Atualizado por Lina Guillen, Advogada
O que é uma “Compra?”
Uma forma de os cônjuges divorciados lidarem com a casa da família é um cônjuge “comprar” o interesse do outro. (Outras formas são vender a casa ou continuar a co-proprietá-la.) Muitas vezes, o pai ou a mãe que não tem custódia compra o pai ou a mãe que não tem custódia para que os filhos possam ficar na casa. As vantagens disso são óbvias: A casa proporciona continuidade e estabilidade para as crianças, e você não tem que vender se as condições do mercado não forem boas.
No entanto, em qualquer compra, cada parte suporta um risco. O cônjuge vendedor pode perder na valorização futura, e o cônjuge comprador pode acabar achando o preço muito alto se o imóvel se depreciar no futuro. Uma compra também pode ser uma extensão financeira para o cônjuge comprador.
Uma compra pode ocorrer ao longo do tempo, com ambos os cônjuges mantendo um interesse na casa por algum tempo – qualquer que seja o acordo que você fizer sobre uma compra gradual precisaria ser incluído no seu acordo de liquidação. Mas muitas vezes, a compra é concluída como parte do acordo de divórcio. O cônjuge comprador ou paga dinheiro ao cônjuge vendedor – normalmente refinanciando a casa e contraindo um novo empréstimo hipotecário – ou desiste de outros bens conjugais com o mesmo valor que a parte do cônjuge vendedor. Por exemplo, um cônjuge pode manter a casa em troca de desistir da sua parte de investimentos conjugais e contas de reforma.
Como determinamos o valor da casa?
Porque você não terá um agente imobiliário envolvido numa compra, você terá que usar outro método para determinar o valor justo de mercado do imóvel. Se você teve a casa recentemente avaliada, ou se você e seu cônjuge têm idéias semelhantes sobre o seu valor para começar, você pode não ter que se preocupar muito com isso.
Mas, se você e seu cônjuge não podem concordar, ou se você quer um pouco mais de informação, você pode pedir a um agente imobiliário para fornecer informações sobre os preços de venda recentes no seu bairro para casas comparáveis às suas (estas são muitas vezes chamadas de “comps”). Você também pode ir online para um dos sites que irá estimar o valor da sua casa se você digitar seu endereço, como zillow.com ou eappraisal.com.
Mas, existem muitas diferenças entre casas, e os comps nem sempre são a forma mais precisa de determinar o valor justo de mercado de uma casa, nem é uma estimativa online. O método mais preciso é contratar um avaliador imobiliário. Isto será mais caro – provavelmente de 300 a 500 dólares para uma avaliação formal e um relatório – mas se você não concordar com o valor da casa, é uma boa maneira de resolver a questão. Se a avaliação não funcionar, você terá que ir ao tribunal e pedir a um juiz para decidir o valor da casa. O juiz irá provavelmente confiar no relatório do avaliador, ou se houver duas avaliações, um juiz pode usar a média das duas.
Após você ter concordado com o valor justo de mercado para fins de uma compra, você pode decidir ajustá-lo, por qualquer uma das várias razões. Aqui estão alguns ajustes comuns:
Sobre a taxa de corretagem
Embora você não esteja contratando um corretor, o cônjuge comprador às vezes negocia para ter um valor equivalente à metade da taxa de corretagem padrão deduzida do valor acordado, porque o cônjuge comprador pode incorrer em taxas de corretagem mais tarde, quando a casa é finalmente vendida.
Alguns estados não permitem isso, no entanto, exigindo que o comprador pague todos os custos de fechamento, incluindo a taxa de corretagem inteira, sempre que o imóvel for vendido. O seu advogado ou mediador deve ser capaz de lhe dizer quais são as regras no seu estado.
Se você mesmo está fazendo o seu divórcio, este seria um bom momento para procurar conselhos de um advogado ou de um agente imobiliário conhecedor. Por enquanto, saiba apenas que se você prevê vender o imóvel num futuro próximo, você pode querer considerar continuar a mantê-lo em conjunto até lá, para evitar perder quando os custos de fechamento chegarem ao fim.
Manutenção diferida
Se houver trabalho na casa que você adiou durante o casamento, o que precisa ser feito em breve, o cônjuge comprador pode tentar persuadir o cônjuge vendedor a derrubar um pouco o preço de compra. Da mesma forma, se o cônjuge vendedor deve o dinheiro do cônjuge comprador para equilibrar a divisão do imóvel, baixar o preço de venda é uma maneira de cuidar dessa dívida.
Considerações sobre o apoio do cônjuge vendedora
Há também a possibilidade de que o cônjuge vendedor possa concordar com um preço de compra mais baixo para evitar o pagamento do apoio do cônjuge. Por exemplo, se o cônjuge que tem direito ao apoio (“cônjuge apoiado”) estiver comprando a parte do cônjuge pagante da casa para ficar lá com os filhos, o cônjuge apoiado pode concordar em desistir do apoio do cônjuge se o cônjuge pagante venderá seus juros por um preço inferior ao valor de mercado. Tenha cuidado com isto, no entanto – pode negar as vantagens fiscais que por vezes vêm com o apoio do cônjuge.
Refinanciamento de emissões
Na maioria dos casos, uma compra vai de mãos dadas com um refinanciamento do empréstimo hipotecário da casa. Normalmente, o cônjuge comprador solicita um novo empréstimo hipotecário apenas em nome desse cônjuge. O cônjuge comprador contrai um empréstimo suficientemente grande para pagar o empréstimo anterior e paga ao cônjuge vendedor o que é devido pela compra.
Por exemplo, você e o seu cônjuge podem ter um empréstimo hipotecário com um saldo de capital de $150.000, e uma quantia igual de capital ($150.000) na sua casa. Se você está comprando a metade do capital do seu cônjuge, você precisaria de um empréstimo de pelo menos $225.000. Você pagaria $150.000 para pagar o empréstimo original, depois pagaria $75.000 em dinheiro (metade do valor do patrimônio) ao seu cônjuge para se tornar o único proprietário da casa. A transacção prosseguiria como uma venda a terceiros, com o seu cônjuge a assinar uma escritura de transferência de propriedade da propriedade para si, e uma empresa de caução a tratar da maior parte da papelada e transferências de fundos.
Possivelmente, a transferência de escrituras e dinheiro irá acontecer tudo ao mesmo tempo, num “fecho” com a empresa de caução. Se você é o cônjuge vendedor, este é o melhor cenário para você. Se não vai haver um fechamento, certifique-se de que o refinanciamento está concluído e você recebeu seu dinheiro antes de assinar uma escritura de transferência.
Se você é o cônjuge comprador, certifique-se de concluir uma pesquisa de título para ter certeza de que não há hipotecas (reivindicações legais – por exemplo, para impostos retroactivos) ou outras “nuvens” em seu título. A empresa que trata do fechamento deve fazer isso por você.
Excerpted from Nolo’s Essential Guide to Divorce, por Emily Doskow