Les limites LTV de refinancement en espèces de la FHA réduites
Les règles de refinancement en espèces de la FHA changeront à partir du 1er septembre 2019.
La nouvelle règle limitera les refinancements en espèces à 80 % de la juste valeur marchande d’une propriété. C’est une baisse par rapport à l’ancienne norme de 85%.
Pour de nombreux emprunteurs potentiels, la nouvelle règle de la FHA aura un impact significatif. Pour une propriété de 300 000 $ avec un solde hypothécaire actuel de 150 000 $, le changement ressemble à ceci :
Ancienne limite de 85% LTV
- Valeur de la propriété : 300 000 $
- Prêt actuel : 150 000 $
- Prêt à 85 % LTV : 255 000 $
- Frais de clôture : 3 000 $
- Caisse de l’emprunteur : 102 000 $
Nouvelle limite de 80 % du VLT
- Valeur de la propriété : 300 000 $
- Prêt actuel : 150 000 $
- Prêt à 80 % LTV : 240 000 $
- Frais de clôture : 3 000 $
- Caisse de l’emprunteur : 87 000 $
La différence entre l’ancienne limite de caisse et la nouvelle est de 15 000 $ dans cet exemple. Si vous essayez d’obtenir le plus grand chèque possible de votre équité, c’est une très grosse affaire.
Si vous avez besoin d’un prêt FHA cash-out à 85% LTV, faites une demande avant le 30 août 2019 (le dernier jour ouvrable du mois d’août).
Commencez votre demande de refinancement cash-out FHA maintenant. (Mar 25th, 2021)
Le refinancement cash-out va devenir plus difficile pour ceux qui ont moins d’équité
La nouvelle limite LTV est une affaire encore plus grande si vous n’avez qu’environ 20% d’équité dans la maison.
Auparavant, il était possible d’obtenir un prêt cash-out FHA. Vous auriez 5 % de votre équité disponible à exploiter, par exemple, si vous aviez 20 % d’équité.
Maintenant, FHA n’est pas une option. Les prêts conventionnels de Fannie Mae ou de Freddie Mac ne le sont pas non plus, qui plafonnent également à 80 % de la valeur actualisée nette.
Voici à quoi ressemble l’ancien et le nouveau scénario pour les emprunteurs à faible valeur nette.
Ancien plafond de 85 % de la valeur actualisée nette
- Valeur de la propriété : 300 000 $
- Prêt actuel : 240 000 $ (80 %)
- Prêt à 85 % LTV : 255 000 $
- Frais de clôture : 3 000 $
- Caisse de l’emprunteur : 12 000 $
Nouvelle limite de 80 % du VLT
- Valeur de la propriété : 300 000 $
- Prêt actuel : 240 000 $ (80 %)
- Prêt à ratio prêt/valeur de 80 % : 240 000 $
- Cash pour l’emprunteur : 0 $ (un prêt cash-out devient non pertinent)
Commencez votre demande de refinancement cash-out FHA avant que les limites LTV ne changent. (25 mars 2021)
Comment faire une demande avant la date limite ?
La nouvelle règle entre en vigueur pour tous les nouveaux numéros de dossier FHA à partir du 1er septembre 2019.
Un numéro de dossier est un identifiant spécifique à la FHA qui est généré, généralement, le jour où vous faites une demande pour un nouveau prêt FHA.
Donc, essentiellement, vous devez faire votre demande avant le 30 août 2019, qui est le dernier jour ouvrable du mois d’août.
Mais vous pourriez ne pas vouloir attendre aussi longtemps. Les prêteurs seront certainement occupés à générer des demandes FHA ce jour-là. De plus, le dernier jour du mois est occupé pour les prêteurs de toute façon.
Le meilleur conseil est de faire une demande auprès d’un prêteur au moment où vous lisez ceci si nous sommes encore en août 2019.
Faites une demande immédiatement avant que les changements de la LTV du cash-out FHA entrent en vigueur. (25 mars 2021)
Envisager un prêt personnel après le 30 août 2019
Vous lisez ceci après août 2019 ? Vous avez une faible valeur nette ? Vous pouvez envisager un prêt personnel.
Un prêt personnel ne nécessite pas de fonds propres dans la maison, comme le font les refinancements en espèces FHA. De plus, vous recevez les fonds plus rapidement. Les frais de clôture, s’il y en a, sont une fraction de ceux qui viennent avec un prêt FHA.
Les prêts personnels deviennent un moyen commun d’atteindre une bonne quantité d’argent rapidement, sans le processus de plusieurs semaines pour obtenir l’approbation d’une hypothèque cash-out.
Renouvellement cash-out FHA
La grande question est de savoir pourquoi le gouvernement change la politique pour le refinancement cash-out FHA. Après tout, plus le prêt est important, plus les primes d’assurance hypothécaire que la FHA collecte auprès des emprunteurs sont importantes.
Si vous obtenez un prêt hypothécaire FHA, vous devez payer deux formes d’assurance.
Premièrement, il y a la prime d’assurance hypothécaire initiale (la MIP initiale). Elle est égale à 1,75 % du montant de l’hypothèque. Vous n’êtes pas obligé de payer cette somme en espèces. Elle peut être ajoutée au solde du prêt.
Deuxièmement, il y a une prime d’assurance hypothécaire annuelle (la PMA annuelle). À l’heure actuelle, elle est égale à 0,85 % du montant du prêt. Cette charge est incluse dans le paiement mensuel.
L’argent collecté par la FHA est placé dans un fonds de réserve. On l’appelle le fonds mutuel d’assurance hypothécaire (MMI Fund). Si quelqu’un ne rembourse pas son prêt FHA, le prêteur est remboursé avec l’argent du MMI Fund.
Le programme FHA a connu un énorme succès. Au cours de l’exercice 2018, les réserves pour les prêts hypothécaires à terme FHA avaient une valeur nette économique positive de 46,8 milliards de dollars. La situation des prêts hypothécaires inversés FHA était très différente. Ils avaient une valeur nette économique négative de 13,63 milliards de dollars.
Les inquiétudes liées au refinancement en espèces s’accumulent au HUD
Si les réserves de la FHA sont si fortes, alors pourquoi changer les normes pour le refinancement en espèces de la FHA ? La réponse est que la FHA est un programme d’assurance. Vous devez regarder comment la FHA se porte aujourd’hui et comment elle pourrait se porter à l’avenir.
Selon le HUD, il y a eu 43 052 refinancements cash-out FHA au cours de l’exercice 2013. Cinq ans plus tard, ce nombre est passé à 150 883 refinancements cash-out FHA. C’est une augmentation de 250%.
Si vous êtes dans les affaires, vous aimez généralement voir des augmentations de vente. Si vous êtes dans le domaine de l’assurance, vous êtes nerveux. Toute cette couverture supplémentaire représente des réclamations potentielles. C’est bien en ce moment d’avoir autant d’intérêt pour le refinancement FHA, mais que se passera-t-il si l’économie se dégrade ? Le gouvernement sera-t-il capable de payer toutes les réclamations des prêteurs ? Peut-être que c’est une bonne idée de réduire les niveaux de refinancement cash-out.
« Des études, » dit le HUD, « ont montré qu’une augmentation significative des saisies peut avoir été le résultat d’un nombre élevé de refinancements cash-out réalisés avant l’effondrement du marché du logement. »
La question de l’équité
Le HUD dit effectivement que le programme FHA aura moins de risque si les emprunteurs ont plus d’équité.
Selon le HUD, la réduction de la limite d’encaissement sera « une mesure prudente afin de renforcer la position d’équité des refinancements par encaissement et de réduire la gravité des pertes en cas de défaut, de garder une longueur d’avance sur tout changement potentiel futur du marché du logement et de mieux soutenir la mission de la FHA qui consiste à fournir un accès à la propriété durable qui construit l’équité.
Cela a beaucoup de sens mais soulève également une question. Les emprunteurs FHA peuvent maintenant obtenir un financement avec aussi peu que 3,5% d’acompte. En utilisant la logique appliquée au refinancement FHA cash-out, qu’en est-il des acomptes ? Verrons-nous une augmentation de la norme de l’acompte FHA ?
L’option VA
Si le HUD va prétendre que les études justifient des niveaux d’équité plus élevés pour le refinancement en espèces, alors il pourrait vouloir jeter un coup d’œil au programme de refinancement VA. Les prêts VA sont disponibles sans aucun acompte. Zéro. En même temps, les prêts VA ont des niveaux de délinquance plus bas que les financements FHA. Beaucoup plus bas. Selon la Mortgage Bankers Association, le taux de délinquance FHA au premier trimestre était de 8,93% contre 4,37% pour le programme VA.
Si vous avez une expérience militaire, demandez un prêt cash-out VA plutôt que FHA. (25 mars 2021)
Comment le VA s’y prend-il ? C’est discutable, mais voici une différence entre les deux programmes. Le VA a une norme de « revenu résiduel » alors que la FHA n’en a pas. Cela signifie que pour obtenir un prêt VA, vous devez disposer d’un certain montant d’argent libre après les dépenses. Le montant dont vous avez besoin dépend de la taille de la famille, du montant du prêt et de la situation géographique.
En plus d’un ratio dette/revenu (DTI), pourquoi pas une norme de revenu résiduel pour les prêts FHA ? C’est un réducteur de risque qui fonctionne.
Demandez un prêt cash-out FHA
Malgré les nouvelles exigences de LTV, les prêts cash-out FHA sont toujours une bonne valeur, surtout si vous avez un crédit inférieur.
Démarrez votre prêt cash-out FHA ci-dessous, même après l’entrée en vigueur des nouvelles règles.
Vérifiez votre nouveau taux (25 mars 2021).