Pros et inconvénients de la location-vente

Les contrats de location-vente sont une alternative aux prêts immobiliers traditionnels. Tant les acheteurs que les vendeurs peuvent bénéficier de ces arrangements, mais il est essentiel que chacun comprenne les risques. Au départ, ces accords ressemblent beaucoup aux baux traditionnels que les propriétaires et les locataires peuvent signer. Toutefois, le contrat donne également au locataire le droit exclusif d’acheter la maison à un moment précis dans le futur. Une partie de l’argent payé à l’avance et dans le cadre du loyer mensuel établi va également vers le prix d’achat.

N’importe quelles deux parties peuvent conclure un tel arrangement, mais ils sont parfois utilisés dans le cadre de programmes de logement conçus pour établir des logements abordables ou revitaliser des quartiers.

Ratio prix-loyer

Un ratio prix-loyer mesure l’accessibilité relative de l’achat par rapport à la location dans un marché du logement. Il est calculé en divisant le prix moyen des maisons vendues pendant une période spécifique dans un marché particulier par 12 mois de loyer mensuel moyen dans ce même marché.

Par exemple, le prix moyen des maisons vendues aux États-Unis. au cours du troisième trimestre de 2019 était de 382 700 $, tandis que le loyer mensuel moyen payé au cours de cette même période à l’échelle nationale était de 1 471 $. Donc, pour obtenir le ratio prix/loyer, vous diviseriez 382 700 par 17 652 (1 471 multiplié par 12) et vous obtiendriez 21,68. Plus le rapport est élevé, plus le marché est favorable à la location. Plus le ratio est bas, plus le marché est favorable à l’achat.

Bien sûr, les prix moyens des maisons et des loyers varient d’un marché à l’autre, de sorte que la moyenne nationale ne fournit guère plus qu’un large aperçu. Pour être précis, vous devez baser votre calcul sur les chiffres actuels là où vous envisagez d’acheter ou de louer. Nous avons établi un graphique des 10 villes américaines ayant les ratios prix/loyer les plus élevés et les plus bas.

Pourquoi acheter avec la location-vente ?

Les programmes de location avec option d’achat peuvent être attrayants pour les acheteurs, en particulier ceux qui s’attendent à être dans une position financière plus forte dans quelques années. Certains des avantages comprennent :

• Acheter avec un mauvais crédit : Les acheteurs qui ne peuvent pas se qualifier pour un prêt immobilier peuvent commencer à acheter une maison avec un accord de location avec option d’achat. Au fil du temps, ils peuvent travailler à reconstruire leurs scores de crédit, et peuvent être en mesure d’obtenir un prêt une fois que le moment est enfin venu d’acheter la maison.
• Verrouiller un prix d’achat : Sur les marchés où les prix des maisons augmentent, les acheteurs peuvent obtenir un accord pour acheter au prix d’aujourd’hui, l’achat ayant lieu plusieurs années plus tard. Les acheteurs ont la possibilité de se retirer si les prix des maisons chutent, bien que le fait que cela ait un sens ou non financièrement dépendra du montant qu’ils ont payé dans le cadre de l’accord.
• Essai routier : Les acheteurs peuvent vivre dans une maison avant de s’engager à acheter la propriété. Par conséquent, ils peuvent se renseigner sur les problèmes liés à la maison, aux voisins cauchemardesques et à tout autre problème avant qu’il ne soit trop tard.
• Déménager moins : Les acheteurs qui se sont engagés à l’égard d’une maison et d’un quartier (mais qui ne peuvent pas acheter) peuvent entrer dans une maison qu’ils finiront par acheter. Cela réduit le coût et les inconvénients d’un déménagement après quelques années.
• Bâtir une équité : Techniquement, les locataires ne construisent pas d’équité de la même manière que les propriétaires. Cependant, les paiements peuvent s’accumuler et fournir une somme substantielle à mettre sur l’achat de la maison.

Pourquoi vendre avec la location-vente ?

Les vendeurs peuvent également bénéficier des arrangements de location avec option d’achat :

• Plus d’acheteurs : Si vous avez du mal à attirer des acheteurs, vous pouvez commercialiser auprès de locataires qui espèrent acheter dans le futur.
• Gagner un revenu : Si vous n’avez pas besoin de vendre tout de suite et d’utiliser l’argent pour un autre acompte, vous pouvez gagner un revenu locatif tout en vous dirigeant vers la vente d’une propriété.
• Prix plus élevé : Vous pouvez demander un prix de vente plus élevé lorsque vous proposez la location avec option d’achat. Les gens peuvent être prêts à payer plus pour cette opportunité. Les locataires obtiennent également l’option d’acheter la maison – qu’ils pourraient ne jamais utiliser – mais la flexibilité coûte toujours plus cher.
• Loueur investi : Un acheteur potentiel est plus susceptible de prendre soin d’une propriété et de s’entendre avec les voisins qu’un locataire sans peau dans le jeu. Le locataire/acheteur est déjà investi dans la propriété et a un intérêt à l’entretenir.

Comment ça marche

Tout est négociable dans une transaction de location-vente, également connue sous le nom d’option de location. L’acheteur et le vendeur conviennent de certaines conditions, et toutes les conditions peuvent être modifiées pour répondre aux besoins de chacun.

L’acheteur et le vendeur établissent un prix d’achat pour la maison dans leur contrat. À un moment donné dans le futur, l’acheteur peut acheter la maison à ce prix – indépendamment de ce que la maison vaut réellement. Lors de la fixation du prix, il n’est pas rare qu’il soit plus élevé que le prix actuel afin de tenir compte des augmentations prévues de la valeur des maisons. Si la maison a pris de la valeur plus rapidement que prévu, les choses tournent en faveur de l’acheteur. Si la maison perd de la valeur, le locataire peut se retirer de l’affaire. Les acheteurs demandent généralement un prêt hypothécaire lorsque le moment est venu d’acheter la maison.

Les acheteurs paient généralement une prime d’option au départ, souvent autour de 5 % du prix d’achat final. Ce paiement donne à l’acheteur la possibilité – mais non l’obligation – d’acheter la maison à un moment donné dans le futur. Le paiement n’est pas remboursable, mais il peut être appliqué au prix d’achat.

Les contrats établissent également le montant du loyer mensuel, mais le locataire paie généralement un peu plus chaque mois. Le montant supplémentaire est généralement crédité au prix d’achat final, de sorte qu’il réduit le montant que l’acheteur doit fournir lors de l’achat de la maison. Le loyer supplémentaire n’est pas remboursable. Il dédommage le vendeur qui s’engage à ne pas vendre la propriété à quelqu’un d’autre jusqu’à ce que le contrat avec le locataire prenne fin. Les contrats stipulent également qui est responsable de l’entretien pendant la période de location.

Les pièges de la location avec option d’achat

Rien n’est parfait, et cela inclut les programmes de location avec option d’achat. Ces transactions sont compliquées, et les acheteurs et les vendeurs peuvent avoir de mauvaises surprises.

Risques pour les acheteurs

Certaines des choses à considérer avant de conclure un accord de location-achat comprennent :

• Perte d’argent : Si vous n’achetez pas la maison, vous perdez tout l’argent supplémentaire que vous avez payé. Les vendeurs peuvent être tentés de rendre l’achat difficile ou peu attrayant pour vous afin d’empocher votre investissement.
• Des progrès lents : Vous pourriez prévoir d’améliorer votre crédit ou d’augmenter votre revenu afin d’être admissible à un prêt lorsque l’option prendra fin, mais les choses pourraient ne pas se dérouler comme prévu.
• Moins de contrôle : Vous n’êtes pas encore propriétaire du bien, vous n’en avez donc pas le contrôle total. Votre propriétaire pourrait cesser de faire les paiements hypothécaires et perdre la propriété par saisie, ou vous pourriez ne pas être en charge des décisions concernant les éléments d’entretien majeurs. De même, votre propriétaire peut perdre un jugement ou cesser de payer les taxes foncières et se retrouver avec des privilèges sur la propriété. L’accord doit prévoir tous ces scénarios. Le propriétaire n’est pas autorisé à vendre pendant que vous avez une option sur la propriété, mais les batailles juridiques sont toujours un mal de tête et une dépense importante.
• Chute des prix : Les prix des maisons peuvent chuter, et vous pourriez ne pas être en mesure de renégocier un prix d’achat plus bas. Vous n’avez alors plus que l’option de renoncer à tout l’argent de votre option ou d’acheter la maison. Si votre prêteur n’approuve pas un prêt surdimensionné, vous devrez apporter de l’argent supplémentaire à la clôture pour une mise de fonds.
• Les retards de paiement font mal : Selon votre contrat, si vous ne payez pas votre loyer à temps, vous pouvez perdre le droit d’acheter, ainsi que tous vos paiements supplémentaires. Dans certains cas, vous conservez votre option, mais votre paiement supplémentaire pour le mois n’est pas compté, et ne s’ajoutera pas au montant que vous avez accumulé pour un achat éventuel.
• Problèmes de maison : Il pourrait y avoir des problèmes avec la propriété que vous ne connaissez pas jusqu’à ce que vous essayez de l’acheter – comme des problèmes de titre. Traitez un achat de location avec option d’achat comme un véritable achat. Obtenez une inspection et une recherche de titre avant de plonger.

Risques pour les vendeurs

Certains des risques auxquels les vendeurs sont confrontés lorsqu’ils concluent des accords de location avec option d’achat comprennent :

• Aucune certitude : votre locataire pourrait ne pas acheter, ce qui signifie que vous devez tout recommencer et trouver un autre acheteur ou locataire – mais au moins vous pouvez garder l’argent supplémentaire.
• Argent lent : Vous ne recevez pas une grosse somme forfaitaire, dont vous pourriez avoir besoin pour acheter votre prochaine maison.
• Appréciation manquante : Vous bloquez généralement un prix de vente lorsque vous signez un contrat de location avec option d’achat, mais les prix des maisons peuvent augmenter plus rapidement que prévu. Vous devez l’accepter ou attendre un peu pour offrir l’option d’achat.
• Chute des prix des maisons : Les prix des maisons pourraient chuter, et si votre locataire n’achète pas, vous auriez mieux fait de simplement vendre la propriété.
• Découverte de défauts : Les acheteurs peuvent découvrir des défauts que vous ne connaissiez pas et ils peuvent décider de ne pas acheter. Par exemple, la plomberie pourrait être adéquate pour un couple, mais pas pour une famille de cinq personnes. Bien que ce défaut ne se soit jamais présenté dans le cadre de l’arrangement de vie précédent, il s’agit maintenant d’un problème que vous devrez régler ou divulguer aux futurs acheteurs.