Requisiti del reddito VA e grafico del reddito residuo

Per circa un decennio, la percentuale di prestiti VA in pignoramento è stata costantemente la più bassa tra tutti i tipi di mutuo. È una storia di successo che ha colpito i titoli dei giornali più volte e non vede alcun segno di diminuzione.

Per i prestatori, i mutui VA sono i più sicuri. Non si fanno domande.

Questa sembra essere un’anomalia ma in realtà non lo è. I prestiti VA non richiedono alcun acconto, il che sembra volare in faccia alla saggezza convenzionale che un’equità più bassa equivale a un tasso di inadempienza più alto. Inoltre, i requisiti di credito sono meno severi rispetto ai tipi di mutuo alternativi.

Ma queste caratteristiche non sono responsabili della stabilità e della sicurezza del programma VA. Un amalgama di fattori astuti ne è la ragione. Uno dei fattori più noti che sono abbastanza unici al programma VA, tra l’altro, è il suo servizio di mantenimento della casa.

È un piano di intervento fortemente guidato dai funzionari VA nei mutui a rischio sull’orlo del pignoramento. Dal crollo dei mutui, questi sforzi hanno salvato più di 500.000 proprietari di case VA dal pignoramento della loro proprietà. Solo nel 2015, più di 90.000 hanno evitato il pignoramento grazie a questi specialisti VA.

Un altro fattore importante è assicurarsi fin dall’inizio che un mutuatario militare sia in grado di permettersi il mutuo nel tempo. Questo pesante approccio all’accessibilità richiede un approccio olistico e sfaccettato, che questo articolo esporrà pedissequamente.

Ovviamente, ruota intorno all’ammontare del reddito, ma è anche relativo al tipo di reddito, ai debiti in sospeso, e alle prospettive di reddito futuro.

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Perché i controlli sul reddito VA sono necessari

La risposta breve è per i prestatori di ottenere un quadro completo della capacità di un mutuatario di gestire i pagamenti del mutuo.

È tanto una protezione per i prestatori contro gli alti tassi di inadempienza che avrebbero un impatto negativo sui loro affari, quanto una protezione per i mutuatari contro i mutui costosi che non possono permettersi di pagare a lungo termine, che altrimenti li metterebbero in condizione di soffrire per il pignoramento e un duro colpo al loro credito.

Un controllo accurato del reddito è effettivamente una linea guida win-win.

Che cosa comportano i requisiti di reddito dei prestiti VA

La varietà di tipi di reddito che i prestatori VA accettano è diversa. Tuttavia, un requisito importante è che il reddito DEVE provenire da un lavoro a tempo pieno.

Per lavoro a tempo pieno, i prestatori stabiliscono un minimo di 30 ore di lavoro alla settimana.

Questo requisito non riguarda esplicitamente i dipendenti dei datori di lavoro tradizionali. Anche i lavoratori autonomi si qualificano a condizione che il reddito del loro lavoro autonomo abbia una storia di almeno DUE (2) anni.

I prestatori guarderebbero le vostre più recenti dichiarazioni dei redditi federali per accertare il reddito qualificato. Inoltre, i prestatori desiderano soprattutto un reddito da lavoro autonomo che mostri un aumento sostanziale su base annuale.

Ma cosa succede quando non si ha un impiego a tempo pieno con un datore di lavoro tradizionale o un lavoro autonomo a tempo pieno? Un prestatore può usare il reddito part-time se è “consistente”.

I prestatori vogliono essere sicuri che il reddito part-time abbia una storia di DUE (2) anni, e che è probabile che tu continui a guadagnarlo per almeno i prossimi TRE (3) anni.

Oltre al reddito part-time, i prestatori possono accettare altre fonti di reddito come una pensione, dividendi o interessi, purché le stesse regole di coerenza si applichino a loro.

Va Qualifying Income Types

• Salario/W-2 Income
• LES stipulato reddito militare
• Reddito da lavoro autonomo; definito come reddito da imprese in cui il mutuatario ha almeno il 25% di partecipazione. Usato solo quando segue la regola di coerenza dichiarata. Il mutuatario DEVE fornire:
  • Rendiconti fiscali personali che vanno indietro di DUE (2) anni (includere tutti i prospetti)
  • K-1, 1120, o 1120S quando applicabile
  • Scheda di bilancio e dichiarazione dei profitti e delle perdite dall’inizio dell’anno
  • Forme 8821 o 4506 firmate; per aiutare il prestatore a richiedere copie delle vostre dichiarazioni dei redditi dall’IRS.
• Secondo lavoro; usato solo quando segue la regola di coerenza dichiarata
• Bonus o reddito straordinario; usato solo quando segue la regola di coerenza dichiarata. Gli istituti di credito usano la media degli ultimi DUE anni di reddito ricevuto.
• Reddito part-time; usato solo quando segue la regola di coerenza dichiarata.
• Lavoro stagionale; regola di coerenza dichiarata rilassata a DUE (2) anni di storia e semplicemente dimostrando la forte probabilità di tornare al lavoro dopo ogni interruzione di lavoro.

• Reddito da locazione; soggetto alle seguenti linee guida

  • Il reddito da pensionanti o coinquilini in una proprietà unifamiliare che il mutuatario occuperà non conta.
  • Il contratto di affitto sulla proprietà affittata; o
  • Le dichiarazioni dei redditi che mostrano gli affitti effettivi che vanno indietro di DUE (2) anni
  • Al mutuatario può essere richiesto di fornire la prova di esperienza come proprietario e la riserva contenente tre mesi di pagamento dell’ipoteca sulla proprietà in affitto mostrata attraverso gli estratti conto bancari.
• Commissione; i prestatori usano la media degli ultimi DUE anni della commissione ricevuta. Il mutuatario deve sottrarre le spese aziendali non rimborsate dal reddito lordo.
• Interessi e Dividendi; la regola di coerenza dichiarata si allenta per dimostrare solo DUE (2) anni di storia di ricezione. Esclude i piani di reinvestimento dei dividendi e DEVE essere accompagnato da una dimostrazione di una sostanziale riserva patrimoniale disponibile dopo la chiusura dell’ipoteca.
• Note attive; la regola di coerenza dichiarata è rilassata a un minimo di 12 mesi di storia e NON DEVE scadere entro TRE (3) anni. Gli istituti di credito lo useranno come fattore di compensazione se scade entro TRE (3) anni.
• Sostegno ai figli, alimenti o mantenimento separato; gli istituti di credito non richiedono ai mutuatari di rivelare questo tipo di reddito. Tuttavia, i mutuatari sono liberi di utilizzare questo reddito con le seguenti linee guida:
  • Fornire una copia della sentenza di divorzio e dell’ordine di mantenimento dei figli, quando applicabile
  • Dimostrare il pagamento puntuale per gli ultimi DODICI (12) mesi
  • Dimostrare che il pagamento puntuale continuerà per un minimo di TRE (3) anni
• Reddito da pensione/Social Security; regola dichiarata di coerenza rilassata per assicurare solo che il reddito NON deve scadere entro TRE (3) anni.

Tipi di reddito VA non qualificanti

• Giochi d’azzardo o vincite alla lotteria
• Indennità di disoccupazione
• Bonus di rendimento una tantum
• Pagamento isolato da un datore di lavoro
• Proventi da co
• Qualsiasi reddito che non ha una storia consistente né una probabilità verificata di continuazione

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VA Loan Income Limit

Il programma di mutuo USDA che si rivolge specificamente ai moderati, famiglie a reddito basso e molto basso nelle aree rurali ha logicamente un tetto di reddito, oltre il quale un mutuatario non si qualifica.

Il programma di prestiti VA non ha un tetto di questo tipo (come il programma di prestiti FHA). Il VA considera solo il tuo reddito nel senso che è un fattore determinante della tua capacità di permetterti un mutuo, e niente di più.

Rapporto debito/reddito (DTI)

Puoi avere un grande reddito. Ma se avete molti debiti in sospeso, allora non avreste abbastanza reddito residuo per pagare nuovi debiti. Questa è la premessa di base per i prestatori che mettono un premio sul rapporto debito/reddito di un mutuatario.

Il rapporto DTI è, come dice il nome, un confronto tra i vostri debiti e il vostro reddito mensile lordo.

Tipi di rapporto DTI

1. Rapporto finale

Un’altra variazione del nome è il rapporto mutuo/reddito. Per calcolare questo rapporto, il creditore divide il pagamento mensile previsto del mutuo per il vostro reddito mensile lordo. Questo pagamento ipotecario previsto include tipicamente il capitale, gli interessi, l’assicurazione e le tasse.

Per esempio, se guadagnate $4.000 e intendete prendere un prestito con un pagamento mensile cumulativo di $1.000, allora il rapporto MTI è 25% ($1000/$4000*100).

1. Ratio Back-End

Questo rapporto mette a fuoco tutti i vostri obblighi di debito attuali (come prestiti personali, prestiti auto, e debiti di carte di credito), li aggiunge al vostro mutuo previsto, e poi divide i vostri pagamenti mensili cumulativi del debito per il vostro reddito mensile lordo.

Nota che le spese domestiche, l’assicurazione e i pagamenti delle utenze di solito non contano come debito.

Mentre la maggior parte delle principali vie di prestito, come la FHA e la USDA, usano entrambi i rapporti frontali e posteriori, la VA usa solo il rapporto posteriore.

In generale, più basso è il rapporto DTI, più alta è la tua capacità di permetterti un mutuo. Così gli istituti di credito interpretano un alto rapporto DTI come una bandiera rossa.

Rapporto DTI accettabile sui prestiti VA

Tecnicamente non esiste un rapporto DTI massimo per i prestiti VA. Tuttavia, gli istituti di credito stabiliscono i propri requisiti DTI massimi. In generale, gli istituti di credito VA stabiliscono un limite massimo di rapporto DTI del 41%. Tuttavia, questo non è un limite assoluto. In quanto, un rapporto DTI più alto innesca solo ulteriori livelli di controllo fiscale. Così, è concepibile che i mutuatari con un rapporto DTI più alto possono accedere al mutuo VA in casi selezionati.

Questo è su una base caso per caso. E questi mutuatari spesso possiedono compensare il più alto rapporto DTI con fattori più forti come un credito eccellente o più soldi in riserva.

Quindi, mentre esiste un limite teorico, i prestatori basano le decisioni di approvazione su revisioni approfondite dell’intera situazione finanziaria di ogni mutuatario.

VA Residual Income

Il rapporto DTI calcola la percentuale del reddito lordo, che il mutuatario userebbe per i pagamenti mensili del debito. Il reddito residuo si riferisce a quanti soldi sono rimasti del reddito lordo mensile di un mutuatario dopo che il mutuatario ha pagato i pagamenti del debito mensile, le tasse, e le spese di alloggio, le utenze, altri obblighi (come il mantenimento dei figli).

L’importo che rimane è il vostro reddito residuo, disponibile, o discrezionale. Userai questo disponibile per i bisogni tipici della famiglia, come abbigliamento, cibo, gas, ecc.

Non avere un reddito residuo sostanziale può rendere difficile soddisfare tutti gli obblighi finanziari. Un reddito residuo sostanziale può servire da cuscinetto contro i ritardi di pagamento in caso di crisi. Di conseguenza, i prestatori pongono un limite minimo sul reddito residuo che un mutuatario DEVE avere per qualificarsi per un mutuo VA. Tuttavia, a differenza del limite del rapporto DTI, questo limite non è uniforme.

Il requisito del reddito residuo per un mutuatario dipende da:

• Localizzazione della casa che il mutuatario intende comprare
• Numero di persone che vivranno nella casa
• Dimensione del prestito

Carta del reddito residuo VA

Regioni

Nordest: Connecticut, Maine, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvania, Rhode Island, Vermont

Midwest: Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, North Dakota, Ohio, South Dakota, Wisconsin

Sud: Alabama, Arkansas, Delaware, D.C., Florida, Georgia, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi, North Carolina, Oklahoma, Puerto Rico, South Carolina, Tennessee, Texas, Virginia, West Virginia

West: Alaska, Arizona, California, Colorado, Hawaii, Idaho, Montana, Nevada, New Mexico, Oregon, Utah, Washington, Wyoming

Tabella dei redditi residui VA per regione
Per importi di prestito di $79,999 e inferiori
Family Size	Northeast	Midwest	Sud	Ovest
				$1,004
oltre 5	Aggiungi $75 per ogni membro aggiuntivo fino a una famiglia di 7 persone.

Tabella dei redditi residui VA per regione
Per importi di prestito di $80,000 e oltre
Family Size	Northeast	Midwest	South	West
	$1,025	$1,003	$1,003	$1,117
	$1,062	$1,039	$1,039	$1,158
oltre 5	Aggiungi $80 per ogni membro aggiuntivo fino ad una famiglia di 7 persone.

VA Reddito Residuo e Rapporto DTI

Il metodo di calcolo, così come la natura dei limiti del reddito residuo e del rapporto DTI, possono variare. Tuttavia, i prestatori li considerano insieme piuttosto che isolatamente. Così, i limiti di reddito residuo nel grafico sopra sono per i mutuatari il cui DTI non è superiore al 41%.

I prestatori richiedono che i mutuatari con DTI superiore al 41% abbiano un reddito residuo superiore del 20%. Per esempio, se il rapporto DTI per una famiglia di tre persone in Oklahoma (Sud) è del 44% (superiore al 41%), il requisito del reddito residuo sarà del 20% superiore al requisito standard (889 dollari), che è di 1.067 dollari.

Nota che il requisito del reddito disponibile per i membri del servizio attivo è il 5% in meno del requisito standard per alcuni prestatori.

Controlli sull’impiego

Il tuo reddito è considerevole, i tuoi debiti e il tuo reddito residuo sono entro limiti accettabili, ma i prestatori devono ancora controllare un’altra casella per quanto riguarda il reddito. Si tratta della stabilità.

Un reddito stabile assicura che siete in grado di fare pagamenti puntuali continuamente. Per determinare la probabilità di continuazione del reddito, i prestatori richiedono una verifica dell’occupazione che risale a due anni fa. Gli istituti di credito esigono una spiegazione ragionevole per qualsiasi lacuna occupazionale notata.

In alcuni casi, il prestatore può contare il tempo trascorso a studiare per la professione del mutuatario (come la scuola per infermieri) come parte della linea guida di due anni.

Inoltre, il prestatore cercherà di accertare che si continuerà a ricevere reddito dal lavoro stipulato per almeno i prossimi tre anni dopo la chiusura del prestito.

Tuttavia, se un mutuatario prevede di andare in pensione entro i primi tre anni, il prestatore eseguirà dei controlli sul reddito utilizzando il reddito previsto dopo il pensionamento, le prestazioni di sicurezza sociale e altri tipi di reddito simili. I prestatori possono anche usare le indennità per il lavoro stagionale come fonti di reddito legittime in alcuni casi.

Quando si è in difficoltà: modificare i numeri

In alcune situazioni, i mutuatari possono avere parametri che non soddisfano le linee guida accettabili, come un alto rapporto DTI senza un alto reddito residuo corrispondente. In questi scenari, gli ufficiali di prestito possono consigliarti di s

L’ufficiale di prestito potrebbe quindi armeggiare con i numeri fino a identificare un numero dolce che puoi permetterti di ripagare mentre ti assicuri di soddisfare il reddito necessario e i controlli/linee guida del credito.

Parlare con i prestatori VA e ottenere i tassi attuali

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