Il mercato immobiliare è caldo come sempre. Mentre i tassi di cap comprimono, gli investitori in cerca di rendimento stanno cercando modi alternativi per far crescere i loro portafogli immobiliari. Molti si sono rivolti al crowdfunding immobiliare, un settore di nicchia che è appena emerso nell’ultimo decennio.
Ci sono molti tipi di piattaforme online di crowdfunding immobiliare. Offrono diversi tipi di offerte, raccolgono fondi per scopi diversi e hanno obiettivi e strategie di investimento molto diversi. Quasi tutte vantano la loro esperienza, evidenziano le testimonianze dei clienti e si vantano delle società di venture capital che hanno investito nel loro modello di business. Alla fine della giornata, l’investitore medio ha difficoltà a capire la differenza tra un mercato online e un altro. È diventato ancora più difficile ora che ci sono più di 100 mercati di crowdfunding immobiliare online oggi.
Una delle sfide con questi portali online è che mancano di trasparenza. Gli investitori impazienti sono facilmente influenzati da siti web eleganti e campagne di marketing altamente aspirazionali. Queste piattaforme attraggono investitori di tutti i tipi, sia principianti che esperti, con persone in grado di investire con soli 500 dollari in alcuni casi. Eppure pochi sono in grado di discernere la stampa fine associata agli investimenti che stanno facendo.
Secondo tutte le indicazioni, le piattaforme di crowdfunding online sono qui per rimanere. Detto questo, questi mercati non sono per tutti. In questo articolo, diamo un’occhiata a come le piattaforme di crowdfunding come Fundrise si confrontano con l’investimento in sindacati tradizionali – e perché alcuni investitori, in particolare gli investitori accreditati, sono meglio serviti dall’investimento in sindacati tradizionali.
Una recensione: Come funzionano i siti di crowdfunding online come Fundrise
È importante capire che ogni piattaforma di crowdfunding online opera in modo un po’ diverso. Alcune, come Patch of Land, sono destinate a raccogliere debito per progetti immobiliari. Altre, come ArborCrowd, fanno crowdfunding di capitale.
Poi ci sono siti web come Fundrise che operano come “eREITs” – o electronic real estate investment trusts.
Gli eREIT sono emersi come il più popolare strumento di crowdfunding immobiliare online, e quindi, saranno il focus di questo articolo. Usiamo Fundrise come esempio di eREIT per fare un confronto con i sindacati immobiliari tradizionali.
Fundrise si presenta come un REIT pubblico (ma non negoziato) gestito professionalmente che investe sia debito che capitale in una serie di prodotti immobiliari commerciali a seconda degli obiettivi specifici di ogni fondo. Per esempio, l’eREIT di reddito mira a investimenti in proprietà che generano un flusso di cassa costante per gli investitori.
Tutti possono investire negli eREIT di Fundrise. Non è necessario essere un investitore accreditato. Infatti, è possibile investire con un minimo di 500 dollari e poi far crescere il proprio investimento con incrementi di 100 dollari. Gli investitori selezionano il loro obiettivo di investimento, come la crescita a lungo termine o la diversificazione bilanciata, e poi vengono date diverse opzioni (o fondi) in cui investire. Si può investire in un singolo portafoglio o in diversi a seconda dei propri obiettivi. I fondi vengono poi investiti in diversi tipi di prodotti, come appartamenti, hotel, centri commerciali ed edifici per uffici in tutto il paese.
Gli investitori guadagnano i loro soldi attraverso i pagamenti degli interessi, il reddito della proprietà, così come il potenziale apprezzamento della proprietà. Ogni investitore guadagna la sua parte di reddito su una base pro-rata durante il periodo di distribuzione predeterminato. I fondi hanno una soglia di rendimento target (diciamo dall’8% al 10%) ma i rendimenti effettivi possono variare a seconda della performance del portafoglio.
Iscriversi a Fundrise è facile. Chiunque può creare un account e in soli 10 minuti, può essere sulla strada per investire. L’iscrizione comporta solo la fornitura di nome, indirizzo, numero di telefono e numero di previdenza sociale. Poi colleghi il tuo conto bancario alla piattaforma, che userai per finanziare il tuo primo investimento. Una volta selezionati i vostri obiettivi di investimento, il vostro denaro sarà investito quasi immediatamente.
La semplicità di Fundrise è certamente attraente per molti investitori. L’immobiliare commerciale ha notoriamente alte barriere all’ingresso, quindi permettere alle persone di investire con soli 500 dollari è attraente per coloro che hanno appena iniziato. Non devi essere un investitore accreditato per qualificarti (ma puoi esserlo). Un investitore accreditato è chiunque abbia un patrimonio netto di più di 1 milione di dollari (escluso il valore della sua casa) o un reddito annuale di almeno 200.000 dollari (o 300.000 dollari per una coppia sposata). Molti affari immobiliari commerciali sono disponibili solo per gli investitori accreditati, ma con Fundrise, questo non è necessariamente il caso.
Apre anche le porte a tipi di prodotti a cui gli investitori non avrebbero altrimenti accesso, come le offerte immobiliari commerciali più grandi e i progetti di sviluppo.
Mancanza di trasparenza nelle piattaforme di crowdfunding online come Fundrise
Nonostante la semplicità di piattaforme come Fundrise, ci sono altri svantaggi reali da considerare. In particolare, le piattaforme offrono poca trasparenza agli investitori. Approfondiamo.
- Non si sa molto sulle attività effettive in cui si sta investendo.
Il modo in cui gli eREIT sono strutturati, gli investitori sono in gran parte lasciati al buio. Non ti viene dato alcun dettaglio sull’asset specifico, la classe di asset (Classe A, Classe B, Classe C), o la posizione esatta dell’investimento. L’eREIT può avere come target una classe di asset in generale, come l’industriale o il residenziale multifamiliare, o può avere come target una regione specifica, come l’immobiliare nel nord-est, ma per il resto – non ci sono dettagli sul tipo o sulla qualità dell’investimento che si sta comprando. Inoltre, non c’è alcuna garanzia che il fondo impieghi il capitale in linea con questi obiettivi generali.
Ci sono diverse ragioni per cui questo è un problema, ma in particolare, vieta agli investitori di fare la propria due diligence o la propria sottoscrizione, il che limita la loro capacità di esaminare un’opportunità prima di investire. Stai essenzialmente mettendo una fede cieca nel team di investimento di Fundrise.
- Fundrise non ha un track record particolarmente lungo.
La qualità di uno sponsor può fare o rompere un affare. Vuoi essere sicuro che stai investendo con qualcuno che è altamente esperto, ha una comprovata esperienza, e idealmente, un team di investimento che ha superato più cicli immobiliari. Fundrise non può dire questo. Fundrise è ancora relativamente nuova, essendo stata fondata nel 2010. L’azienda ha ottenuto grandi ritorni su alcuni dei suoi affari, ma la società ha investito solo in un mercato rialzista. Resta da vedere come i loro portafogli si comportano durante una flessione del mercato.
Similmente, resta da vedere come gli investitori trattano i loro investimenti in crowdfunding nel caso di una flessione. Gli investitori potrebbero essere più propensi a cercare di vendere il loro capitale in un affare finanziato in crowdfunding, dove le puntate individuali sono più basse, di quanto farebbero con un affare in cui hanno investito personalmente in modo più sostanziale. Se molti investitori tirano fuori i loro soldi da questi portafogli, l’intero portafoglio potrebbe essere paralizzato.
- È difficile discernere quali commissioni vi saranno addebitate.
Un rapido sguardo ai materiali di offerta è illustrativo. La maggior parte dei pacchetti d’offerta citano una gamma di tasse (ad esempio, una tassa di acquisizione dallo 0% al 3%). Cosa significa questo? In realtà, gli eREIT possono assegnare qualsiasi commissione all’affare che è più vantaggioso per la piattaforma – non per i suoi investitori. Gli eREIT come Fundrise non hanno la stessa pressione di cercare di raggiungere il tasso interno di rendimento che hanno promesso agli investitori, perché anche questo è di solito espresso come un intervallo (più avanti).
In cima alle commissioni associate all’affare effettivo, ci sono anche commissioni applicate direttamente da Fundrise per gestire il fondo. Fundrise generalmente addebita una commissione di gestione patrimoniale dello 0,85% oltre a una commissione di consulenza dello 0,15% (o più).
- Il tasso di rendimento dell’eREIT è davvero solo un’ipotesi.
Agli investitori viene promesso un tasso di rendimento previsto, che va dall’X% allo Z%, come il 6% all’8% – ma è solo un’ipotesi, perché gli investimenti reali non sono ancora stati identificati. Questo è molto diverso dall’investire in un sindacato tradizionale, dove agli investitori è garantito un certo tasso di rendimento (che è più facile da determinare dato che conoscono meglio l’investimento effettivo), e lo sponsor non viene pagato il suo profitto finché gli investitori non ricevono il loro tasso di rendimento promesso.
- Le offerte di Fundrise sono complesse.
Ogni offerta individuale di Fundrise deve presentare un documento alla Securities and Exchange Commission (SEC) che descrive la gamma di commissioni e altre informazioni pertinenti. Queste offerte possono essere lunghe più di 200 pagine e difficili da capire per i profani.
- Il reddito è tassato in modo diverso da quello che sarebbe in una sindacazione tradizionale.
Il reddito generato attraverso piattaforme online di crowdfunding immobiliare come Fundrise è trattato come reddito ordinario. Questo potrebbe non essere importante per un individuo a basso o medio reddito, ma qualsiasi percettore di reddito elevato sarà già in una fascia d’imposta alta, e quindi avrà un carico fiscale straordinario su qualsiasi distribuzione generata dal fondo.
- Gli eREIT come Fundrise sono altamente illiquidi.
Perché gli eREIT non sono negoziati pubblicamente, gli investitori non possono semplicemente comprare e vendere le loro azioni come potrebbero fare con un REIT tradizionale. Fundrise offre un meccanismo di riscatto che permette agli investitori di uscire dall’affare prima del periodo di scadenza, ma il riscatto comporta tipicamente pesanti commissioni e penalità. Fundrise, per esempio, dice che gli investitori possono ritirare i loro soldi durante qualsiasi trimestre – soggetto a disponibilità. Diciamo che il mercato inizia ad ammorbidirsi e più investitori vogliono ritirare i loro soldi. Fundrise ha la capacità di fermare il riscatto del tutto. Pertanto, l’effettiva liquidità degli eREIT rimane discutibile.
- Le piattaforme di crowdfunding sono spesso utilizzate come veicolo finanziario di ultima istanza.
Francamente, le migliori opportunità di investimento immobiliare commerciale non hanno difficoltà ad attrarre debito o capitale. Coloro che cercano di finanziare transazioni immobiliari utilizzando piattaforme di crowdfunding online sono di solito senza opzioni. Stanno cercando centinaia, se non migliaia, di persone che facciano ciascuno piccoli investimenti per aggregare il capitale di cui hanno bisogno per un affare. Questo non dovrebbe spaventarvi? Gli investitori accreditati hanno i mezzi finanziari per investire in progetti di qualità superiore che altrimenti non sarebbero disponibili alle masse; dovresti approfittare di queste opportunità!
Nonostante questi inconvenienti, ciò non ha rallentato la popolarità di Fundrise.
Quando Fundrise ha aperto la sua prima offerta eREIT nel 2015, il primo milione di dollari è stato completamente riempito in sole quattro ore. Questo nonostante gli investitori non avessero NESSUNA informazione su come l’eREIT avrebbe investito quei fondi. Pochi giorni dopo, il fondo ha riaperto brevemente per raccogliere un altro milione di dollari. Ancora una volta, il fondo è stato riempito in poche ore.
Investitore immobiliare e imprenditore seriale Ian Ippolito condivide la sua preoccupazione con il modello eREIT. “Pubblicamente, i REIT non negoziati (come l’eREIT) hanno tradizionalmente commissioni che sono così straordinarie, che la FINRA ha emesso un avvertimento sull’intera classe di attività”, scrive.
A titolo di esempio, Ippolito ha fatto un’immersione profonda in una delle offerte eREIT di Fundrise, che definisce “rovinata dai difetti”. Continua:
Sono stato infastidito da quello che sembra essere un discutibile marketing che si spalma su una sostanziale
diluizione degli investitori e un enorme milione di dollari di spese organizzative… C’è una mancanza di trasparenza finanziaria, che include una mancanza di obiettivi, limiti e informazioni finanziarie dettagliate, che la maggior parte dei concorrenti rivela liberamente.
Il milione di dollari di spese organizzative non può essere trascurato. Per un fondo che raccoglie 10 milioni di dollari, le proprietà in cui investe dovranno generare un rendimento del 10% perché il fondo possa solo andare in pareggio. Il regolamento A+ limita i fondi a 50 milioni di dollari di raccolta, quindi il meglio che un eREIT può fare è offrire una commissione di gestione del 2%.
In parole povere: gli investitori hanno opportunità di investimento migliori, a basso costo e più trasparenti.
Le sindacazioni tradizionali rimangono un’alternativa superiore
Le sindacazioni immobiliari tradizionali rimangono un’alternativa superiore agli eREIT, in particolare tra gli individui ad alto patrimonio netto o gli investitori accreditati. Le sindacazioni sono molto più trasparenti di questi eREIT. È possibile verificare completamente lo sponsor, il loro track record, e gli affari specifici in cui il vostro denaro sarà potenzialmente investito.
Il reddito è anche trattato in modo diverso quando è generato da un sindacato, e quindi, è molto più vantaggioso dal punto di vista fiscale rispetto alle distribuzioni da un portafoglio Fundrise. Questo è importante per chiunque abbia una fascia fiscale alta che altrimenti pagherebbe tasse astronomiche sui dividendi eREIT.
Ovviamente, le sindacazioni richiedono un investimento paziente. La maggior parte delle syndication ha un orizzonte di investimento di 5-7 anni e il capitale è illiquido durante questo periodo. Ma per ogni investitore che può tollerare questa illiquidità, avrà accesso a offerte di qualità superiore con sponsor di qualità superiore investendo direttamente attraverso un sindacato.
Tutto insieme
Anche se le piattaforme di crowdfunding immobiliare come Fundrise stanno attraendo capitale ad un tasso sbalorditivo, questa nicchia del settore è ancora nella sua infanzia. C’è stata una mentalità sentita tra le masse che sono desiderose di investire nel settore immobiliare per la loro prima volta. Questo porterà inevitabilmente ad una diluizione delle offerte disponibili online, che gli investitori sono invitati a considerare.
Noi crediamo che chiunque abbia i mezzi per investire in sindacati immobiliari tradizionali stia molto meglio utilizzando questo veicolo di investimento.
Se avete domande su questo articolo, contattatemi su www.ryca.io.