Le marché immobilier est plus chaud que jamais. Alors que les taux de capitalisation se compriment, les investisseurs à la recherche de rendement cherchent des moyens alternatifs de faire croître leurs portefeuilles immobiliers. Plusieurs se sont tournés vers le crowdfunding immobilier, une industrie de niche qui vient d’émerger au cours de la dernière décennie.
Il existe de nombreux types de plateformes de crowdfunding immobilier en ligne. Elles proposent différents types d’offres, collectent des fonds à des fins différentes et ont des objectifs et des stratégies d’investissement très différents. Presque toutes vantent leur expérience, mettent en avant des témoignages de clients et se vantent des sociétés de capital-risque qui ont investi dans leur modèle économique. En fin de compte, l’investisseur moyen a du mal à faire la différence entre une place de marché en ligne et une autre. C’est devenu encore plus difficile maintenant qu’il y a plus de 100+ places de marché de crowdfunding immobilier en ligne aujourd’hui.
L’un des défis avec ces portails en ligne est qu’ils manquent de transparence. Les investisseurs enthousiastes sont facilement influencés par des sites Web élégants et des campagnes de marketing très ambitieuses. Ces plateformes attirent des investisseurs de toutes sortes, novices ou expérimentés, les gens pouvant investir avec aussi peu que 500 $ dans certains cas. Pourtant, peu d’entre eux sont capables de discerner les petits caractères associés aux investissements qu’ils font.
Selon toutes les indications, les plateformes de crowdfunding en ligne sont là pour rester. Cela dit, ces places de marché ne sont pas faites pour tout le monde. Dans cet article, nous examinons comment les plateformes de crowdfunding comme Fundrise se comparent à l’investissement dans des syndications traditionnelles – et pourquoi certains investisseurs, en particulier les investisseurs accrédités, sont mieux servis en investissant dans des syndications traditionnelles.
Un examen : Comment fonctionnent les sites de crowdfunding en ligne comme Fundrise
Il est important de comprendre que chaque plateforme de crowdfunding en ligne fonctionne un peu différemment. Certaines, comme Patch of Land, sont destinées à lever des fonds pour des projets immobiliers. D’autres, comme ArborCrowd, font du crowdfunding de capitaux propres.
Puis il y a des sites web comme Fundrise qui fonctionnent comme des « eREITs » – ou sociétés d’investissement immobilier électroniques.
Les eREITs sont apparus comme l’outil de crowdfunding immobilier en ligne le plus populaire, et seront donc au centre de cet article. Nous utilisons Fundrise comme exemple d’eREIT à des fins de comparaison avec les syndications immobilières traditionnelles.
Fundrise se présente comme un REIT public géré professionnellement (mais non négocié) qui investit à la fois des dettes et des capitaux propres dans un éventail de produits immobiliers commerciaux en fonction des objectifs spécifiques de chaque fonds. Par exemple, l’eREIT de revenu cible les investissements dans des propriétés qui génèrent des flux de trésorerie constants pour les investisseurs.
Tout le monde peut investir dans les eREITs de Fundrise. Vous n’avez pas besoin d’être un investisseur accrédité. En fait, vous pouvez investir avec aussi peu que 500 $ et pouvez ensuite augmenter votre investissement par tranches de 100 $. Les investisseurs choisissent leur objectif d’investissement, comme la croissance à long terme ou la diversification équilibrée, et reçoivent ensuite différentes options (ou fonds) dans lesquelles ils peuvent investir. Vous pouvez investir dans un seul portefeuille ou dans plusieurs en fonction de vos objectifs. Les fonds sont ensuite investis dans différents types de produits, tels que des appartements, des hôtels, des centres commerciaux et des immeubles de bureaux à travers le pays.
Les investisseurs gagnent leur argent grâce aux paiements d’intérêts, aux revenus immobiliers, ainsi qu’à l’appréciation potentielle des biens. Chaque investisseur gagne sa part de revenu au prorata de la période de distribution prédéterminée. Les fonds ont un seuil de rendement cible (disons de 8 à 10 %), mais les rendements réels peuvent varier en fonction de la performance du portefeuille.
S’inscrire à Fundrise est facile. N’importe qui peut créer un compte et, en 10 minutes à peine, être sur la voie de l’investissement. Pour s’inscrire, il suffit de fournir son nom, son adresse, son numéro de téléphone et son numéro de sécurité sociale. Vous reliez ensuite votre compte bancaire à la plateforme, que vous utiliserez pour financer votre premier investissement. Une fois que vous aurez sélectionné vos objectifs d’investissement, votre argent sera investi presque immédiatement.
La simplicité de Fundrise est certainement attrayante pour de nombreux investisseurs. L’immobilier commercial a notoirement des barrières d’entrée élevées, donc permettre aux gens d’investir avec aussi peu que 500 $ est attrayant pour ceux qui commencent à peine. Vous n’avez pas besoin d’être un investisseur qualifié pour être admissible (mais vous pouvez l’être). Un investisseur qualifié est une personne dont la valeur nette est supérieure à 1 million de dollars (à l’exclusion de la valeur de son logement) ou dont le revenu annuel est d’au moins 200 000 dollars (ou 300 000 dollars pour un couple marié). De nombreuses transactions immobilières commerciales ne sont accessibles qu’aux investisseurs accrédités, mais avec Fundrise, ce n’est pas forcément le cas.
Il ouvre également les portes à des types de produits auxquels les investisseurs n’auraient pas accès autrement, comme les transactions immobilières commerciales plus importantes et les projets de développement.
Le manque de transparence des plateformes de crowdfunding en ligne comme Fundrise
Malgré la simplicité des plateformes comme Fundrise, il y a d’autres inconvénients réels à considérer. Plus précisément, les plateformes offrent peu de transparence aux investisseurs. Développons.
- Vous ne savez pas grand-chose sur les actifs réels dans lesquels vous investissez.
La façon dont les eREITs sont structurés, les investisseurs sont largement laissés dans l’ignorance. On ne vous donne aucun détail sur l’actif spécifique, la classe d’actif (classe A, classe B, classe C) ou l’emplacement exact de l’investissement. L’eREIT peut cibler une catégorie d’actifs en général, comme les immeubles industriels ou les immeubles résidentiels multifamiliaux, ou une région spécifique, comme l’immobilier dans le Nord-Est, mais autrement, il n’y a aucun détail sur le type ou la qualité de l’investissement que vous achetez. De plus, il n’y a aucune garantie que le fonds déploie le capital en fonction de ces objectifs généraux.
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles c’est un problème, mais plus précisément, cela interdit aux investisseurs de faire leur propre diligence raisonnable ou leur propre souscription, ce qui limite leur capacité à vérifier une opportunité avant d’investir. Vous faites essentiellement une confiance aveugle à l’équipe d’investissement de Fundrise.
- Fundrise n’a pas un palmarès particulièrement long.
La qualité d’un sponsor peut faire ou défaire une affaire. Vous voulez être sûr d’investir avec quelqu’un qui est très adepte, qui a une expérience avérée et, idéalement, une équipe d’investissement qui a traversé plusieurs cycles immobiliers. Fundrise ne peut pas en dire autant. Fundrise est encore relativement récent, ayant été fondé en 2010. La société a obtenu d’excellents rendements sur certaines de ses transactions, mais elle n’a investi que dans un marché haussier. Il reste à voir comment leurs portefeuilles se comportent pendant un ralentissement du marché.
De même, il reste à voir comment les investisseurs traitent leurs investissements financés par crowdfunding en cas de ralentissement. Les investisseurs pourraient être plus enclins à essayer de vendre leur participation dans une opération de crowdfunding, où les enjeux individuels sont plus faibles, qu’ils ne le feraient avec une opération dans laquelle ils ont personnellement investi de manière plus importante. Si de nombreux investisseurs retirent leur argent de ces portefeuilles, l’ensemble du portefeuille pourrait être paralysé.
- Il est difficile de discerner les frais qui vous seront facturés.
Un rapide coup d’œil aux documents d’offre est illustratif. La plupart des dossiers d’offre citent une gamme de frais (par exemple, des frais d’acquisition de 0 à 3 %). Qu’est-ce que cela signifie ? En réalité, les eREIT peuvent attribuer à l’opération n’importe quels frais qui sont les plus avantageux pour la plateforme – et non pour ses investisseurs. Les eREIT comme Fundrise n’ont pas la même pression d’essayer d’atteindre le taux de rendement interne qu’ils ont promis aux investisseurs, car celui-ci est généralement exprimé sous la forme d’une fourchette aussi (plus d’informations à ce sujet ci-dessous).
En plus des frais associés à l’opération réelle, il y a aussi des frais facturés par Fundrise directement pour la gestion du fonds. Fundrise facture généralement une commission de gestion d’actifs de 0,85 % en plus d’une commission de conseil de 0,15 % (ou plus).
- Le taux de rendement de l’eREIT n’est en fait qu’une supposition.
On promet aux investisseurs un taux de rendement prévisionnel, allant de X% à Z%, par exemple de 6% à 8% – mais ce n’est qu’une supposition, car les investissements réels n’ont pas encore été identifiés. C’est très différent de l’investissement dans un syndicat traditionnel, où les investisseurs sont garantis d’un certain taux de rendement (qui est plus facile à déterminer étant donné qu’ils en savent plus sur l’investissement réel), et le sponsor n’est pas payé son profit jusqu’à ce que les investisseurs reçoivent leur taux de rendement promis.
- Les offres de Fundrise sont complexes.
Chaque offre individuelle de Fundrise doit déposer un mémoire auprès de la Securities and Exchange Commission (SEC) décrivant la gamme de frais et d’autres informations pertinentes sur l’opération. Ces offres peuvent compter plus de 200 pages et être difficiles à comprendre pour le profane.
- Le revenu est imposé différemment de ce qu’il serait dans une syndication traditionnelle.
Le revenu généré par les plateformes de crowdfunding immobilier en ligne comme Fundrise est traité comme un revenu ordinaire. Cela peut ne pas avoir d’importance pour un individu à revenu faible ou moyen, mais tout contribuable à revenu élevé sera déjà dans une tranche d’imposition élevée, et aura donc une charge fiscale extraordinaire sur toute distribution que le fonds génère.
- Les eREIT comme Fundrise sont très illiquides.
Parce que les eREIT ne sont pas cotés en bourse, les investisseurs ne peuvent pas simplement acheter et vendre leurs actions comme ils pourraient le faire avec un REIT traditionnel. Fundrise propose un mécanisme de rachat qui permet aux investisseurs de sortir de l’opération avant la période d’échéance, mais le rachat entraîne généralement de lourds frais et pénalités. Fundrise, par exemple, indique que les investisseurs peuvent retirer leur argent au cours de n’importe quel trimestre – sous réserve de disponibilité. Imaginons que le marché commence à s’affaiblir et que plusieurs investisseurs souhaitent retirer leur argent. Fundrise a la possibilité d’interrompre complètement le rachat. Par conséquent, la liquidité réelle des eREITs reste discutable.
- Les plateformes de crowdfunding sont souvent utilisées comme un véhicule financier de dernier recours.
Franchement, les meilleures opportunités d’investissement dans l’immobilier commercial n’ont aucune difficulté à attirer la dette ou les capitaux propres. Ceux qui cherchent à financer des transactions immobilières en utilisant des plateformes de crowdfunding en ligne sont généralement à court d’options. Ils recherchent des centaines, voire des milliers, de personnes qui feront chacune de petits investissements pour réunir le capital dont ils ont besoin pour une transaction. Cela ne devrait-il pas vous effrayer ? Les investisseurs accrédités ont les moyens financiers d’investir dans des projets de meilleure qualité qui seraient autrement inaccessibles à la masse ; vous devriez profiter de ces opportunités !
Malgré ces inconvénients, cela n’a pas ralenti la popularité de Fundrise.
Lorsque Fundrise a ouvert sa première offre eREIT en 2015, le premier million de dollars a été entièrement rempli en seulement quatre heures. Et ce, malgré le fait que les investisseurs n’avaient AUCUNE information sur la façon dont l’eREIT investirait ces fonds. Quelques jours plus tard, le fonds a été rouvert brièvement pour lever un autre million de dollars. Une fois de plus, le fonds a été rempli en quelques heures seulement.
L’investisseur immobilier et entrepreneur en série Ian Ippolito partage son inquiétude quant au modèle eREIT. « Les FPI non négociés publiquement (comme l’eREIT) ont traditionnellement des frais qui sont si extraordinaires que la FINRA a émis un avertissement sur toute la classe d’actifs », écrit-il.
À titre d’exemple, Ippolito a plongé en profondeur dans l’une des offres eREIT de Fundrise, qu’il qualifie de « entachée de défauts ». Il poursuit:
J’ai été gêné par ce qui semble être un spin marketing douteux laqué sur une substantielle
dilution des investisseurs et le mammouth 1 million de dollars en frais d’organisation…Il y a un manque de transparence financière, qui comprend un manque d’objectifs, de limites et d’informations financières détaillées, que la plupart des concurrents divulguent librement.
Le million de dollars en frais d’organisation ne peut pas être négligé. Pour un fonds qui lève 10 millions de dollars, les propriétés dans lesquelles il investit devront générer un rendement de 10 % pour que le fonds atteigne tout juste le seuil de rentabilité. La réglementation A+ limite les fonds à une levée de 50 millions de dollars, donc le mieux qu’un eREIT puisse faire est d’offrir des frais de gestion de 2 %.
En résumé : les investisseurs ont de meilleures opportunités d’investissement, moins coûteuses et plus transparentes.
Les syndications immobilières traditionnelles restent une alternative supérieure
Les syndications immobilières traditionnelles restent une alternative supérieure aux eREIT, en particulier parmi les individus fortunés ou les investisseurs autrement accrédités. Les syndications sont beaucoup plus transparentes que ces eREITs. Vous pouvez vérifier entièrement le sponsor, ses antécédents et les transactions spécifiques dans lesquelles votre argent sera potentiellement investi.
Les revenus sont également traités différemment lorsqu’ils sont générés par un syndicat, et sont donc beaucoup plus avantageux fiscalement que les distributions d’un portefeuille Fundrise. Ceci est important pour toute personne dans une tranche d’imposition élevée qui, autrement, paierait des impôts astronomiques sur les dividendes des eREIT.
Bien sûr, les syndications nécessitent un investissement patient. La plupart des syndications ont un horizon d’investissement de 5 à 7 ans et le capital est illiquide pendant cette période. Mais pour tout investisseur qui peut tolérer cette illiquidité, il aura accès à des transactions de meilleure qualité avec des sponsors de meilleure qualité en investissant directement par le biais d’un syndicat.
Pulling It All Together
Bien que les plateformes de crowdfunding immobilier comme Fundrise attirent des capitaux à un rythme effarant, cette niche industrielle en est encore à ses débuts. Il y a eu une mentalité entendue parmi les masses qui sont impatientes d’investir dans l’immobilier pour la première fois. Cela conduira inévitablement à une dilution des offres disponibles en ligne, ce que les investisseurs sont invités à considérer.
Nous pensons que toute personne qui a les moyens d’investir dans des syndications immobilières traditionnelles reste bien mieux lotie en utilisant ce véhicule d’investissement.
Si vous avez des questions sur cet article, n’hésitez pas à me contacter sur www.ryca.io.