo kvar i huset. Fördelarna med detta är uppenbara: Huset ger barnen kontinuitet och stabilitet, och man behöver inte sälja om marknadsförhållandena inte är bra.
Hur som helst vid ett utköp bär dock varje part en risk. Den säljande maken kan förlora på framtida värdestegring, och den köpande maken kan i slutändan känna att priset var för högt om fastigheten värdeminskar i framtiden. Ett utköp kan också vara en ekonomisk sträckning för den köpande maken.
Ett utköp kan ske över tid, där båda makarna behåller ett intresse i huset under en tid – vilken överenskommelse ni än gör om ett gradvis utköp måste ingå i ert förlikningsavtal. Men ofta avslutas utköpet som en del av skilsmässoavtalet. Den köpande maken betalar antingen pengar till den säljande maken – vanligtvis genom att refinansiera huset och ta ett nytt hypotekslån – eller avstår från annan äktenskaplig egendom som är värd ungefär lika mycket som den säljande makens andel. Den ena maken kan till exempel behålla huset i utbyte mot att ge upp sin andel av äktenskapliga investeringar och pensionskonton.
Hur bestämmer vi hemmets värde?
Om du inte kommer att ha någon fastighetsmäklare inblandad i ett utköp måste du använda en annan metod för att bestämma fastighetens verkliga marknadsvärde. Om du nyligen har låtit värdera huset, eller om du och din make/maka har liknande uppfattningar om dess värde till att börja med, behöver du kanske inte krångla så mycket med detta.
Men om du och din make/maka inte kan komma överens, eller om du vill ha lite mer information, kan du be en fastighetsmäklare att ge dig information om de senaste försäljningspriserna i ditt grannskap för hus som är jämförbara med ditt hus (dessa kallas ofta för ”comps”). Du kan också gå in på nätet på en av de webbplatser som uppskattar ditt hems värde om du skriver in din adress, till exempel zillow.com eller eappraisal.com.
Men det finns många skillnader mellan husen, och jämförelser är inte alltid det mest exakta sättet att fastställa det verkliga marknadsvärdet på ett hus, och det är inte heller en uppskattning på nätet. Den mest exakta metoden är att anlita en fastighetsvärderare. Detta blir dyrare – troligen 300-500 dollar för en formell värdering och rapport – men om ni är oense om husets värde är det ett bra sätt att lösa frågan. Om värderingen inte fungerar måste ni gå till domstol och be en domare att bestämma hemmets värde. Domaren kommer troligen att förlita sig på värderingsmannens rapport, eller om det finns två värderingar kan en domare använda genomsnittet av de två.
När ni har kommit överens om det verkliga marknadsvärdet i samband med ett utköp kan ni besluta att justera det, av någon av flera olika anledningar. Här är några vanliga justeringar:
Mäklararvode
Och även om ni inte kommer att anlita en mäklare, förhandlar den köpande maken ibland om att få ett belopp som motsvarar hälften av det vanliga mäklararvodet avdraget från det överenskomna värdet, eftersom den köpande maken kan komma att få betala mäklararvode senare, när huset slutligen säljs.
Vissa stater tillåter dock inte detta, utan kräver att köparen betalar alla slutkostnader, inklusive hela mäklararvodet, när fastigheten säljs. Din advokat eller medlare bör kunna berätta vilka regler som gäller i din delstat.
Om ni sköter er skilsmässa själva skulle detta vara ett bra tillfälle att söka råd från en advokat eller en kunnig fastighetsmäklare. För tillfället ska ni bara veta att om ni räknar med att sälja fastigheten inom en snar framtid kan ni överväga att fortsätta att inneha den gemensamt fram till dess, för att undvika att förlora när slutkostnaderna förfaller till betalning.
Skjutna underhållsarbeten
Om det finns arbeten på huset som ni skjutit upp under äktenskapet, och som behöver göras snart, kan den köpande maken försöka övertala den säljande maken att pressa ner utköpspriset något. På samma sätt, om den säljande maken är skyldig den köpande maken pengar för att jämna ut egendomsfördelningen, är en sänkning av försäljningspriset ett sätt att ta hand om den skulden.
Hänsyn till äktenskapsunderhåll
Det finns också en möjlighet att den säljande maken går med på ett lägre köpeskillingsbelopp för att slippa betala äktenskapsunderhåll. Om till exempel den underhållsberättigade maken (”den underhållsberättigade maken”) köper ut den betalande makens andel av huset för att kunna bo där med barnen, kan den underhållsberättigade maken gå med på att avstå från äktenskapsunderhåll om den betalande maken säljer sin andel till ett pris som är lägre än marknadsvärdet. Var dock försiktig med detta – det kan förneka de skattemässiga fördelarna som ibland följer med underhåll till make/maka.
Frågor om refinansiering
I de flesta fall går ett utköp hand i hand med en refinansiering av hypotekslånet på huset. Vanligtvis ansöker den köpande maken om ett nytt hypotekslån i enbart den makens namn. Den köpande maken tar ett tillräckligt stort lån för att betala av det tidigare lånet och betala den säljande maken vad som är skyldigt för utköpet.
Till exempel kan du och din make/maka ha ett hypotekslån med ett kapitalbelopp på 150 000 dollar och ett lika stort eget kapital (150 000 dollar) i ert hus. Om du köper ut din makes halva eget kapital skulle du behöva ett lån på minst 225 000 dollar. Du skulle betala 150 000 dollar för att betala av det ursprungliga lånet och sedan betala 75 000 dollar kontant (hälften av beloppet för eget kapital) till din make för att bli ensam ägare till huset. Transaktionen skulle gå till på samma sätt som en försäljning till en tredje part, med din make/maka som undertecknar en handling som överför äganderätten till fastigheten till dig, och ett escrow-företag som tar hand om det mesta av pappersarbetet och överföringen av pengar.
Det är mest troligt att överföringen av handlingar och pengar kommer att ske samtidigt, vid ett ”avslut” med escrow-företaget. Om du är den säljande maken är detta det bästa scenariot för dig. Om det inte blir något avslutande, se till att refinansieringen är klar och att du har fått dina pengar innan du skriver under en överlåtelsehandling.
Om du är den köpande maken, se till att du gör en äganderättsundersökning för att se till att det inte finns några panträtter (rättsliga anspråk – till exempel för efterskatt) eller andra ”moln” på din äganderätt. Det titelföretag som hanterar avslutningen bör göra detta åt dig.
Utdrag ur Nolo’s Essential Guide to Divorce, av Emily Doskow