Un ordinateur disait à l’entreprise quoi offrir et combien demander. Il n’était pas nécessaire de programmer une visite avec un agent immobilier. Les acheteurs potentiels des maisons Opendoor peuvent télécharger une application pour déverrouiller la porte.
L’immobilier résidentiel a longtemps été une industrie fragmentée. Louer, acheter et vendre une maison signifie généralement traiter avec un assortiment d’agents immobiliers locaux et de propriétaires locaux, et travailler avec les horaires de toutes les personnes impliquées.
Maintenant, des entreprises comme Opendoor, parmi les startups les plus flamboyantes de San Francisco, visent à apporter des efficacités de type Wall Street et des logiciels de la Silicon Valley au secteur du logement.
Une maison à vendre par Offerpad à Chandler, Ariz.
La maison à Tolleson est l’une de plusieurs milliers autour de la ville qu’Opendoor et deux concurrents – le géant des listings Zillow Group Inc. et Offerpad Inc. – ont acheté depuis 2014 dans une tentative de perfectionner le flipping programmé de maisons. L’année dernière, ils ont acheté près de 5 000 maisons dans la zone métropolitaine, soit environ une maison existante sur 20 vendues. Ils recherchent les frais de transaction immobilière et tout ce qu’ils peuvent gagner en revendant la propriété. Les marges sont faibles, donc les volumes doivent être élevés.
Ils suivent le chemin emprunté par un autre groupe d’investisseurs aux poches profondes après la crise des saisies : Les sociétés de Wall Street qui achètent des maisons de banlieue et les transforment en locations. Les flippers de haute technologie suivent souvent les sociétés de location dans les quartiers, dans l’espoir que cela leur donne des acheteurs de dernier recours si le marché du logement s’aigrit.
À quelques rues de la vente d’Opendoor à Tolleson se trouve la première maison que Blackstone Group LP a achetée en 2012 sur le chemin de la création d’Invitation Homes Inc, le plus grand propriétaire de maisons individuelles du pays. La maison de trois chambres à coucher se loue pour environ 1 200 $ par mois. Plus de 40 des 520 maisons du lotissement appartiennent soit à Invitation, soit à trois de ses rivaux, selon les dossiers fiscaux.
Les grands investisseurs possèdent maintenant plus de 22 000 maisons à louer dans le métro de Phoenix, et déploient des algorithmes de recherche de maison assez sophistiqués pour repérer une cuisine ensoleillée dans un bon district scolaire plus rapidement qu’un panneau à vendre ne peut être martelé dans la cour.
La promesse pour les consommateurs dans tout cela est moins de tracas pour trouver un endroit pour vivre. Les locataires potentiels d’Invitation et les acheteurs potentiels des maisons d’Opendoor peuvent généralement passer pour une visite de leur propre chef et postuler ou enchérir en ligne.
Les vendeurs peuvent demander une offre en remplissant un formulaire et en téléchargeant quelques photos, puis recevoir une offre. Ils peuvent planifier leur déménagement sans avoir à travailler autour des besoins d’un acheteur humain, et n’ont pas à se soucier de l’obtention d’un prêt hypothécaire par un acheteur.
Puisque Opendoor, Offerpad et Zillow embellissent eux-mêmes les maisons avant de les remettre sur le marché, les vendeurs n’ont pas besoin de réparer les robinets qui coulent ou d’essayer de plaire aux goûts des acheteurs.
Les consommateurs pourraient également trouver que quelques grands acteurs pourraient obtenir une influence démesurée sur les prix et le dessus pour acheter dans les quartiers les plus désirables. À Phoenix, le marché immobilier s’est refroidi en 2013 lorsque les investisseurs en logements locatifs se sont retirés. Un an plus tard, à peu près au moment où les » flippers » ont repris du service, les prix des logements ont recommencé à augmenter. Un acheteur potentiel qui a besoin d’un prêt hypothécaire peut avoir du mal à concurrencer un gros investisseur qui fait une offre entièrement en espèces sur une maison.
Pour les flippers, des intermédiaires humains sont impliqués-Zillow envoie une personne pour inspecter une maison avant de conclure un achat, et les trois sociétés travaillent avec des courtiers, leur donnant une part des frais de transaction. Cependant, ces opérations pourraient éventuellement prendre une partie du travail des agents de vente, des évaluateurs, des courtiers en hypothèques et des sociétés de titres.
Elles pourraient également professionnaliser d’autres emplois où les salaires réguliers sont rares. Offerpad, qui a tendance à se lancer dans des rénovations plus poussées que ses rivaux, compte dans ses effectifs à plein temps des spécialistes de la réhabilitation de l’habitat comme ceux que l’on voit sur HGTV et des gens de métier comme des peintres.
Pour autant, si les prix des maisons baissent dans un marché baissier, les flippers high-tech pourraient avoir des problèmes avec les créanciers et être obligés de se débarrasser de leur inventaire à perte.
La capitale de l’Arizona est un terrain d’essai idéal. C’est l’une des zones métropolitaines à la croissance la plus rapide du pays. Les maisons sont relativement bon marché et ont tendance à être nouvellement construites et assez homogènes, ce qui facilite les évaluations algorithmiques qui guident les grands propriétaires et les entreprises de revente de maisons.
En attendant, la loi de l’Arizona accueille les preneurs de risques. Les emprunteurs peuvent se retirer sans recours, ce qui amplifie les faillites. Les prêteurs hypothécaires peuvent reprendre possession de leur bien en aussi peu que 120 jours après des paiements manqués, sans avoir à faire appel aux tribunaux. En mars, le gouverneur de l’Arizona a signé une loi qui réduit les formalités administratives et les frais pour les entreprises dites proptech, qui pourraient aller des entreprises qui tentent de transformer la façon dont les maisons changent de mains à celles qui conçoivent des caractéristiques de maison de haute technologie.
L’achat en gros pourrait s’avérer prohibitif ailleurs dans des villes comme New York et Boston. Les maisons autour des Grands Lacs peuvent varier considérablement en termes de vintage et de design et pourraient dérouter les algorithmes de fixation des prix.
Les gros investisseurs locatifs ont déjà dépassé Phoenix, amassant plus de 300 000 locations à travers le pays, notamment à Atlanta et Dallas. Face à une pénurie de maisons sur certains marchés, certaines grandes entreprises de location de logements passent des accords avec des constructeurs de maisons pour construire de nouveaux logements rien que pour elles.
Opendoor, actuellement présent dans 23 villes, prévoit de se lancer dans 27 autres d’ici 2020. Zillow vise à acheter 5 000 maisons par mois dans tout le pays et à générer des revenus au rythme de 20 milliards de dollars par an d’ici cinq ans, en appliquant les leçons qu’il a apprises en Arizona.
« C’est l’aube du commerce électronique pour l’immobilier », a déclaré le directeur général de Zillow, Rich Barton. « Phoenix est le point zéro. »
Le bureau de Scottsdale, en Arizona, d’Independoor,
Les investisseurs de Wall Street sont arrivés il y a environ sept ans, lorsque les sociétés d’investissement ont commencé à rafler les saisies à des prix dérisoires après le crash immobilier, cherchant à les transformer en locations.
Phoenix a été l’un des premiers endroits où les prix ont chuté. Quelques années plus tôt, les promoteurs organisaient des loteries pour sélectionner les acheteurs de maisons en rangée à construire. En 2011, une surabondance de maisons saisies a fait chuter les prix de près de 60 % par rapport à leur pic d’avant la crise, en moyenne. Les contrebandiers ont emménagé dans des maisons dans des lotissements peu peuplés afin de pouvoir cacher des victimes d’enlèvement de l’autre côté de la frontière sans se soucier des voisins.
Les entreprises de Wall Street ont envoyé des acheteurs aux enchères avec des valises d’argent liquide. Blackstone, le plus grand investisseur immobilier au monde, s’est associé à un groupe de locaux qui avaient investi dans des parcs à roulottes avant le krach.
En avril 2012, la nouvelle société Invitation Homes a payé 100 700 $ aux enchères pour sa première maison – une location à 1 200 $ à Tolleson.
Invitation a maintenant plus de 80 000 maisons sur 17 marchés, dont 7 600 à Phoenix, et est évaluée à plus de 24 milliards de dollars, y compris la dette qui est garantie par ses maisons.
Le magnat du self-stockage B. Wayne Hughes a lancé sa propre chasse aux maisons à Phoenix à peu près au même moment qu’Invitation, fusionnant finalement avec un concurrent local pour donner à son American Homes 4 Rent environ 3 100 maisons dans la vallée.
En 2014, Eric Wu, un entrepreneur technologique de San Francisco qui a aidé à payer son université en Arizona en achetant et en louant des maisons, a choisi sa ville natale pour tester s’il était possible d’utiliser des ordinateurs pour acheter et vendre des maisons.
Monsieur Wu a nommé son concessionnaire de maisons numériques Opendoor. Les investisseurs comprennent les fondateurs d’Invitation ainsi que le géant de la location de maisons lui-même. La première maison d’Opendoor était située près d’une ferme de vers de terre dans la banlieue sud de Phoenix. Le propriétaire, qui avait payé 117 500 dollars deux ans plus tôt, a accepté l’offre de 165 000 dollars d’Opendoor.
Opendoor a retapé la propriété et l’a remise sur le marché pour 200 000 dollars. Elle a accepté 193 000 $ quelques semaines plus tard, soit un gain de 28 000 $, sans compter les taxes et les dépenses de réadaptation, qu’elle ne divulgue pas.
La première maison qu’Opendoor a retournée dans la région de Phoenix.
Lorsqu’un propriétaire demande une offre à Opendoor, ses algorithmes commencent par les données typiques utilisées par les agents immobiliers partout dans le monde : la superficie en pieds carrés et les ventes comparables. Ils intègrent également des facteurs plus idiosyncratiques qui peuvent affecter la valeur d’une maison, comme la proximité de terrains de golf, de lignes électriques aériennes et de carrefours bruyants.
Opendoor paie en espèces, moins ses frais, qui varient de 6 % à 13 %, en fonction notamment de la durée pendant laquelle elle s’attend à devoir conserver la maison avant de trouver un autre acheteur. La société a acheté plus de 3 100 maisons autour de Phoenix l’année dernière, selon une analyse des données de ventes publiques par Mike DelPrete, qui dirige le programme de technologie immobilière à l’Université du Colorado, Boulder.
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Les investisseurs ont mis 1,3 milliard de dollars dans Opendoor, ce qui valorise la société à 3,8 milliards de dollars.
Alors qu’Opendoor prenait son envol, Brian Bair avait une idée similaire. Il avait déménagé à Phoenix en 2005 après avoir vendu l’agence de talents de sa famille, cherchant le soleil et la proximité de ses investissements fonciers en Arizona. Il a obtenu une licence d’agent immobilier lorsque le marché s’est retourné, espérant tirer une nouvelle carrière du krach.
Il a aidé des sociétés de location, dont Invitation, à acquérir des maisons saisies et a conseillé aux vendeurs de dépenser de l’argent sur des comptoirs en granit et des appareils électroménagers en acier inoxydable pour augmenter leurs prix de vente. Certains lui ont suggéré d’acheter leurs maisons et de le faire lui-même. Il a vu une opportunité et a lancé Offerpad en 2015 avec l’un des fondateurs d’Invitation Homes.
Comme Opendoor, Offerpad utilise des serrures électroniques et des algorithmes d’évaluation des maisons, mais consacre plus de temps et d’argent à la rénovation des maisons qu’il achète. La société, également un gros pari de capital-risque, achète des maisons autour de 13 zones métropolitaines, bien que son plus grand marché reste Phoenix, où elle dit avoir acheté 1 215 maisons l’année dernière.
Opendoor et Offerpad se sont avérés être une source d’inventaire pour les grands propriétaires. Environ 10% des milliers de maisons vendues par les deux sociétés en 2018 sont allées à de gros investisseurs locatifs, selon la société d’information immobilière Attom Data Solutions.
Le géant des listings Zillow est venu à Phoenix au printemps dernier pour tester sa propre stratégie de flipping pilotée par ordinateur.
La société de Seattle, avec plus de 180 millions de visiteurs mensuels sur ses sites Web et ses applications, réalise environ deux tiers de ses revenus en vendant des publicités et des pistes de clients aux agents immobiliers. En mai 2018, Zillow a acheté sa première maison, un ranch de quatre chambres dans une banlieue du sud-est, pour 410 000 dollars.
La première maison que Zillow a achetée et retournée en Arizona.
Après une rénovation, Zillow l’a listée 11 jours plus tard pour 425 000$ – et a fini par la vendre pour 403 000$, environ 2% de moins que ce qu’elle avait payé.
Zillow n’a rien lâché, formant ses modèles informatiques et affinant sa stratégie. Il a acheté environ 400 maisons à Phoenix en 2018 et 348 autres au cours des trois premiers mois de 2019, selon M. DelPrete.
En fin de compte, Zillow vise à intégrer son programme d’achat instantané avec un centre d’appel de prêt hypothécaire qu’il a acheté l’année dernière et à le réorienter pour faire des prêts en ligne. L’idée est qu’un particulier puisse vendre une maison, en acheter une nouvelle et obtenir un prêt pour l’acheter, le tout à partir des plateformes numériques de Zillow.
Sam Miller, président élu de la Phoenix Association of Realtors, qui compte 10 000 membres, a déclaré que l’émergence des flippers de maisons pilotés par ordinateur n’est que le dernier défi auquel les agents sont confrontés dans la région. Lorsque les prix ont grimpé en flèche pendant les années de boom, beaucoup ont choisi de vendre leur maison sans l’aide d’un agent immobilier. Pendant la crise, les banques ont distribué des listes de maisons saisies à quelques agents triés sur le volet. Maintenant, les agents perdent des listes de vendeurs qui sont prêts à accepter un prix plus bas pour leur maison que celui qu’ils pourraient obtenir sur le marché ouvert en échange de la facilité.
« Zillow et Opendoor offrent d’énormes commodités, mais elles ont un coût », a déclaré M. Miller. «
Christine Abbott parcourait les propriétés sur Zillow en mars lorsqu’une notification est apparue lui demandant si elle voulait vendre sa maison à la société.
En fait, elle souhaitait vendre son condominium dans un complexe de golf de Scottsdale depuis que son travail de détective privé l’a conduite à Las Vegas. Elle avait déjà demandé des offres à Opendoor et Offerpad, mais les avait rejetées car elles étaient trop basses.
Zillow a fait une offre environ un jour et demi après qu’elle ait téléchargé des photos de sa maison et répondu aux questions de suivi d’un représentant. À 319 000 $, c’était des dizaines de milliers de dollars de plus que les offres précédentes. Elle a accepté, a conclu la vente en deux semaines et a déménagé au Nevada.
Mme Abbott était heureuse d’éviter les tracas de garder sa maison prête à être exposée. « Le déménagement est l’un des plus grands facteurs de stress dans la vie », a-t-elle déclaré. « Si vous pouvez faire quelque chose pour éviter l’aggravation, autant le faire. »
Une vue de la grande région métropolitaine de Phoenix.
Écrit à Ryan Dezember à [email protected] et Peter Rudegeair à [email protected]
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