Updated By Lina Guillen, Attorney
Ce este o „răscumpărare?”
Un mod în care soții care divorțează se ocupă de casa familiei este ca unul dintre soți să „răscumpere” interesul celuilalt. (Alte modalități sunt vânzarea casei sau continuarea coproprietății acesteia.) Adesea, părintele care are custodia îl cumpără pe părintele care nu are custodia, astfel încât copiii să poată rămâne în casă. Avantajele acestei variante sunt evidente: casa asigură continuitate și stabilitate pentru copii și nu trebuie să vindeți dacă condițiile de piață nu sunt bune.
Totuși, în orice răscumpărare, fiecare parte își asumă un risc. Soțul care vinde poate pierde din aprecierea viitoare, iar soțul cumpărător poate sfârși prin a simți că prețul a fost prea mare dacă proprietatea se depreciază în viitor. O răscumpărare poate fi, de asemenea, un efort financiar pentru soțul cumpărător.
O răscumpărare poate avea loc în timp, ambii soți păstrând un interes în casă pentru o perioadă de timp – orice acord pe care îl faceți cu privire la o răscumpărare treptată ar trebui să fie inclus în acordul de tranzacție. Dar, adesea, răscumpărarea este finalizată ca parte a acordului de divorț. Soțul cumpărător fie plătește bani soțului vânzător – de obicei prin refinanțarea casei și contractarea unui nou credit ipotecar – fie renunță la alte bunuri conjugale cu o valoare aproximativ egală cu partea soțului vânzător. De exemplu, unul dintre soți ar putea păstra casa în schimbul renunțării la partea sa din investițiile maritale și din conturile de pensie.
Cum determinăm valoarea casei?
Pentru că nu veți avea un agent imobiliar implicat într-un buyout, va trebui să folosiți o altă metodă pentru a determina valoarea de piață corectă a proprietății. Dacă ați evaluat recent casa sau dacă dumneavoastră și soțul/soția dumneavoastră aveți idei similare cu privire la valoarea acesteia de la bun început, s-ar putea să nu trebuiască să vă agitați prea mult în această privință.
Dar, dacă dumneavoastră și soțul/soția dumneavoastră nu vă puteți pune de acord sau dacă doriți ceva mai multe informații, puteți cere unui agent imobiliar să vă furnizeze informații despre prețurile de vânzare recente în cartierul dumneavoastră pentru case comparabile cu a dumneavoastră (acestea sunt adesea numite „comps”). De asemenea, puteți accesa online unul dintre site-urile care vor estima valoarea casei dvs. dacă introduceți adresa dvs., cum ar fi zillow.com sau eappraisal.com.
Dar, există o mulțime de diferențe între case, iar comps nu sunt întotdeauna cel mai precis mod de a determina valoarea de piață corectă a unei case, și nici o estimare online nu este cea mai precisă. Cea mai precisă metodă este de a angaja un evaluator imobiliar. Acest lucru va fi mai scump – probabil între 300 și 500 de dolari pentru o evaluare și un raport formal – dar, dacă nu sunteți de acord cu privire la valoarea casei, este o modalitate bună de a rezolva problema. Dacă evaluarea nu funcționează, va trebui să mergeți la tribunal și să cereți unui judecător să decidă valoarea casei. Judecătorul se va baza probabil pe raportul evaluatorului sau, în cazul în care există două evaluări, un judecător poate folosi media celor două.
După ce ați convenit asupra valorii de piață corecte în scopul unei răscumpărări, puteți decide să o ajustați, din diverse motive. Iată câteva ajustări obișnuite:
Oraionul brokerului
Deși nu veți angaja un broker, soțul cumpărător negociază uneori ca o sumă echivalentă cu jumătate din onorariul standard al brokerului să fie dedusă din valoarea convenită, deoarece soțul cumpărător ar putea suporta onorarii de broker mai târziu, când casa va fi vândută în cele din urmă.
Câteva state nu permit însă acest lucru, cerând ca cumpărătorul să plătească toate costurile de încheiere, inclusiv întregul onorariu al brokerului, ori de câte ori proprietatea este vândută. Avocatul sau mediatorul dumneavoastră ar trebui să vă poată spune care sunt regulile în statul dumneavoastră.
Dacă vă ocupați singuri de divorț, acesta ar fi un moment bun să căutați sfatul unui avocat sau al unui agent imobiliar avizat. Deocamdată, trebuie doar să știți că, dacă prevedeți să vindeți proprietatea în viitorul apropiat, ar fi bine să luați în considerare posibilitatea de a continua să o dețineți în comun până atunci, pentru a evita să pierdeți atunci când vor trebui achitate costurile de încheiere.
Întreținere amânată
Dacă există lucrări la casă pe care le-ați amânat în timpul căsătoriei și care trebuie făcute în curând, soțul cumpărător poate încerca să îl convingă pe soțul vânzător să reducă oarecum prețul de cumpărare. De asemenea, dacă soțul vânzător îi datorează bani soțului cumpărător pentru a echilibra împărțirea proprietății, scăderea prețului de vânzare este o modalitate de a se ocupa de această datorie.
Considerații privind pensia alimentară
Există, de asemenea, posibilitatea ca soțul vânzător să fie de acord cu un preț de cumpărare mai mic pentru a evita plata pensiei alimentare între soți. De exemplu, în cazul în care soțul care are dreptul la pensie alimentară („soțul susținător”) cumpără partea de casă a soțului plătitor pentru a rămâne acolo cu copiii, soțul susținător ar putea fi de acord să renunțe la pensia alimentară în cazul în care soțul plătitor își va vinde participația la un preț mai mic decât valoarea de piață. Cu toate acestea, aveți grijă cu acest lucru – ar putea anula avantajele fiscale care vin uneori odată cu sprijinul soțului/soției.
Probleme legate de refinanțare
În cele mai multe cazuri, o răscumpărare merge mână în mână cu o refinanțare a creditului ipotecar asupra casei. De obicei, soțul cumpărător solicită un nou împrumut ipotecar doar pe numele acelui soț. Soțul cumpărător contractează un împrumut suficient de mare pentru a achita împrumutul anterior și pentru a plăti soțului vânzător ceea ce este datorat pentru răscumpărare.
De exemplu, dumneavoastră și soțul dumneavoastră ați putea avea un împrumut ipotecar cu un sold principal de 150.000 de dolari și o sumă egală de capital propriu (150.000 de dolari) în casa dumneavoastră. Dacă răscumpărați jumătate din capitalul social al soțului/soției dumneavoastră, ați avea nevoie de un împrumut de cel puțin 225.000 de dolari. Ați plăti 150.000 de dolari pentru a achita împrumutul inițial, apoi ați plăti 75.000 de dolari în numerar (jumătate din valoarea capitalului propriu) soțului dvs. pentru a deveni singurul proprietar al casei. Tranzacția ar decurge la fel ca o vânzare către o terță parte, soțul dvs. semnând un act prin care vă transferă proprietatea asupra proprietății, iar o companie escrow se ocupă de majoritatea documentelor și transferurilor de fonduri.
Cel mai probabil, transferul actelor și al banilor se va face în același timp, la o „închidere” cu compania escrow. Dacă sunteți soțul care vinde, acesta este cel mai bun scenariu pentru dumneavoastră. Dacă nu va avea loc o încheiere, asigurați-vă că refinanțarea este finalizată și că v-ați primit banii înainte de a semna un act de transfer.
Dacă sunteți soțul cumpărător, asigurați-vă că efectuați o cercetare a titlului de proprietate pentru a vă asigura că nu există privilegii (pretenții legale – de exemplu, pentru impozite restante) sau alte „nori” pe titlu. Compania de titluri de proprietate care se ocupă de încheierea tranzacției ar trebui să facă acest lucru pentru dumneavoastră.
Extras din Nolo’s Essential Guide to Divorce, de Emily Doskow
.