Il futuro degli alloggi sorge a Phoenix

Un computer diceva alla società cosa offrire e quanto chiedere. Non c’era bisogno di programmare una presentazione con un agente immobiliare. I potenziali acquirenti delle case Opendoor possono scaricare un’applicazione per sbloccare la porta.

Il settore immobiliare residenziale è stato a lungo un’industria frammentata. Affittare, comprare e vendere una casa significa generalmente avere a che fare con un assortimento di agenti immobiliari locali e proprietari locali, e lavorare con gli orari di tutte le persone coinvolte.

Ora aziende come Opendoor, tra le startup più in voga di San Francisco, mirano a portare l’efficienza in stile Wall Street e il software della Silicon Valley al business degli alloggi.

La casa a Tolleson è una delle diverse migliaia intorno alla città che Opendoor e due concorrenti – il gigante degli annunci Zillow Group Inc. e Offerpad Inc. – hanno comprato dal 2014 nel tentativo di perfezionare il programmatic house flipping. L’anno scorso, hanno comprato quasi 5.000 case nell’area metropolitana, circa una ogni 20 case esistenti vendute. Sono dopo le commissioni di transazione immobiliare e tutto ciò che possono fare sulla rivendita della proprietà. I margini sono bassi, quindi i volumi devono essere alti.

Stanno percorrendo la strada indossata da un altro gruppo di investitori dalle tasche profonde dopo la crisi dei pignoramenti: Le aziende di Wall Street che si accaparrano le case di periferia e le trasformano in affitti. I flipper high-tech spesso seguono le società di noleggio nei quartieri, nella speranza che questo dia loro acquirenti di ultima istanza nel caso in cui il mercato immobiliare si inasprisca.

Un paio di isolati dalla vendita di Opendoor a Tolleson è la prima casa che Blackstone Group LP ha acquistato nel 2012 sulla sua strada per creare Invitation Homes Inc, il più grande proprietario monofamiliare del paese. La casa con tre camere da letto viene affittata per circa 1.200 dollari al mese. Più di 40 delle 520 case della suddivisione sono di proprietà di Invitation o di tre dei suoi rivali, secondo i registri fiscali.

Grandi investitori ora possiedono più di 22.000 case in affitto nella metropolitana di Phoenix, e schierano algoritmi di caccia alla casa abbastanza sofisticati da individuare una cucina soleggiata in un buon distretto scolastico più velocemente di quanto un cartello di vendita possa essere piantato nel cortile.

La promessa per i consumatori in tutto questo è meno fastidioso trovare un posto dove vivere. I futuri inquilini di Invitation e i potenziali acquirenti delle case di Opendoor possono di solito fare un salto per una visita da soli e fare domanda o fare un’offerta online.

I venditori possono richiedere un’offerta compilando un modulo e caricando alcune foto, quindi ottenere un’offerta. Possono programmare la loro mossa senza dover lavorare intorno alle esigenze di un acquirente umano, e non devono preoccuparsi di un acquirente che ottiene un mutuo.

Siccome Opendoor, Offerpad e Zillow rendono le case più belle prima di rimetterle sul mercato, i venditori non hanno bisogno di aggiustare i rubinetti che gocciolano o cercare di fare appello ai gusti degli acquirenti.

I consumatori potrebbero anche scoprire che alcuni grandi giocatori potrebbero ottenere un’influenza eccessiva sui prezzi e il vantaggio di comprare nei quartieri più desiderabili. A Phoenix, il mercato immobiliare si è raffreddato nel 2013 quando gli investitori di case in affitto si sono ritirati. Più o meno quando i flipper si sono ripresi un anno dopo, i prezzi delle case hanno ripreso a salire. Un potenziale acquirente che ha bisogno di un mutuo può avere difficoltà a competere contro un grande investitore che fa un’offerta all-cash per una casa.

Per i flippers, sono coinvolti intermediari umani – Zillow invia una persona per ispezionare una casa prima di completare un acquisto, e le tre società lavorano con i broker, dando loro un taglio delle commissioni di transazione. Tuttavia, queste operazioni potrebbero alla fine prendere una fetta di lavoro da agenti di vendita, periti, broker di mutui e società di titoli.

Potrebbero anche professionalizzare altri lavori dove gli assegni regolari sono rari. Offerpad, che tende a imbarcarsi in ristrutturazioni più impegnative rispetto ai suoi rivali, ha specialisti di ristrutturazione della casa come quelli visti su HGTV e commercianti come i pittori sul suo libro paga a tempo pieno.

Ancora, se i prezzi delle case dovessero diminuire in un mercato al ribasso, i flipper high-tech potrebbero avere problemi con i creditori ed essere costretti a scaricare il loro inventario in perdita.

La capitale dell’Arizona è un terreno di prova ideale. È una delle aree metropolitane in più rapida crescita del paese. Le case sono relativamente poco costose e tendono ad essere di recente costruzione e abbastanza omogenee, il che aiuta le valutazioni algoritmiche che guidano i grandi proprietari e le imprese di house-flipping allo stesso modo.

Nel frattempo, la legge dell’Arizona accoglie i risk-takers. I mutuatari possono andarsene via senza ricorso, amplificando i fallimenti. I creditori ipotecari possono rientrare in possesso dell’immobile in meno di 120 giorni dopo i mancati pagamenti senza coinvolgere i tribunali. A marzo, il governatore dell’Arizona ha firmato una legge che taglia la burocrazia e le tasse per le cosiddette imprese proptech, che potrebbero andare dalle aziende che cercano di trasformare il modo in cui le case cambiano di mano a quelle che progettano caratteristiche di casa ad alta tecnologia.

L’acquisto in blocco potrebbe rivelarsi proibitivo altrove in città come New York e Boston. Le case intorno ai Grandi Laghi possono variare drammaticamente in termini di annata e design e potrebbero confondere gli algoritmi dei prezzi.

Grandi investitori in affitto si sono già spostati oltre Phoenix, accumulando più di 300.000 affitti in tutto il paese, anche ad Atlanta e Dallas. Di fronte a una carenza di case in mercati selezionati, alcune grandi aziende di case in affitto stanno tagliando accordi con i costruttori di case per costruire nuove abitazioni solo per loro.

Opendoor, ora in 23 città, sta pianificando il lancio in altre 27 entro il 2020. Zillow mira ad acquistare 5.000 case al mese in tutto il paese e a generare entrate al ritmo di 20 miliardi di dollari all’anno entro cinque anni, applicando le lezioni che ha imparato in Arizona.

“È l’alba dell’e-commerce per il settore immobiliare”, ha detto l’amministratore delegato di Zillow Rich Barton. “Phoenix è il ground zero.”

Gli investitori di Wall Street sono arrivati circa sette anni fa, quando le società di investimento hanno iniziato a raccogliere i pignoramenti a prezzi stracciati dopo il crollo immobiliare, cercando di trasformarli in affitti.

Phoenix è stato uno dei primi posti dove i prezzi sono scesi. Solo pochi anni prima, gli sviluppatori avevano tenuto delle lotterie per selezionare gli acquirenti di case a schiera ancora da costruire. Nel 2011, un eccesso di case pignorate ha fatto scendere i prezzi di quasi il 60% dal loro picco pre-crisi, in media. I contrabbandieri si sono trasferiti in case in quartieri scarsamente popolati in modo da poter nascondere le vittime di rapimenti dall’altra parte del confine senza preoccuparsi dei vicini.

Le aziende di Wall Street hanno mandato gli acquirenti alle aste con valigie di denaro. Blackstone, il più grande investitore immobiliare del mondo, ha fatto squadra con un gruppo di locali che avevano investito in parcheggi per roulotte prima del crollo.

Nell’aprile 2012, la neonata Invitation Homes ha pagato 100.700 dollari all’asta per la sua prima casa – un affitto da 1.200 dollari a Tolleson.

Invitation ora ha più di 80.000 case in 17 mercati, tra cui 7.600 a Phoenix, ed è valutato a più di 24 miliardi di dollari, compreso il debito che è sostenuto dalle sue case.

Il magnate del self-storage B. Wayne Hughes ha lanciato la sua caccia alla casa a Phoenix nello stesso periodo in cui lo ha fatto Invitation, fondendosi alla fine con un concorrente locale per dare alla sua American Homes 4 Rent circa 3.100 case nella valle.

Nel 2014, Eric Wu, un imprenditore tecnologico di San Francisco che ha contribuito a pagarsi il college in Arizona comprando e affittando case, ha scelto la sua città natale per testare se fosse possibile utilizzare i computer per comprare e vendere case.

Il signor Wu ha chiamato la sua concessionaria digitale Opendoor. Gli investitori includono i fondatori di Invitation e lo stesso gigante dell’affitto di case. La prima casa di Opendoor si trovava vicino a una fattoria di vermi nella periferia meridionale di Phoenix. Il proprietario, che aveva pagato 117.500 dollari due anni prima, ha accettato l’offerta di 165.000 dollari di Opendoor.

Opendoor ha messo in ordine la proprietà e l’ha rimessa sul mercato per 200.000 dollari. Ha accettato 193.000 dollari poche settimane dopo, un guadagno di 28.000 dollari, senza includere le tasse e le spese di riabilitazione, che non rivela.

Quando un proprietario di casa richiede un’offerta a Opendoor, i suoi algoritmi iniziano con i dati tipici usati dagli agenti immobiliari ovunque: metratura e vendite comparabili. Essi incorporano anche fattori più idiosincratici che possono influenzare il valore di una casa, come la vicinanza di campi da golf, linee elettriche aeree e incroci rumorosi.

Opendoor paga in contanti, meno la sua tassa, che varia dal 6% al 13%, in parte a seconda di quanto tempo si aspetta di dover tenere la casa prima di trovare un altro acquirente. La società ha comprato più di 3.100 case intorno a Phoenix l’anno scorso, secondo un’analisi dei dati di vendita pubblici di Mike DelPrete, che guida il programma di tecnologia immobiliare presso l’Università del Colorado, Boulder.

Gli investitori hanno messo 1,3 miliardi di dollari in Opendoor, valutando l’azienda a 3,8 miliardi di dollari.

Quando Opendoor stava decollando, Brian Bair aveva un’idea simile. Si era trasferito a Phoenix nel 2005 dopo aver venduto l’agenzia di talento della sua famiglia, cercando il sole e la vicinanza ai suoi investimenti immobiliari in Arizona. Ha ottenuto una licenza immobiliare quando il mercato ha girato, sperando di fare una nuova carriera dal crollo.

Ha aiutato le società di noleggio, tra cui Invitation, ad acquisire case pignorate e ha consigliato ai venditori di spendere soldi su piani di granito ed elettrodomestici in acciaio inox per aumentare i loro prezzi di vendita. Alcuni gli hanno suggerito di comprare le loro case e di farlo lui stesso. Ha visto un’opportunità e ha iniziato Offerpad nel 2015 con uno dei fondatori di Invitation Homes.

Come Opendoor, Offerpad utilizza serrature elettroniche e algoritmi di valutazione delle case, ma spende più tempo e denaro per ristrutturare le case che acquista. L’azienda, anche una grande scommessa di venture capital, compra case in 13 aree metropolitane, anche se il suo più grande mercato rimane Phoenix, dove dice di aver comprato 1.215 case l’anno scorso.

Opendoor e Offerpad hanno dimostrato di essere una fonte di inventario per i grandi proprietari. Circa il 10% delle migliaia di case vendute dalle due società nel 2018 è andato a grandi investitori in affitto, secondo la società di informazioni immobiliari Attom Data Solutions.

Il gigante degli annunci Zillow è venuto a Phoenix la scorsa primavera per testare la propria strategia di flipping guidata dal computer.

La società di Seattle, con più di 180 milioni di visitatori mensili ai suoi siti web e app, fa circa due terzi delle sue entrate vendendo annunci e porta clienti agli agenti immobiliari. Nel maggio 2018, Zillow ha comprato la sua prima casa, un ranch con quattro camere da letto in un sobborgo del sud-est, per 410.000 dollari.

Dopo una ristrutturazione, Zillow l’ha quotata 11 giorni dopo per 425.000 dollari e ha finito per venderla per 403.000 dollari, circa il 2% in meno di quanto l’ha pagata.

Zillow ha continuato a farlo, allenando i suoi modelli informatici e affinando la sua strategia. Ha comprato circa 400 case a Phoenix nel 2018 e altre 348 nei primi tre mesi del 2019, secondo il signor DelPrete.

In definitiva, Zillow mira a integrare il suo programma di acquisto istantaneo con un prestatore di mutui call-center che ha acquistato l’anno scorso e riorientarlo per fare prestiti online. L’idea è che un individuo sia in grado di vendere una casa, fare acquisti per una nuova e ottenere un prestito per comprarla, il tutto dalle piattaforme digitali di Zillow.

Sam Miller, presidente eletto della Phoenix Association of Realtors, composta da 10.000 membri, ha detto che l’emergere dei flipper di case guidate dal computer è solo l’ultima sfida che gli agenti devono affrontare nella zona. Quando i prezzi erano alle stelle durante gli anni del boom, molti hanno scelto di vendere case senza agenti immobiliari. Durante il crollo, le banche hanno distribuito annunci per le case pignorate a pochi agenti selezionati. Ora gli agenti stanno perdendo elenchi da venditori che sono disposti a prendere un prezzo più basso per la loro casa che potrebbero ottenere sul mercato aperto in cambio di facilità.

“Zillow e Opendoor offrono enormi comodità, ma hanno un costo”, ha detto Mr. “

Christine Abbott stava esaminando le proprietà su Zillow a marzo, quando è apparsa una notifica che le chiedeva se voleva vendere all’azienda la sua casa.

In effetti, voleva vendere il suo condominio in un golf resort di Scottsdale da quando il suo lavoro di investigatore privato l’aveva portata a Las Vegas. Aveva già richiesto offerte da Opendoor e Offerpad, ma le aveva rifiutate perché troppo basse.

Zillow ha fatto un’offerta circa un giorno e mezzo dopo aver caricato le foto della sua casa e risposto alle domande di un rappresentante. A 319.000 dollari, era decine di migliaia di dollari più alta delle offerte precedenti. Lei ha accettato, ha completato la vendita entro due settimane e si è trasferita in Nevada.

La signora Abbott era contenta di evitare i problemi di mantenere la sua casa pronta per lo spettacolo. “Il trasloco è uno dei maggiori fattori di stress nella vita”, ha detto. “Se si può fare qualcosa per risparmiare l’aggravante, tanto vale farlo.”

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