HUD taglia il limite LTV di rifinanziamento FHA cash-out. Cosa dovreste fare ora

I limiti FHA cash-out LTV ridotti

Le regole di rifinanziamento cash-out FHA cambieranno a partire dal 1 settembre 2019.

La nuova regola limiterà i rifinanziamenti cash-out all’80% del valore equo di mercato di una proprietà. Questo è in calo dal vecchio standard dell’85%.

Per molti potenziali mutuatari, la nuova regola FHA avrà un impatto significativo. Per una proprietà di 300.000 dollari con un saldo ipotecario attuale di 150.000 dollari, il cambiamento si presenta così:

La differenza tra il vecchio limite di cash-out e quello nuovo è di $15,000 in questo esempio. Se stai cercando di ottenere l’assegno più grande possibile dal tuo patrimonio netto, questo è un affare molto grande.

Se hai bisogno di un prestito cash-out FHA all’85% LTV, fai domanda entro il 30 agosto 2019 (l’ultimo giorno lavorativo di agosto).

Inizia la tua domanda di rifinanziamento cash-out FHA ora. (25 marzo 2021)

Il rifinanziamento cash-out diventa più difficile per chi ha un’equità inferiore

Il nuovo limite LTV è un problema ancora più grande se si ha solo il 20% di equità nella casa.

In precedenza, si poteva ottenere un prestito FHA cash-out. Avreste il 5% della vostra equità disponibile da sfruttare, per esempio, se aveste il 20% di equità.

Ora, FHA non è un’opzione. Né lo sono i prestiti convenzionali di Fannie Mae o Freddie Mac, che possono arrivare fino all’80% LTV.

Ecco come si presenta il vecchio e il nuovo scenario per i mutuatari con meno equity.

Inizia la tua domanda di rifinanziamento cash-out FHA prima che i limiti LTV cambino. (25 marzo 2021)

Come posso fare domanda prima della scadenza?

La nuova regola entra in vigore per tutti i nuovi numeri di caso FHA a partire dal 1 settembre 2019.

Un numero di caso è un identificatore specifico della FHA che viene generato, in genere, il giorno in cui si fa domanda per un nuovo prestito FHA.

Quindi, essenzialmente, devi fare domanda entro il 30 agosto 2019, che è l’ultimo giorno lavorativo di agosto.

Ma potresti non voler aspettare così tanto. I prestatori sono sicuramente occupati a generare applicazioni FHA quel giorno. Inoltre, l’ultimo giorno del mese è comunque occupato per i prestatori.

Il miglior consiglio è di fare domanda con un prestatore nel momento in cui leggi questo, se è ancora agosto 2019.

Applica immediatamente prima che le modifiche FHA cash-out LTV entrino in vigore. (25 marzo 2021)

Considera un prestito personale dopo il 30 agosto 2019

Leggi questo dopo agosto 2019? Hai un patrimonio netto basso? Potresti prendere in considerazione un prestito personale.

Un prestito personale non richiede equità nella casa, come fanno i rifinanziamenti cash-out FHA. E si ricevono i fondi più velocemente. I costi di chiusura, se ci sono, sono una frazione di quelli che vengono con un prestito FHA.

I prestiti personali stanno diventando un modo comune per ottenere una buona quantità di denaro rapidamente, senza il processo lungo settimane di ottenere l’approvazione per un mutuo cash-out.

FHA cash-out refinancing

La grande domanda è perché il governo sta cambiando la politica per FHA cash-out refinancing. Dopo tutto, più grande è il prestito, più grandi sono i premi di assicurazione ipotecaria che la FHA raccoglie dai mutuatari.

Se si ottiene un mutuo FHA si devono pagare due forme di assicurazione.

In primo luogo, c’è il premio di assicurazione ipotecaria iniziale (il MIP iniziale). È pari all’1,75% dell’importo del mutuo. Non è necessario pagare questa somma in contanti. Può essere aggiunto al saldo del prestito.

In secondo luogo, c’è un premio annuale di assicurazione del mutuo (il MIP annuale). In questo momento è pari allo 0,85% dell’importo del prestito. Questa tassa è inclusa nel pagamento mensile.

Il denaro raccolto dalla FHA viene messo in un fondo di riserva. Si chiama Mutual Mortgage Insurance Fund (MMI Fund). Se qualcuno non ripaga il suo prestito FHA, il prestatore viene pagato con i soldi del fondo MMI.

Il programma FHA ha avuto un enorme successo. Nell’anno fiscale 2018 le riserve per i mutui a termine FHA hanno avuto un valore economico netto positivo di 46,8 miliardi di dollari. La situazione con i mutui inversi FHA era molto diversa. Avevano un valore economico netto negativo di 13,63 miliardi di dollari.

Le preoccupazioni per i rifinanziamenti cash-out si stanno accumulando all’HUD

Se le riserve FHA sono così forti allora perché cambiare gli standard per i rifinanziamenti cash-out FHA? La risposta è che la FHA è un programma di assicurazione. Bisogna guardare come la FHA sta facendo oggi e come potrebbe essere in futuro.

Secondo l’HUD ci sono stati 43.052 rifinanziamenti FHA cash-out nell’anno fiscale 2013. Cinque anni dopo il numero è salito a 150.883 rifinanziamenti FHA cash-out. Questo è un aumento del 250%.

Se siete in affari, generalmente vi piace vedere gli aumenti di vendita. Se sei nel business delle assicurazioni diventi nervoso. Tutta quella copertura aggiuntiva rappresenta potenziali reclami. È bello in questo momento avere tanto interesse per il rifinanziamento cash-out FHA, ma cosa succede se l’economia si inasprisce? Il governo sarà in grado di pagare tutte le richieste dei prestatori? Forse è una buona idea ridurre i livelli di rifinanziamento cash-out.

“Gli studi”, ha detto l’HUD, “hanno dimostrato che un aumento significativo dei pignoramenti può essere stato il risultato di un alto numero di rifinanziamenti cash-out completati prima del crollo del mercato immobiliare.”

La questione del patrimonio netto

HUD sta effettivamente dicendo che il programma FHA avrà meno rischi se i mutuatari hanno più patrimonio netto.

Secondo l’HUD, ridurre il limite di cash-out sarà “una misura prudente al fine di rafforzare la posizione azionaria dei rifinanziamenti cash-out e ridurre la gravità delle perdite in caso di inadempienza, stare davanti a qualsiasi potenziale cambiamento futuro nel mercato immobiliare e sostenere meglio la missione della FHA di fornire l’accesso alla proprietà della casa sostenibile che costruisce l’equità.

Questo ha molto senso ma solleva anche una domanda. I mutuatari FHA possono ora ottenere un finanziamento con solo il 3,5% in meno. Usando la logica applicata al rifinanziamento cash-out FHA, che ne sarà degli acconti? Vedremo un aumento dello standard di acconto FHA?

L’opzione VA

Se l’HUD ha intenzione di sostenere che gli studi giustificano livelli di capitale più alti per il rifinanziamento cash-out, allora potrebbe voler dare un’occhiata al programma VA cash-out. I prestiti VA sono disponibili con niente giù. Zero. Allo stesso tempo i prestiti VA hanno livelli di delinquenza più bassi dei finanziamenti FHA. Molto più bassi. Secondo la Mortgage Bankers Association, il tasso di delinquenza FHA nel primo trimestre è stato dell’8,93% contro il 4,37% del programma VA.

Se avete esperienza militare, fate domanda per un prestito VA cash-out invece di FHA. (25 marzo 2021)

Come fa il VA? È discutibile, ma ecco una differenza tra i due programmi. La VA ha uno standard di “reddito residuo” mentre la FHA no. Questo significa che per ottenere un prestito VA avete bisogno di una certa quantità di denaro libero rimasto dopo le spese. Quanto avete bisogno dipende dalle dimensioni della famiglia, dall’importo del prestito e dalla posizione geografica.
Oltre ad un rapporto debito/reddito (DTI), perché non uno standard di reddito residuo per i prestiti FHA? È un riduttore di rischio che funziona.

Richiedete un prestito FHA cash-out

Nonostante i nuovi requisiti LTV, i prestiti FHA cash-out sono ancora un buon affare, specialmente se avete un credito inferiore.

Iniziate il vostro prestito FHA cash-out qui sotto, anche dopo l’entrata in vigore delle nuove regole.

Verificate il vostro nuovo tasso (25 marzo 2021)