Pro e contro del Rent to Own

I contratti di Rent to Own sono un’alternativa ai tradizionali prestiti per la casa. Sia gli acquirenti che i venditori possono beneficiare di questi accordi, ma è essenziale che tutti comprendano i rischi. Tali accordi, all’inizio, sono molto simili ai tradizionali contratti di locazione che proprietari e inquilini potrebbero firmare. Tuttavia, il contratto dà anche all’affittuario il diritto esclusivo di acquistare la casa in un determinato momento nel futuro. Una parte del denaro pagato in anticipo e come parte dell’affitto mensile stabilito va anche verso il prezzo di acquisto.

Tutte le due parti possono entrare in un accordo di questo tipo, ma a volte sono usati come parte di programmi di alloggio progettati per stabilire alloggi accessibili o rivitalizzare i quartieri.

Rapporto prezzo-affitto

Un rapporto prezzo-affitto misura la relativa accessibilità dell’acquisto rispetto all’affitto in un mercato immobiliare. Viene calcolato dividendo il prezzo medio delle case vendute durante un determinato periodo di tempo in un particolare mercato per 12 mesi dell’affitto medio mensile in quello stesso mercato.

Ad esempio, il prezzo medio delle case vendute negli Stati Uniti durante il terzo trimestre del 2019 è stato di 382.700 dollari, mentre l’affitto medio mensile pagato in quello stesso periodo a livello nazionale è stato di 1.471 dollari. Quindi, per ottenere il rapporto prezzo-affitto, si dovrebbe dividere 382.700 per 17.652 (1.471 moltiplicato per 12) e venire fuori 21,68. Più alto è il rapporto, più il mercato è favorevole all’affitto. Più basso è il rapporto, più favorevole è il mercato per l’acquisto.

Naturalmente, i prezzi medi delle case e gli affitti variano da mercato a mercato, quindi la media nazionale fornisce poco più di una panoramica generale. Per essere precisi, dovete basare i vostri calcoli sulle cifre attuali dove state pensando di comprare o affittare. Abbiamo tracciato un grafico delle 10 città statunitensi con i rapporti prezzo-affitto più alti e più bassi.

Perché comprare con Rent to Own?

I programmi Rent to Own possono essere attraenti per gli acquirenti, specialmente quelli che si aspettano di essere in una posizione finanziaria più forte entro pochi anni. Alcuni dei vantaggi includono:

• Comprare con cattivo credito: gli acquirenti che non possono qualificarsi per un prestito per la casa possono iniziare a comprare una casa con un contratto di rent-to-own. Nel corso del tempo, possono lavorare sulla ricostruzione del loro punteggio di credito, e possono essere in grado di ottenere un prestito quando è finalmente il momento di comprare la casa.
• Bloccare un prezzo di acquisto: Nei mercati con prezzi delle case in aumento, gli acquirenti possono ottenere un accordo per comprare al prezzo di oggi con l’acquisto che avviene diversi anni nel futuro. Gli acquirenti hanno la possibilità di tirarsi indietro se i prezzi delle case scendono, anche se se non ha senso finanziariamente dipenderà da quanto hanno pagato sotto l’accordo.
• Test drive: Gli acquirenti possono vivere in una casa prima di impegnarsi ad acquistare la proprietà. Di conseguenza, possono conoscere i problemi con la casa, i vicini da incubo e qualsiasi altro problema prima che sia troppo tardi.
• Muoversi meno: Gli acquirenti che sono impegnati in una casa e in un quartiere (ma non possono comprare) possono entrare in una casa che alla fine compreranno. Questo riduce il costo e l’inconveniente di trasferirsi dopo qualche anno.
• Costruire l’equità: Tecnicamente, gli affittuari non costruiscono un patrimonio netto nello stesso modo in cui lo fanno i proprietari di casa. Tuttavia, i pagamenti possono accumularsi e fornire una somma sostanziale da mettere verso l’acquisto della casa.

Perché vendere con Rent to Own?

I venditori possono anche beneficiare degli accordi rent-to-own:

• Più acquirenti: Se hai problemi ad attrarre acquirenti, puoi fare il mercato agli affittuari che sperano di comprare in futuro.
• Guadagnare un reddito: Se non avete bisogno di vendere subito e usare i soldi per un altro acconto, potete guadagnare un reddito da locazione mentre vi muovete verso la vendita di una proprietà.
• Prezzo più alto: Si può chiedere un prezzo di vendita più alto quando si offre il rent to own. Le persone possono essere disposte a pagare di più per questa opportunità. Gli affittuari hanno anche l’opzione di comprare la casa – che potrebbero non usare mai – ma la flessibilità costa sempre di più.
• Affittuario investito: Un potenziale acquirente è più propenso a prendersi cura di una proprietà e ad andare d’accordo con i vicini rispetto ad un affittuario che non è coinvolto nel gioco. L’affittuario/acquirente è già investito nella proprietà e ha interesse a mantenerla.

Come funziona

Tutto è negoziabile in una transazione rent-to-own, conosciuta anche come opzione di leasing. Sia l’acquirente che il venditore sono d’accordo su certi termini, e tutti i termini possono essere cambiati per adattarsi alle esigenze di tutti.

L’acquirente e il venditore stabiliscono un prezzo di acquisto per la casa nel loro contratto. Ad un certo punto nel futuro, l’acquirente può acquistare la casa per quel prezzo, indipendentemente da ciò che la casa vale effettivamente. Quando si stabilisce il prezzo, un prezzo superiore a quello attuale non è insolito per tenere conto degli aumenti previsti nel valore della casa. Se la casa è salita di valore più velocemente del previsto, le cose vanno a favore dell’acquirente. Se la casa perde valore, l’affittuario può tirarsi indietro. Gli acquirenti di solito chiedono un mutuo quando arriva il momento di acquistare la casa.

Gli acquirenti di solito pagano un premio di opzione in anticipo, spesso circa il 5% del prezzo di acquisto finale. Questo pagamento dà all’acquirente l’opzione – ma non l’obbligo – di comprare la casa ad un certo punto nel futuro. Il pagamento non è rimborsabile, ma può essere applicato al prezzo d’acquisto.

I contratti stabiliscono anche l’ammontare dell’affitto mensile, ma l’affittuario in genere paga un piccolo extra ogni mese. L’importo aggiuntivo è di solito accreditato al prezzo d’acquisto finale, quindi riduce la quantità di denaro che l’acquirente deve trovare quando compra la casa. L’affitto extra non è rimborsabile. Compensa il venditore per aver accettato di non vendere la proprietà a nessun altro fino alla fine dell’accordo con l’affittuario. I contratti stabiliscono anche chi è responsabile della manutenzione durante il periodo di affitto.

Le insidie dell’affitto

Nulla è perfetto, e questo include i programmi di affitto in proprietà. Queste transazioni sono complicate, e sia gli acquirenti che i venditori possono avere delle spiacevoli sorprese.

Rischi per gli acquirenti

Alcune delle cose da considerare prima di stipulare un contratto rent-to-own includono:

• Perdita di denaro: Se non comprate la casa, perdete tutti i soldi extra che avete pagato. I venditori possono essere tentati di rendere difficile o poco attraente per voi l’acquisto in modo da poter intascare il vostro investimento.
• Progressi lenti: Potreste pianificare di migliorare il vostro credito o aumentare il vostro reddito in modo da qualificarvi per un prestito quando l’opzione scade, ma le cose potrebbero non funzionare come previsto.
• Meno controllo: Non sei ancora proprietario della proprietà, quindi non hai il controllo totale su di essa. Il vostro padrone di casa potrebbe smettere di pagare il mutuo e perdere la proprietà attraverso il pignoramento, o potreste non avere il controllo sulle decisioni relative alle principali voci di manutenzione. Allo stesso modo, il padrone di casa potrebbe perdere una sentenza o smettere di pagare le tasse di proprietà e ritrovarsi con pegni sulla proprietà. L’accordo dovrebbe affrontare tutti questi scenari. Il padrone di casa non può vendere mentre voi avete un’opzione sulla proprietà, ma le battaglie legali sono sempre un grande mal di testa e spese.
• Prezzi in calo: I prezzi delle case potrebbero scendere, e potreste non essere in grado di rinegoziare un prezzo di acquisto più basso. Allora vi rimane l’opzione di rinunciare a tutti i soldi dell’opzione o di comprare la casa. Se il tuo prestatore non approverà un prestito sovradimensionato, dovrai portare soldi extra alla chiusura per un acconto.
• I pagamenti in ritardo fanno male: A seconda del vostro accordo, se non pagate l’affitto in tempo, potreste perdere il diritto all’acquisto, insieme a tutti i vostri pagamenti extra. In alcuni casi, mantieni la tua opzione, ma il tuo pagamento extra per il mese non viene contato, e non si aggiunge alla somma che hai accumulato per un eventuale acquisto.
• Problemi di casa: Potrebbero esserci dei problemi con la proprietà che non conoscete fino a quando non provate a comprarla, come ad esempio problemi di titolo. Trattate un acquisto in affitto come un vero acquisto. Fate un’ispezione e una ricerca sul titolo di proprietà prima di tuffarvi.

Rischi per i venditori

Alcuni dei rischi che i venditori affrontano quando entrano in accordi di rent-to-own includono:

• Nessuna certezza: il vostro affittuario potrebbe non comprare, il che significa che dovete ricominciare tutto da capo e trovare un altro acquirente o affittuario – ma almeno voi potete tenere i soldi extra.
• Soldi lenti: Non si ottiene una grande somma forfettaria, che potrebbe essere necessaria per acquistare la prossima casa.
• Manca l’apprezzamento: Di solito si blocca un prezzo di vendita quando si firma un contratto rent-to-own, ma i prezzi delle case potrebbero aumentare più velocemente di quanto ci si aspettava. Dovete accettare questo o aspettare un po’ per offrire l’opzione di acquisto.
• Prezzi delle case in calo: I prezzi delle case potrebbero scendere, e se il vostro affittuario non compra, avreste fatto meglio a vendere semplicemente la proprietà.
• Scoprire dei difetti: Gli acquirenti potrebbero scoprire dei difetti di cui non sapevate e potrebbero decidere di non comprare. Per esempio, l’impianto idraulico potrebbe essere adeguato per una coppia, ma non per una famiglia di cinque persone. Anche se questo difetto non si è mai presentato sotto la precedente sistemazione, ora è un problema che dovrete risolvere o rivelare ai futuri acquirenti.