Tableau des revenus résiduels VA et directives de revenu pour les prêts VA

Depuis une dizaine d’années, le pourcentage de prêts VA en saisie est régulièrement le plus bas parmi tous les types de prêts hypothécaires. C’est une histoire à succès qui a fait les gros titres à plusieurs reprises et ne voit aucun signe d’affaiblissement.

Pour les prêteurs, les prêts hypothécaires VA sont les plus sûrs. Aucune question n’est posée.

Cela semble être une anomalie mais ne l’est pas vraiment. Les prêts VA ne requièrent aucun acompte, ce qui semble aller à l’encontre de la sagesse conventionnelle selon laquelle une équité plus faible équivaut à un taux de défaut plus élevé. De plus, les exigences en matière de crédit sont moins strictes que pour les autres types de prêts hypothécaires.

Mais ces caractéristiques ne sont pas responsables de la stabilité et de la sécurité du programme VA. Un amalgame de facteurs astucieux en est la raison. L’un des facteurs les plus connus et assez unique au programme VA, d’ailleurs, est son service de maintien à domicile.

Il s’agit d’un plan d’intervention très poussé des responsables VA dans les hypothèques à risque au bord de la saisie. Depuis le krach hypothécaire, ces efforts ont permis de sauver plus de 500 000 propriétaires de VA de la saisie de leur bien. Rien qu’en 2015, plus de 90 000 ont évité la saisie grâce à ces spécialistes du VA.

Un autre facteur important est de s’assurer dès le départ qu’un emprunteur militaire serait en mesure de payer le prêt hypothécaire au fil du temps. Cette prise en charge lourde de l’abordabilité nécessite une approche holistique à multiples facettes, que cet article exposera de manière pédante.

Bien sûr, elle tourne autour du montant du revenu, mais elle est également relative au type de revenu, aux dettes en cours et aux perspectives de revenus futurs.

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Pourquoi les vérifications du revenu VA sont nécessaires

La réponse courte est pour les prêteurs d’obtenir une image complète de la capacité d’un emprunteur à gérer les paiements hypothécaires.

C’est autant une protection pour les prêteurs contre des taux de défaut élevés qui auraient un impact négatif sur leurs affaires, qu’une protection pour les emprunteurs contre des hypothèques coûteuses qu’ils ne peuvent pas se permettre de rembourser à long terme, ce qui les exposerait autrement aux peines de cœur de la forclusion et à une lourde atteinte à leur crédit.

Une vérification approfondie du revenu est effectivement une ligne directrice gagnant-gagnant.

Ce que les exigences de revenu des prêts VA impliquent

La variété des types de revenus que les prêteurs VA acceptent est diverse. Cependant, une exigence majeure est que le revenu DOIT provenir d’un emploi à temps plein.

Par emploi à temps plein, les prêteurs stipulent un minimum de 30 heures de travail par semaine.

Cette exigence ne vise pas explicitement les employés des employeurs traditionnels. Les travailleurs indépendants sont également admissibles tant que le revenu de leur travail indépendant a un historique d’au moins DEUX (2) ans.

Les prêteurs examineraient vos plus récentes déclarations de revenus fédérales pour vérifier le revenu admissible. En outre, les prêteurs désirent surtout un revenu de travail indépendant qui montre une augmentation substantielle sur une base annuelle.

Mais que se passe-t-il lorsque vous n’avez pas un emploi à temps plein avec un employeur traditionnel ou un travailleur indépendant à temps plein ? Un prêteur peut utiliser un revenu à temps partiel s’il est « cohérent »

Les prêteurs veulent être sûrs que le revenu à temps partiel a un historique de DEUX (2) ans, et que vous êtes susceptible de continuer à le gagner pendant au moins les TROIS (3) prochaines années.

En plus du revenu à temps partiel, les prêteurs peuvent accepter d’autres sources de revenu comme une pension, des dividendes ou des intérêts, tant que les mêmes règles de cohérence s’appliquent à eux.

Types de revenus admissibles à l’AV

Revenu salarial/W-2
Revenu militaire stipulé par les ELS
Revenu de travailleur indépendant ; défini comme le revenu provenant d’entreprises dans lesquelles l’emprunteur a une participation d’au moins 25%. Utilisé uniquement lorsqu’il suit la règle de cohérence énoncée. L’emprunteur DOIT fournir :
- Des déclarations de revenus personnelles remontant à DEUX (2) ans (inclure toutes les annexes)
- K-1, 1120, ou 1120S le cas échéant
- Balance sheet and year-to-date profit/loss statement
- Signed 8821 or 4506 forms ; pour aider le prêteur à demander des copies de vos déclarations de revenus à l’IRS.
Deuxième emploi ; utilisé uniquement lorsqu’il suit la règle de cohérence énoncée
Revenu de prime ou d’heures supplémentaires ; utilisé uniquement lorsqu’il suit la règle de cohérence énoncée. Les prêteurs utilisent la moyenne des DEUX dernières années de revenus perçus.
Revenu à temps partiel ; uniquement utilisé lorsqu’il suit la règle de cohérence énoncée.
Emploi saisonnier ; règle de cohérence énoncée assouplie à DEUX (2) ans d’historique et démontrant simplement la forte probabilité de reprendre le travail après chaque interruption d’emploi.
Revenu de location ; sous réserve des directives suivantes
- Le revenu provenant de pensionnaires ou de colocataires dans une propriété unifamiliale que l’emprunteur occupera ne compte pas.
- Le contrat de location sur la propriété louée ; ou
- Les déclarations de revenus montrant les loyers réels qui remontent à DEUX (2) ans
- L’emprunteur peut être tenu de fournir une preuve d’expérience en tant que propriétaire et une réserve contenant trois mois de paiement hypothécaire de la propriété locative montrée par des relevés bancaires.
Commission ; les prêteurs utilisent la moyenne des DEUX dernières années de la commission reçue. L’emprunteur doit soustraire du revenu brut les dépenses professionnelles non remboursées.
Intérêts et dividendes ; la règle de cohérence énoncée est assouplie pour ne démontrer que l’historique de réception de DEUX (2) ans. Exclut les plans de réinvestissement des dividendes et DOIT être accompagné d’une démonstration d’une réserve d’actifs substantielle disponible après la clôture du prêt hypothécaire.
Billets à recevoir ; règle de cohérence énoncée assouplie à un minimum de 12 mois d’historique et NE DEVRAIT PAS expirer dans les TROIS (3) ans. Les prêteurs l’utiliseront comme facteur compensatoire s’il expire dans les TROIS (3) ans.
Pension alimentaire pour enfants, pension alimentaire ou pension alimentaire séparée ; les prêteurs n’exigent pas que les emprunteurs divulguent ce type de revenu. Cependant, les emprunteurs ont la liberté d’utiliser ce revenu en respectant les directives suivantes :
- Fournir une copie du jugement de divorce et de l’ordonnance de pension alimentaire pour enfants, le cas échéant
- Démontrer un paiement en temps opportun au cours des DOUZE (12) derniers mois
- Démontrer que le paiement en temps opportun se poursuivra pendant un minimum de TROIS (3) ans
Revenu de retraite/de sécurité sociale ; la règle de cohérence énoncée est assouplie pour assurer seulement que le revenu NE DOIT PAS expirer dans les TROIS (3) ans.

Types de revenus VA non admissibles

Gains de jeu ou de loterie
Indemnité de chômage
Prime de rendement unique
Paiement isolé d’un employeur
Revenu de coemprunteurs
Tout revenu qui n’a pas d’historique cohérent ni de probabilité vérifiée de continuation

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Limite de revenu du prêt VA

Le programme hypothécaire USDA qui cible spécifiquement les revenus modérés, familles à faible et très faible revenu dans les zones rurales a logiquement un plafond de revenu, au-delà duquel un emprunteur n’est pas admissible.

Le programme de prêt VA n’a pas de plafond de ce type (idem pour le programme de prêt FHA). Le VA ne prend en compte votre revenu que dans le sens où il constitue un facteur déterminant de votre capacité à assumer un prêt hypothécaire, et rien de plus.

Ratio dette/revenu (DTI)

Vous pouvez avoir un revenu important. Mais si vous avez beaucoup de dettes en cours, alors vous n’auriez pas assez de revenu restant pour rembourser de nouvelles dettes. C’est la prémisse de base pour que les prêteurs accordent une prime au ratio dette-revenu d’un emprunteur.

Le ratio DTI est, comme son nom l’indique, une comparaison de vos dettes et de votre revenu mensuel brut.

Types de ratio DTI

Ratio frontal

Une autre variation de nom est le ratio hypothèque-revenu. Pour calculer ce ratio, le prêteur divise le paiement hypothécaire mensuel projeté par votre revenu mensuel brut. Ce paiement hypothécaire projeté comprend généralement le principal, les intérêts, l’assurance et les taxes.

Par exemple, si vous gagnez 4 000 $ et avez l’intention de contracter un prêt avec un paiement mensuel cumulatif de 1 000 $, alors le ratio MTI est de 25 % (1 000 $/4 000 $*100).

Ratio d’endettement

Ce ratio met en évidence toutes vos obligations actuelles en matière de dette (comme les prêts personnels, les prêts automobiles et les dettes de cartes de crédit), les ajoute à votre hypothèque projetée, puis divise vos paiements mensuels cumulatifs de la dette par votre revenu mensuel brut.

Notez que les dépenses du ménage, les assurances et les paiements des services publics ne comptent généralement pas comme des dettes.

Alors que la plupart des principaux moyens de prêt, tels que la FHA et l’USDA, utilisent les ratios avant et arrière, le VA n’utilise que le ratio arrière.

En général, plus votre ratio DTI est bas, plus votre capacité à payer un prêt hypothécaire est élevée. Ainsi, les prêteurs interprètent un ratio DTI élevé comme un drapeau rouge.

Ratio DTI acceptable sur les prêts VA

Techniquement, il n’y a pas de ratio DTI maximum pour les prêts VA. Cependant, les prêteurs fixent leurs propres exigences maximales en matière de DTI. En général, les prêteurs VA stipulent une limite maximale du ratio DTI de 41%. Toutefois, il ne s’agit pas d’une limite absolue. En effet, un ratio DTI plus élevé ne fait que déclencher des niveaux supplémentaires d’examen fiscal. Ainsi, il est concevable que les emprunteurs ayant un ratio DTI plus élevé puissent accéder à un prêt hypothécaire VA dans certains cas sélectionnés.

C’est au cas par cas. Et ces emprunteurs posséderaient souvent compenser le ratio DTI plus élevé avec des facteurs plus forts tels qu’un excellent crédit ou plus d’argent en réserve.

Par conséquent, bien qu’une limite théorique existe, les prêteurs fondent les décisions d’approbation sur des examens approfondis de la situation financière complète de chaque emprunteur.

Revenu résiduel VA

Le ratio DTI calcule le pourcentage du revenu brut, que l’emprunteur utiliserait pour les paiements mensuels de la dette. Le revenu résiduel fait référence à la quantité d’argent qui reste du revenu brut mensuel d’un emprunteur après que celui-ci ait payé les paiements mensuels de la dette, les impôts et les dépenses de logement, les services publics, les autres obligations (comme la pension alimentaire).

Le montant qui reste est votre revenu résiduel, disponible ou discrétionnaire. Vous utiliseriez ce disponible pour les besoins familiaux typiques, comme les vêtements, la nourriture, l’essence, etc.

L’absence d’un revenu résiduel substantiel peut rendre difficile le respect de toutes les obligations financières. Un revenu résiduel substantiel peut servir de coussin contre les retards de paiement en cas de crise. Par conséquent, les prêteurs imposent une limite minimale au revenu résiduel qu’un emprunteur DOIT avoir pour être admissible à un prêt hypothécaire VA. Cependant, contrairement à la limite du ratio DTI, cette limite n’est pas uniforme.

L’exigence de revenu résiduel pour un emprunteur dépend de :

L’emplacement de la maison que l’emprunteur a l’intention d’acheter
Le nombre de personnes qui vivraient dans la maison
Le montant du prêt

Le tableau du revenu résiduel VA

Les régions

Nord-est : Connecticut, Maine, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvanie, Rhode Island, Vermont

Midwest : Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Dakota du Nord, Ohio, Dakota du Sud, Wisconsin

Sud : Alabama, Arkansas, Delaware, D.C., Floride, Géorgie, Kentucky, Louisiane, Maryland, Mississippi, Caroline du Nord, Oklahoma, Porto Rico, Caroline du Sud, Tennessee, Texas, Virginie, Virginie occidentale

Ouest : Alaska, Arizona, Californie, Colorado, Hawaii, Idaho, Montana, Nevada, Nouveau-Mexique, Oregon, Utah, Washington, Wyoming

Tableau des revenus résiduels VA par région
Pour les montants de prêts de 79,999 et moins
Taille de la famille	Nord-est	Midwest	Sud	Ouest




				$1,004
plus de 5	Ajouter 75$ pour chaque membre supplémentaire jusqu’à une famille de 7.

Tableau des revenus résiduels VA par région
Pour les montants de prêts de 80,000 et plus
Taille de la famille	Nord-est	Midwest	Sud	Ouest



	$1,025	$1,003	$1,003	$1,117
	$1,062	$1,039	$1,039	$1,158
plus de 5	Ajoutez 80$ pour chaque membre supplémentaire jusqu’à une famille de 7.

Revenu résiduel et ratio DTI

La méthode de calcul, ainsi que la nature des limites du revenu résiduel et du ratio DTI, peuvent différer. Cependant, les prêteurs les considèrent ensemble plutôt que de manière isolée. Ainsi, les limites de revenu résiduel dans le tableau ci-dessus concernent les emprunteurs dont le DTI ne dépasse pas 41 %.

Les prêteurs exigent que les emprunteurs dont le DTI est supérieur à 41 % aient un revenu résiduel supérieur de 20 %. Par exemple, si le ratio DTI d’une famille de trois personnes en Oklahoma (Sud) est de 44 % (supérieur à 41 %), l’exigence de revenu résiduel sera de 20 % supérieure à l’exigence standard (889 $), qui est de 1 067 $.

Notez que l’exigence de revenu disponible pour les membres du service actif est inférieure de 5 % à l’exigence standard pour certains prêteurs.

Vérification de l’emploi

Votre revenu est appréciable, vos dettes et votre revenu résiduel sont dans des limites acceptables, mais les prêteurs doivent encore cocher une case supplémentaire en ce qui concerne le revenu. Il s’agit de la stabilité.

Un revenu stable garantit que vous êtes en mesure d’effectuer des paiements ponctuels de façon continue. Pour déterminer la probabilité de la continuité du revenu, les prêteurs demanderaient une vérification de l’emploi remontant à deux ans. Les prêteurs exigeraient une explication raisonnable pour tout écart d’emploi constaté.

Dans certains cas, le prêteur peut compter le temps passé à étudier pour la profession de l’emprunteur (comme l’école d’infirmières) dans le cadre de la ligne directrice de deux ans.

En outre, le prêteur essaiera de s’assurer que vous continueriez à recevoir un revenu de votre emploi stipulé pour au moins les trois prochaines années après la clôture du prêt.

Toutefois, si un emprunteur prévoit de prendre sa retraite au cours des trois premières années, le prêteur effectuera des vérifications de revenus en utilisant le revenu prévu après la retraite, les prestations de sécurité sociale et d’autres types de revenus similaires. Les prêteurs peuvent également utiliser les allocations pour les emplois saisonniers comme des sources de revenus légitimes dans certains cas.

Quand vous n’êtes pas à la hauteur : tordre le cou aux chiffres

Dans certaines situations, les emprunteurs peuvent avoir des paramètres qui ne répondent pas aux directives acceptables, comme un ratio DTI élevé sans revenu résiduel élevé correspondant. Dans ces scénarios, les agents de prêt peuvent vous conseiller de s

L’agent de prêt bricolerait alors les chiffres jusqu’à ce qu’il identifie un nombre de sweet spot que vous pouvez vous permettre de rembourser tout en vous assurant que vous répondez aux revenus nécessaires et aux contrôles/lignes directrices de crédit.

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Arquidia Mantina