Proprietà di una seconda casa può essere un buon investimento finanziario. Può anche fornire un rifugio benvenuto per la famiglia quando si ha bisogno di una pausa dalla città. Tuttavia, il finanziamento di una residenza secondaria è spesso più complicato di quanto gli acquirenti della prima volta si aspettino.
I finanziatori hanno requisiti di finanziamento più severi quando si tratta dell’acquisto di una seconda casa o di una proprietà per le vacanze, e questo può rendere più difficile per i potenziali acquirenti qualificarsi per un mutuo.
Oltre alle questioni di finanziamento, ci sono anche implicazioni fiscali da considerare così come una serie di costi accessori che sono unici per l’acquisto e la proprietà di una residenza secondaria.
Cosa si qualifica come una seconda casa?
I primi acquirenti spesso confondono l’idea di case vacanza con proprietà di investimento. Ma ai fini del finanziamento, i due termini non sono intercambiabili.
Per definizione, una residenza secondaria è una casa che l’acquirente intende occupare in vari periodi dell’anno. Può essere una cabina per le vacanze nei boschi, o anche un condominio in città, ma per almeno 30 giorni durante l’anno è occupata dal proprietario.
Per qualificarsi come seconda casa una proprietà deve soddisfare i seguenti criteri:
- La proprietà deve essere occupata dal proprietario per non meno di 30 giorni all’anno
- La proprietà deve essere un’unità abitativa singola
- La proprietà deve essere mantenuta adatta all’occupazione per tutto l’anno
- La proprietà deve essere esclusivamente sotto il controllo del proprietario e non soggetta ad affitto, multiproprietà o accordi di gestione della proprietà
Come differisce un’ipoteca primaria da un’ipoteca secondaria?
Finanziare una seconda casa non è totalmente dissimile dal finanziare la vostra residenza primaria.
Per il prestatore, si tratta di valutare il vostro rischio come mutuatario. Gli stessi criteri si applicano se la casa sarà una residenza primaria o secondaria. Detto questo, mentre i criteri di base nella revisione sono gli stessi, il risultato può spesso essere molto diverso per uno sforzo secondario.
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I prestatori tendono ad essere più conservatori quando si tratta di finanziare le seconde case, quindi si aspettano che i mutuatari soddisfino o superino alcune specifiche soglie finanziarie prima di considerare l’approvazione della domanda di mutuo.
Credit Score – Gli acquirenti che cercano di finanziare una seconda casa devono avere un punteggio di credito particolarmente forte perché il loro mutuo sia approvato ad un tasso favorevole. Come regola generale, 25 – 50 punti sopra lo standard necessario per assicurarsi un mutuo per la prima casa è lo standard in questo caso.
Pagamenti anticipati – A seconda del finanziatore, il finanziamento di una seconda casa richiede tipicamente un pagamento anticipato più alto da parte dell’acquirente. A differenza di un mutuo per la prima casa, dove l’acquirente può spesso essere finanziato con un minimo del 3%, gli istituti di credito vorranno vedere almeno il 10% in meno su una proprietà secondaria o per le vacanze. Più in alto ancora, se il punteggio di credito del richiedente è in discussione o danneggiato. Se l’acquirente non ha le riserve di liquidità sufficienti per raggiungere questa soglia, gli istituti di credito a volte permetteranno ai mutuatari di usare l’equità della loro residenza primaria per colmare il deficit.
Stabilità del reddito – Comprare una seconda casa significa assumere un secondo mutuo, e questo mette l’acquirente in una categoria di rischio più alta. I prestatori saranno più attenti alla storia lavorativa del richiedente e si aspetteranno che l’acquirente mostri un reddito coerente con l’aumento dell’onere di una seconda ipoteca.
Riserve di liquidità – Di nuovo, una seconda ipoteca significa un rischio maggiore per il prestatore e si aspetteranno riserve di liquidità più ampie per compensare quel rischio. Nel caso di un mutuo di residenza secondaria, i mutuatari dovrebbero aspettarsi di avere 3 – 5 mesi di riserve di cassa a portata di mano per garantire il loro prestito. Alcuni istituti di credito possono richiedere anche di più, a seconda del punteggio di credito del richiedente e dell’acconto versato.
Rapporto debito/reddito – Il rapporto debito/reddito di un acquirente di casa (DTI) è sempre un fattore critico quando si richiede un mutuo, e gli istituti di credito gli daranno ancora più importanza quando l’acquirente finanzia una seconda casa. Se la prima casa dell’acquirente non è stata pagata, si troverà a gestire due mutui allo stesso tempo, mettendo ancora più a dura prova il suo reddito. La maggior parte dei prestatori vorrà vedere un DTI combinato inferiore al 36% prima di approvare il finanziamento per l’acquisto di una seconda casa.
In generale, gli acquirenti dovrebbero aspettarsi che il loro banchiere abbia standard di prestito molto più stretti quando si tratta di approvare e sottoscrivere un prestito per una residenza secondaria.
Interessi e tasse su un mutuo per una seconda casa
Negli anni, i proprietari di casa hanno fatto affidamento sulle detrazioni fiscali per aiutare a ridurre il costo reale dell’acquisto di una casa. Queste stesse deduzioni erano spesso applicabili anche alle residenze secondarie. Con l’adozione del Tax Cuts and Jobs Act del 2018 nuove modifiche ai codici fiscali hanno cambiato il modo in cui le residenze primarie e secondarie sono tassate. Alcune deduzioni sono state eliminate mentre altre sono state solo leggermente modificate.
Se una proprietà secondaria viene utilizzata strettamente come residenza personale alternativa, il proprietario può usufruire della deduzione standard degli interessi ipotecari. Sotto le nuove leggi fiscali i proprietari sono in grado di dedurre l’interesse su un massimo di 750.000 dollari di qualsiasi prestito per la casa qualificato. Per qualificarsi per questa deduzione il mutuo deve essere classificato come un debito garantito.
L’affitto di una seconda casa ha un impatto sul modo in cui gli interessi e le tasse vengono affrontati. Se un proprietario affitta la sua seconda casa per 14 giorni o meno, è ancora considerata una residenza personale e si qualifica per le deduzioni standard del mutuo per la seconda casa.
Tuttavia, se il proprietario affitta la proprietà per più di 14 giorni all’anno e vi risiede per meno del 10% del tempo totale affittato ad altri inquilini, allora la casa è considerata una proprietà in affitto ed è soggetta a obblighi fiscali molto diversi.
Ricchi di capitale e seconde case
Le tasse diventano ancora una volta una considerazione importante quando i proprietari di casa decidono di vendere le loro proprietà. Secondo l’attuale legge fiscale, i proprietari di casa possono realizzare fino a 500.000 dollari di profitto, esentasse sulla vendita della loro residenza primaria. Conosciuta come l’esclusione della casa primaria, non può essere applicata alla vendita della seconda casa.
La vendita standard di una residenza secondaria si tradurrà in tasse dovute sull’intero profitto realizzato dalla transazione. Tuttavia, ci sono alcuni modi legali per aggirare la tassa sulle plusvalenze della seconda casa.
Se il proprietario adotta la sua seconda casa come residenza primaria per almeno due anni prima di decidere di vendere la proprietà può essere in grado di qualificarsi per le deduzioni standard. Comunemente conosciuta come la “regola dei 2/5 anni”, questa eccezione può offrire ai proprietari di casa un modo per vendere le loro seconde case ed evitare di pagare l’intero peso dell’imposta sulle plusvalenze lo stesso anno.
Siate sicuri di consultare un professionista di fiducia prima di prendere una decisione finanziaria.
Apprezzamento immobiliare e residenze secondarie
La proprietà immobiliare è sempre stata considerata un buon investimento e un modo per costruire costantemente ricchezza. Questo vale sia per le residenze primarie che per le proprietà in affitto. Mentre il mercato immobiliare è sempre soggetto a fluttuazioni, i solidi investimenti immobiliari tendono a rimanere beni preziosi per i loro proprietari per quasi ogni periodo di tempo.
Preparati alla volatilità
Quando si tratta di seconde case o, più in particolare, di proprietà per vacanze, il campo di gioco cambia.
La posizione, sempre una parola d’ordine per gli immobili, assume un’importanza ancora maggiore. Le proprietà per le vacanze sono immobili di lusso, quindi il loro valore tende a fluttuare più di una residenza primaria in un quartiere desiderabile. Durante un boom, i valori degli immobili possono salire alle stelle, ma quegli stessi valori possono crollare altrettanto rapidamente durante una recessione economica.
In definitiva, gli acquirenti che considerano una seconda casa come un investimento dovrebbero procedere con cautela. Se la proprietà è in una buona posizione per una residenza primaria, o anche una proprietà in affitto, ha una migliore possibilità di mantenere o forse aumentare il suo valore.
Se il suo valore è invece più imprevedibile a causa della posizione, allora alla fine realizzare i costi iniziali al momento della vendita può rivelarsi più difficile.
Vacation Home vs. Timeshare o Airbnb?
La maggior parte degli acquirenti interessati alle seconde case sono alla ricerca del luogo di vacanza perfetto. Potrebbe essere la montagna o potrebbe essere la spiaggia, ma la maggior parte degli acquirenti sono essenzialmente alla ricerca di una “casa lontano da casa” dove possono andare in vacanza con le loro famiglie.
Quindi, ha senso acquistare una seconda casa o investire in una multiproprietà è un’opzione migliore? In definitiva, si tratta di una scelta individuale. Entrambe le opzioni hanno i loro lati positivi e negativi, e nessuna risposta facile si adatta a tutti gli acquirenti.
Se stai cercando una vera casa lontano da casa, dove tu stabilisci le regole e tutto è sempre come ti piace, allora l’acquisto di una proprietà per le vacanze è probabilmente la scelta migliore. Come seconda casa la proprietà vi apparterrà, e avrete il controllo totale su come viene mantenuta e su chi vi ha accesso.
Ovviamente, avrete anche la totale responsabilità per la sua manutenzione e per tutte le spese associate al possesso e al mantenimento della proprietà. Tuttavia, una seconda casa può essere un bene prezioso e se l’apprezzamento immobiliare naturale lavora a tuo favore, possedere una proprietà per le vacanze può certamente aiutarti a costruire la tua ricchezza personale.
D’altra parte, se stai semplicemente cercando una fuga occasionale in una città turistica rilassata, una multiproprietà o utilizzando regolarmente Airbnb potrebbe essere più adatto. Con una multiproprietà paghi le tue tasse annuali e rispetti le regole del contratto, e sei a posto. Ci sono meno cose di cui preoccuparsi e la tua proprietà per le vacanze sarà pronta e in attesa per te e la tua famiglia durante il tempo assegnato. Molte multiproprietà offrono l’accesso a una varietà di opportunità collegate in rete.
Certo, sarete limitati nella quantità di tempo che potete trascorrere lì, e le date del calendario potrebbero non coincidere sempre con i piani desiderati della vostra famiglia, ma è ancora, molto meno di un investimento finanziario ed emotivo rispetto all’acquisto di una seconda casa.
Ci sono altri rischi da considerare negli investimenti di multiproprietà, quindi assicuratevi di parlare con un consulente finanziario qualificato prima di prendere una decisione finale. Finanziariamente, di solito non sono la migliore opzione per le vacanze, nel tempo. Eppure, se la decisione è tra una multiproprietà e possedere una seconda casa, la multiproprietà può essere l’opzione più attraente di sicuro, per una varietà di circostanze specifiche.
E se vuoi la massima flessibilità semplicemente prenotando un Airbnb a tuo piacimento quando hai tempo libero è facile – anche se l’ospitalità può variare ampiamente dalla proprietà. Alcune case potrebbero essere in un seminterrato senza un termostato in inverno, mentre altre sono incontaminate soggiorni perfetti.
Finding the Right Fit
C’è molto da considerare prima di acquistare una seconda casa o proprietà di vacanza. Mentre gli immobili sono quasi sempre un buon investimento, le proprietà per le vacanze sono tutt’altro che una scommessa sicura.
La domanda di immobili nei mercati urbani centrali può rimanere relativamente forte anche durante le recessioni, perché le persone hanno ancora bisogno di vivere vicino a dove lavorano, mentre gli immobili nei mercati delle vacanze possono essere più volatili nei mercati in ribasso.
Se state considerando l’acquisto come un investimento finanziario, è meglio procedere con cautela e ricercare la proprietà completamente prima di prendere quello che potrebbe essere un secondo mutuo costoso. Siate consapevoli che un mercato caldo oggi, potrebbe non rimanere tale domani.
Considera i rischi politici – specialmente se sei un compratore straniero
I venti politici cambiano e in tempi difficili gli immobili possono essere un bene attraente da tassare aggressivamente data la loro mancanza di mobilità. Nel 2020 la California voterà una parziale abrogazione della Proposizione 13 del 1978, anche se inizialmente l’abrogazione si applicherà solo alle proprietà industriali e commerciali.
Quando i mercati si surriscaldano i politici locali possono anche decidere di mettere ulteriori tasse di transazione o di sfitto sui proprietari stranieri, quindi di solito è meglio investire nel proprio paese d’origine, a meno che non si stia esplicitamente acquistando un posto di bug out.
Detto questo, una seconda casa veramente solida o una proprietà in affitto costituiscono un investimento finanziario sicuro, a condizione che abbiate la liquidità necessaria per sopravvivere alle turbolenze del mercato.
Se state cercando una casa lontano da casa, o forse state considerando la proprietà come destinazione per la pensione per i vostri anni d’oro, l’acquisto diventa ancora più che un semplice segno di sana pianificazione finanziaria. La vostra seconda casa potrebbe segnare la posizione del futuro della vostra famiglia, e ispirare i propri ricordi duraturi.
La cosa importante, come qualsiasi tipo di investitore, è quello di vedere il secondo mutuo con aspettative realistiche, e assumere solo quello che ci si può permettere. Così facendo, si aprirà un mondo di opportunità, e si aumenteranno le possibilità di trovare la giusta misura per far crescere il proprio portafoglio.
I proprietari di case possono voler rifinanziare mentre i tassi sono bassi
I tassi del Tesoro decennale degli Stati Uniti sono recentemente scesi ai minimi storici a causa della diffusione del coronavirus che ha spinto un sentimento di rischio, con altri tassi finanziari che scendono di pari passo. I proprietari di case che comprano o rifinanziano ai tassi bassi di oggi possono beneficiare della recente volatilità dei tassi.
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