Iniziare una carriera nel settore immobiliare è pieno di sfide. Dopo aver lavorato sodo per ricevere la licenza, il passo successivo è quello di trovare il giusto broker sponsor per cui lavorare. Come broker variano ampiamente da tipi di modelli e strutture di condivisione delle commissioni, è importante capire prima cosa sarà meglio per voi come un nuovo agente.
Per aiutarvi con la vostra ricerca, Real Estate Bees team ha chiesto Kristina Morales-un agente immobiliare esperto e un team di piombo per condividere la sua esperienza con i nuovi agenti facendo i primi passi nella costruzione della loro carriera immobiliare.
Dall’autore
Ciao, il mio nome è Kristina Morales e sono un agente immobiliare con licenza negli stati dell’Ohio, California e Texas. Oggi risponderò alle domande importanti che un nuovo agente immobiliare può avere quando si sceglie il giusto broker di sponsorizzazione a lavorare per.
Nota: Sto parlando in base alla mia esperienza personale e come riguarda gli stati per i quali ho una licenza. Si consiglia di assicurarsi di ricercare tutti i dettagli specifici dello stato prima di prendere una decisione finale.
Come funzionano le società immobiliari?
Nelle società di intermediazione immobiliare, ci sono broker principali e ci sono agenti (chiamati anche venditori o concessionari).
In genere, un broker assume agenti come appaltatori indipendenti (quindi non sono dipendenti e non vengono pagati con uno stipendio o una paga oraria) per agire per suo conto quando si tratta con i clienti.
Un’eccezione a questo è una società come RedFin che assume i suoi agenti come dipendenti.
Il broker/brokeraggio è l’unico che può legalmente stipulare un contratto con un consumatore. Tutti i contratti sono tra il broker e l’acquirente o il broker e il venditore.
I contratti NON sono tra l’agente immobiliare/venditore e il cliente.
Ricordate il rapporto di agenzia che avete imparato nei vostri corsi immobiliari-il venditore (l’agente) sta lavorando per conto del broker sponsor (il principale).
Un altro punto importante è che l’agente/venditore non può essere pagato direttamente la commissione. La commissione è dovuta al broker e poi il broker successivamente paga l’agente la loro quota.
Tutti i venditori licenziati devono appendere la loro licenza con un brokeraggio al fine di svolgere compiti immobiliari. Ogni società immobiliare (grande e piccola) operano in modo diverso.
Tutti devono rispettare le leggi statali. Tuttavia, come scelgono di operare e ciò che offrono i loro agenti e clienti differisce ampiamente.
Tipi di intermediazione immobiliare
Ci sono diversi tipi di modelli di intermediazione immobiliare da considerare quando si sceglie quale società sarebbe meglio per voi. Andrò oltre alcuni dei più comuni.
Full-Service vs Discount Brokerages
Brokerages sono sia un servizio completo di intermediazione o di un brokeraggio di sconto.
Un servizio completo di intermediazione fornisce ai clienti una serie di servizi quando la commercializzazione della loro casa e oneri più elevati tassi di commissione per il loro servizio.
Un brokeraggio di sconto fornisce servizi di marketing limitato, ma si carica molto meno per le commissioni. Per esempio, un servizio completo di intermediazione può addebitare il 6%, mentre un brokeraggio sconto può addebitare 2-3% o solo una tassa piatta.
Tradizionale Brokerages vs Virtual Brokerages
Quando la gente pensa di intermediazioni immobiliari, sono probabilmente pensando di brokeraggi tradizionali. I broker tradizionali sono a servizio completo con uffici “mattoni e malta” dove gli agenti possono lavorare e incontrare i loro clienti.
Gli agenti avranno a disposizione uno spazio scrivania, fotocopiatrici, stampanti, personale amministrativo, sale conferenze, sessioni di formazione e gli altri agenti con cui interagire giorno per giorno.
Alcuni esempi di brokeraggi tradizionali sono Keller Williams, Coldwell Banker, ReMax, Howard Hanna e Berkshire Hathaway.
Un brokeraggio virtuale non ha uffici, o uno spazio fisico molto limitato, per gli agenti. Sono un’organizzazione cloud-based.
Alcuni broker virtuali o cloud-based avranno accordi con le aziende spazio condiviso, come Regus, dove gli agenti possono utilizzare tali strutture per lavorare, tenere riunioni, hanno la loro posta consegnata, ecc
Il vantaggio di essere con un brokeraggio virtuale è che non hanno come spese generali molto. Pertanto, ci si può aspettare di vedere migliori spaccature e risparmi sulle commissioni. L’esempio più noto di un brokeraggio virtuale è eXp Realty.
Privato vs. Pubblico
I brokeraggi sono di tutte le dimensioni – da estremamente piccolo a estremamente grande. Hanno anche diverse strutture di proprietà.
Alcuni broker sono pubblici e alcuni sono privati. Se il brokeraggio è pubblico, allora le azioni della società sono rese disponibili al pubblico e scambiate in borsa.
Il contrario è vero per un privato. Le azioni di una società privata sono scambiate privatamente e tra pochi investitori. Alcuni esempi di società di intermediazione quotate in borsa sono: ReMax, RedFin, eXp Realty e Realogy che possiede Coldwell Banker, Better Homes and Garden, Sotheby’s International, Century 21 e altri.
Alcuni esempi di società private sono First Team Real Estate e Howard Hanna, e molti, molti altri.
Franchising vs. Indipendente
Un modo per espandere una società è attraverso il franchising. Un’azienda che vuole crescere darà in licenza il suo modello di business, il suo marchio, la sua tecnologia, ecc. ad altri in cambio di una tassa di franchising.
Come risultato, ogni singolo ufficio può avere diversi proprietari anche se sono lo stesso marchio. Molte delle più grandi agenzie di intermediazione come Keller Williams, Coldwell Banker e ReMax sono organizzazioni in franchising.
I proprietari in franchising possono possedere più uffici o un solo ufficio. Ogni ufficio opera all’interno delle linee guida del franchising, ma sono indipendenti dagli altri uffici.
Con una mediazione in franchising, ci si può aspettare di vedere una tassa di franchising – in genere intorno al 5-6% della vostra commissione.
Inoltre, in questi tipi di mediazioni, un agente è autorizzato ad utilizzare solo l’ufficio a cui appartiene o gli uffici che sono sotto la stessa proprietà.
Per esempio, ci potrebbero essere 25 uffici Keller Williams nella vostra zona, ma non è possibile utilizzare gli altri uffici in quanto sono sotto proprietà separata.
Un’agenzia immobiliare di proprietà indipendente avrà di solito un proprietario o un gruppo di proprietari e tutte le sedi degli uffici sono governati sotto quella struttura di proprietà.
Così, se siete con una mediazione indipendente, di solito è permesso di utilizzare uno qualsiasi dei loro uffici indipendentemente da dove il vostro ufficio “casa” è.
Per esempio, quando ero con First Team Real Estate a Newport Beach, California, se ho avuto un cliente in Anaheim Hills, ho potuto utilizzare l’ufficio Anaheim Hills per incontrare i miei clienti lì.
Potevo anche lavorare fuori da quell’ufficio se avevo bisogno di essere da quella parte della città per il giorno.
Quali sono i diversi tipi di strutture di commissione?
Come per la maggior parte delle cose, i diversi tipi di strutture di commissione variano da brokeraggio. Ecco alcuni dei più comuni:
Split Commission
Vedrai spesso strutture di commissione che utilizzano il modello split. Ciò significa che voi come l’agente riceverà una certa percentuale e la mediazione riceverà una certa percentuale.
Alcuni split comuni sono: 50/50, 60/40, 70/30 o 80/20. Spesso la divisione dipenderà dall’esperienza e dal track record dell’agente.
Un agente pagherà questa divisione su ogni commissione guadagnata fino all’infinito. Non c’è un limite massimo. Una volta che un agente ha un forte curriculum, l’agente può rinegoziare questa divisione chiedendo una divisione migliore.
Capped Commissions
Un’altra struttura coinvolge un cap. Il modo in cui funziona un tappo è che ogni anno c’è un importo massimo che l’intermediazione prenderà in commissioni.
Dopo che l’agente paga la commissione massima alla società, l’agente guadagnerà il 100% della commissione per il resto dell’anno.
Per esempio, assumiamo 70/30 split e un tappo $ 21K. In questo caso, quando un agente guadagna una commissione, l’agente mantiene il 70% e l’intermediazione ottiene il 30%.
L’agente continuerà a pagare al broker il 30% di tutte le commissioni guadagnate fino a quando non paga alla società $ 21.000 in commissioni.
Una volta che raggiunge il suo limite di $ 21.000, guadagnerà il 100% della commissione per il resto dell’anno. Il limite si resetta ogni anno (tipicamente basato su un anno di anniversario).
Tasse di franchising
Se ti unisci ad un franchising, c’è tipicamente una tassa di franchising del 5-6%. Questa tassa di franchising viene fuori dalla cima e prima della divisione.
La tassa di franchising non va mai via. Usando lo stesso esempio di una divisione 70/30 e un tappo di $ 21K ma ora aggiungiamo una tassa di franchising del 6%.
In questo caso, quando una commissione viene guadagnata, l’agente pagherà il 6% della loro commissione alla società e poi il restante è diviso 70/30 fino a raggiungere il suo tappo $ 21K.
Dopo che il tappo è raggiunto, qualsiasi commissione guadagnata sarà 6% fuori dalla cima e il resto è 100% della loro commissione.
Se non c’è un limite, allora il 6% e la divisione negoziata saranno sempre pagati alla società.
Flat Fee o ‘100% Commission’
Molte agenzie immobiliari si pubblicizzano come ‘broker al 100% di commissione’, dicendo che i loro agenti ricevono l’intero importo della loro commissione da ogni chiusura.
Tuttavia, essi avranno una tassa piatta e/o una tassa per transazione. Questi accordi possono variare ampiamente.
Un esempio potrebbe essere che l’agente paga 3.000 dollari all’anno. Questo può essere pagato in anticipo o pagato mensilmente. La cosa importante da notare in questo esempio, è che i 3.000 dollari sono pagati indipendentemente dal fatto che qualcosa si chiuda.
Poi, quando una transazione si chiude, l’agente pagherà altri 250 dollari per transazione e 50 dollari per l’assicurazione E&O.
E&O Insurance
E&O sta per Errors and Omissions. Questo è un tipo di polizza assicurativa che protegge il broker e l’agente dalle richieste di risarcimento fatte contro di loro per eventuali errori o negligenze.
Il brokeraggio è tenuto ad avere l’assicurazione E&O e gli agenti pagano la polizza ogni anno.
Varia da broker a broker quanto il pagamento richiesto agente è e come devono pagare alla società.
Per esempio, alcuni possono richiedere di essere pagato in anticipo ogni anno. Altri possono consentire di effettuare pagamenti mensili.
Infine, altri possono fare una tassa per transazione. Si vuole essere sicuri di chiedere al broker come l’assicurazione E&O è gestito presso la loro azienda.
Quanto fanno gli agenti immobiliari pagare il loro broker?
L’importo agenti immobiliari pagare il loro broker varia ampiamente. Dipenderà innanzitutto dalla struttura della commissione che hanno concordato.
Oltre alla commissione, gli agenti pagano l’assicurazione E&O – l’importo esatto è specifico del broker.
Ci possono essere anche tasse aggiuntive come:
- tasse di transazione
- tasse di amministrazione
- tasse di affiliazione
- tasse di ufficio
- tasse di stampa
- ecc.
Poiché dipende davvero dal broker che scegliete e dall’affare che negoziate, non c’è una risposta univoca alla domanda “quanto pagano gli agenti immobiliari ai loro broker?”.
Quando intervistate i broker, assicuratevi di chiedere tutte le tasse e i costi che dovete aspettarvi di pagare.
Ci sono società immobiliari che pagano uno stipendio base o assumono part time?
Mentre normalmente gli agenti immobiliari non sono pagati all’ora, ci sono società immobiliari che pagano uno stipendio base. Ci sono anche squadre all’interno di una mediazione che pagano uno stipendio.
Per esempio, RedFin assume i loro agenti – così l’agente RedFin riceve uno stipendio base più la commissione.
Per le squadre, un esempio sarebbe se un agente sceglie di essere un Inside Sales Agent (ISA) – il che significa che fanno chiamate per fissare appuntamenti per altri agenti.
Un ISA può ricevere uno stipendio base più una certa percentuale della commissione per tutti gli appuntamenti che hanno fatto che ha portato ad una chiusura.
Ci sono anche molte aziende immobiliari che assumono agenti part-time. Tuttavia, la maggior parte degli agenti sono al 100% commissione.
Le aziende immobiliari offrono assicurazione sanitaria e altri benefici?
Perché gli agenti immobiliari sono di solito imprenditori indipendenti, le aziende immobiliari in genere non offrono benefici o assicurazione sanitaria.
Tuttavia, attraverso la National Association of Realtors (NAR), c’è il REALTORS® Insurance Marketplace che fornisce ai membri NAR con un roster di piani di assicurazione sanitaria e benessere e prodotti.
Farà una società immobiliare pagare per la licenza?
In genere, si paga per le proprie spese di licenza. Tuttavia, alcune società di intermediazione che sono attivamente il reclutamento di nuovi agenti possono partecipare alla spesa di licenza o, a volte anche coprire completamente it.
Le aziende immobiliari ti danno lead?
Molti broker vi dirà durante l’intervista che forniscono porta ai loro agenti. Tuttavia, spesso che non, è lontano dalla verità, soprattutto per le intermediazioni più grandi che consistono di centinaia di agenti.
Potrebbero fornire i loro cavi, e spesso lo fanno, ad un piccolo gruppo di top performer nel loro ufficio, al fine di mantenere il loro libro di affari all’interno della mediazione.
Come un nuovo agente non si deve aspettare di ricevere alcun cavo dal vostro broker.
Tuttavia, molti broker vi insegnerà come generare il proprio lead. Ricordate, si avrà bisogno di hustle per lead come un nuovo agente immobiliare.
Detto questo, ci sono alcune opportunità alternative di generazione di lead che esistono all’interno di brokerages.
Un esempio è “floor time” dove si sono messi a rotazione per rispondere alle chiamate in arrivo da potenziali clienti.
Un altro esempio è quello di tenere case aperte per altri agenti all’interno della mediazione. Questo permette ai nuovi agenti di raccogliere potenzialmente clienti acquirenti.
Se il vostro piano è quello di essere un agente solista, non andare in questo business aspettandosi brokeraggi per fornire porta a voi. Se ottenere lead subito fuori dal pipistrello è importante per voi, allora vi consiglio vivamente di unirsi a una squadra.
Le aziende immobiliari si allenano?
Sì, ci sono molte agenzie immobiliari che si allenano, ma ci sono altri che non lo fanno. Questa è una considerazione molto importante quando si sta appena iniziando la vostra carriera immobiliare come un nuovo agente.
Vorrà fare in modo che si sta selezionando un broker immobiliare con un ampio programma di formazione o di unirsi a una squadra che si allena.
In entrambi i casi, la formazione è SUPER importante per avere successo nel settore immobiliare.
A prescindere dal livello di formazione che il vostro broker scelto fornirà, vorrei suggerire vivamente di non fermarsi lì. Sforzatevi sempre di progredire continuamente con ulteriore istruzione, formazione e coaching.
Ci sono numerosi programmi di formazione e coaching, eventi e libri là fuori che vi aiuteranno a migliorare costantemente le vostre abilità. Date un’occhiata a queste risorse per il vostro continuo auto-miglioramento:
- Elenco dei migliori allenatori immobiliari
- Lista dei migliori libri immobiliari
Le società immobiliari fanno controlli sul passato?
No, le società immobiliari in genere non fanno controlli sul passato. Il controllo dei precedenti viene fatto a livello statale al momento della richiesta della licenza di venditore immobiliare.
Consiglio: Se c’è qualcosa nel vostro background che potrebbe sollevare una bandiera rossa, vi preghiamo di rivelarlo. Verrà fuori nel controllo dei precedenti e quindi sembrerete disonesti.
È meglio rivelare e spiegare. Essendo sincero, si sta mostrando lo stato che, indipendentemente da eventuali errori che si possono avere fatto nel tuo passato, sei una persona di integrità di essere onesti su di esso.
Fanno brokeraggio immobiliare Drug Test?
No, brokeraggio immobiliare non fare test di droga.
Quali aziende immobiliari sono i migliori per i nuovi agenti?
Per i nuovi agenti, la mia raccomandazione sarebbe quella di unirsi ad una agenzia immobiliare con un programma completo di formazione.
Keller Williams, First Team Real Estate, Coldwell Banker sono alcuni esempi di aziende con buoni programmi di formazione.
Ci sono certamente più là fuori così si vuole chiedere circa la formazione quando si parla con una mediazione.
Le aziende in genere hanno un iniziale 4-12 settimane di formazione richiesta per gli agenti più recenti. Ricordate, se voi, come agente, fate un errore, il broker è responsabile. Quindi, vorranno agenti di essere ben addestrati.
Molti avranno un programma di mentorship sia per un anno o un certo numero di transazioni per darvi una risorsa mentre si sta imparando a gestire i clienti e le transazioni.
Il mentore di solito ricevere una percentuale della vostra commissione.
Un’altra opzione per scegliere la mediazione giusta per voi è quello di ricerca locali squadre immobiliari. Un nuovo agente può beneficiare di una tonnellata di unirsi a una squadra fin dall’inizio.
In questo caso, si condurrà una ricerca proprio come hai fatto per le intermediazioni, ma invece si sta ricercando squadre immobiliari.
Le squadre sono di solito guidato da uno o due agenti di successo. Come i broker, ogni squadra opera in modo diverso. Ecco alcuni dei vantaggi di unirsi a una squadra:
- Molti ti forniscono lead;
- Hai un marchio stabilito su cui puoi fare leva;
- I costi di marketing sono coperti;
- Ti formano e ti addestrano attraverso le attività quotidiane reali;
- Hai altre persone con cui lavorare a stretto contatto;
- Può servire come trampolino di lancio prima di diventare un agente indipendente.
Intervistate i capi squadra e vedete se c’è un buon adattamento. Poi, una volta scelta la squadra, l’intermediazione viene scelta per te.
Si andrà con qualsiasi intermediazione il tuo capo squadra è con. Ci sono molti vantaggi per un nuovo agente di unirsi a una squadra.
Come trovare il giusto Broker sponsorizzazione immobiliare a lavorare per?
Qui ci sono alcuni modi per aiutarvi a scegliere un broker immobiliare. Questi sono i modi che ho usato personalmente come agente immobiliare.
Fate la vostra ricerca
Prendetevi il tempo per sedervi e ricercare varie aziende nella vostra zona. Internet ha una tonnellata di informazioni – usala! Leggi, leggi, leggi!
Chiedete alla vostra famiglia e agli amici
- chi avete usato o chi usereste per vendere la vostra casa?
- come è stata la vostra esperienza?
- usereste di nuovo quella mediazione?
Chiedete ad altri agenti immobiliari delle loro esperienze
- con quali compagnie siete stati?
- Quali sono le principali differenze?
- Quale consiglieresti per un nuovo agente?
Guida intorno al tuo quartiere e guarda i segni nel cortile
Quali società immobiliari sono più vedere? Questo è super importante perché come un nuovo agente, si vuole tenere case aperte per altri agenti di generare i propri lead.
Se si unisce una società con quota di mercato poco, sarà difficile ottenere opportunità di casa aperta.
Utilizzare Real Estate Bees Directory
Iniziare con la scelta di alcune agenzie immobiliari locali nella vostra zona dal RealEstateBees.com’s vendor directory.
Caratterizza i migliori broker immobiliari locali valutati in tutti gli Stati Uniti il cui rating è calcolato in base all’algoritmo proprietario della piattaforma RealEstateBees.com.
Intervista diversi broker
Questo è un MUST. Infatti, se si tratta di un franchising, vorrete intervistare diversi uffici sotto lo stesso marchio.
Gli uffici in franchising di proprietà di diversi proprietari operano in modo diverso. Per esempio, potreste finire per intervistare 3 diversi uffici ReMax.
Prendetevi il vostro tempo e conoscete le varie aziende. E ‘importante capire come operano e ciò che offrono da entrambi gli aspetti finanziari e di supporto.
Chi l’autore
Kristina Morales è un REALTOR® con oltre 20 anni di esperienza professionale. Ha ottenuto il suo Bachelor of Arts in Business Management e il suo MBA con una concentrazione in Banca e Finanza. Prima del settore immobiliare, Kristina ha avuto una vasta carriera nel settore bancario e della tesoreria. Ha terminato la sua carriera finanziaria come assistente tesoriere presso una società di petrolio & quotata in borsa a Houston, TX. Kristina sfrutta le sue varie esperienze per negoziare i migliori affari per i suoi clienti e porta sul tavolo non solo i suoi oltre 20 anni di esperienza nel settore bancario e finanziario, ma anche una forte etica del lavoro e un’energia positiva.
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