Qu’un locataire déménage volontairement ou après une expulsion, les propriétaires se retrouvent souvent non seulement à nettoyer et à réparer les dommages, mais aussi à traiter les biens personnels laissés derrière eux. En général, il s’agit simplement de déchets dont le locataire ne veut pas, comme de la vieille nourriture, des produits de nettoyage et des meubles cassés. Les propriétaires sont libres de se débarrasser des déchets laissés dans une location.
Par contre, traiter les biens abandonnés qui ont de la valeur – comme un vélo, une chaîne stéréo, des vêtements ou des meubles – est une autre histoire. Dans certains États, les propriétaires peuvent être confrontés à de graves pénalités et responsabilités lorsqu’ils se débarrassent des biens personnels abandonnés d’un locataire (autres que des déchets évidents) sans avoir suivi au préalable certaines procédures.
Il est essentiel pour les propriétaires de connaître les règles de leur État sur des questions telles que :
- notifier les anciens locataires au sujet des biens abandonnés
- stocker les biens abandonnés
- disposer des biens abandonnés, et
- utiliser les fonds provenant de la vente des biens abandonnés.
Cet article couvre quelques concepts de base que les propriétaires de tous les États devraient considérer. À la fin de l’article, vous trouverez des conseils sur la façon d’en savoir plus sur les lois sur les biens abandonnés de votre État spécifique.
Pourquoi le locataire est-il parti ?
Dans de nombreux États, les options des propriétaires pour traiter les biens abandonnés dépendent des circonstances du départ du locataire.
- Le locataire décide de déménager à la fin d’un bail ou après avoir donné un avis de résiliation. Dans cette situation, de nombreux États donnent aux propriétaires une flexibilité maximale pour disposer des biens restants.
- Le locataire décide de déménager après avoir reçu un avis de résiliation du propriétaire. De nombreux États donnent aux propriétaires le maximum de flexibilité pour disposer des biens restants dans cette situation.
- Le locataire est physiquement expulsé, et les biens personnels sont laissés dans la location ou enlevés au bord du trottoir. Certains États exigent que les propriétaires prennent plus de précautions avec les biens d’un locataire qui a été expulsé. En revanche, certains exigent moins d’efforts.
- Le locataire disparaît. Dans quelques États, les biens appartenant aux locataires qui partent sans préavis doivent être traités différemment des biens abandonnés après le départ d’un locataire qui a donné un préavis ou a été expulsé.
Lorsque vous lisez la loi de votre État, soyez à l’affût des procédures différentes en fonction de la raison du départ du locataire.
Exceptions aux lois sur les biens abandonnés
Les règles de l’État sur les biens abandonnés ne s’appliquent pas aux types de biens suivants :
Les accessoires fixes. Lorsqu’un article est fixé de façon plus ou moins permanente au mur, comme les étagères encastrées, on l’appelle un « accessoire fixe ». En l’absence d’un accord écrit entre le propriétaire et le locataire (comme une clause du bail traitant spécifiquement des accessoires fixes et des améliorations), les accessoires fixes installés par un locataire deviennent une partie des locaux. Les accessoires fixes appartiennent au propriétaire et n’ont pas à être rendus au locataire.
Véhicules motorisés. Occasionnellement, un locataire qui quitte les lieux laisse une automobile inopérante ou « junker » dans le stationnement ou le garage. Les véhicules à moteur sont souvent une catégorie spéciale de biens personnels à laquelle les règles de l’État sur les biens abandonnés ne s’appliquent pas. Lorsqu’un locataire laisse une voiture ou un autre véhicule derrière lui, le propriétaire doit appeler la police locale, donner le numéro d’immatriculation du véhicule, sa marque et son modèle, et indiquer où il est garé. La police prendra probablement des dispositions pour le faire remorquer après avoir déterminé qu’il est abandonné.
Découvrir la loi de votre État
Pour connaître les règles exactes de votre État sur le traitement des biens abandonnés, vous devrez rechercher la loi vous-même ou obtenir une aide professionnelle.
Faire vos propres recherches. Le tableau de Nolo, State Laws on Handling Abandoned Property, énumère les lois sur les biens abandonnés de chaque État et constitue un bon point de départ pour vos recherches. Si, après avoir lu les lois, vous ne trouvez pas de statut couvrant les exigences de notification, il y a encore une étape à franchir : dans certains États, les tribunaux sont intervenus pour créer des règles de notification. Cela signifie que vous devez trouver et lire toutes les affaires qui ont interprété les lois sur les biens abandonnés de votre État. Pour des conseils sur la recherche, consultez la section Recherche juridique de Nolo.
Contacter une association de propriétaires. Si vous êtes un propriétaire, vous pouvez souvent obtenir de bonnes informations et des conseils en parlant avec d’autres propriétaires. Vous pouvez rechercher en ligne les associations de propriétaires de logements locatifs de votre région ou de votre État. Vous pouvez commencer votre recherche par la National Apartment Association, une organisation qui compte parmi ses membres de nombreuses associations d’État. De même, le National Multifamily Housing Council offre de nombreuses possibilités de réseautage et de partage d’informations.
Avoir l’aide d’un avocat. Un avocat qualifié peut vous aider à trouver et à comprendre les règles qui s’appliquent à votre situation. Il est particulièrement judicieux de consulter un avocat si vous pensez que le bien abandonné pourrait avoir une grande valeur ou si vous avez des raisons de croire que le locataire pourrait causer des problèmes plus tard. Un bon avocat peut vous aider à vous protéger contre les allégations selon lesquelles vous avez volé ou détruit les biens d’un locataire. Vous pouvez rechercher un avocat expérimenté spécialisé dans les relations entre propriétaires et locataires en utilisant le répertoire d’avocats de Nolo.
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Pour en savoir plus sur la façon de donner un préavis à un locataire qui a laissé des biens derrière lui, consultez la section Traitement des biens abandonnés par le locataire : Legal Notice Requirements.
Pour plus d’informations sur vos droits et vos responsabilités en tant que propriétaire, consultez la section Landlords de Nolo.
Pour plus d’informations sur vos droits et vos responsabilités en tant que locataire, consultez la section Tenants de Nolo.