Comment obtenir une subvention ou un prêt pour l’achat d’une première maison : 2021 programmes et règles

Etre un acheteur d’une première maison a ses avantages

En tant qu’acheteur d’une première maison, vous aurez accès à des programmes hypothécaires spéciaux avec de faibles mises de fonds et des lignes directrices flexibles.

Vous pourriez même être en ligne pour une subvention pour aider avec votre mise de fonds et les coûts de clôture.

Les subventions pour l’achat d’une première maison sont disponibles dans tous les États. Si vous avez un crédit décent mais que vous êtes à court d’argent, vous pourriez tout simplement être admissible à une.

Vérifiez vos options d’achat de maison (24 mars 2021)

Dans cet article (Passez à…)

• Comment trouver les subventions pour l’achat d’une première maison
• Comment se qualifier pour les subventions pour l’achat d’une maison
• Programmes de prêt pour l’achat d’une première maison
• Qui est considéré comme un premier acheteur ?
• Conseils d’experts pour les acheteurs de maison
• Autres infos utiles

Comment trouver des subventions pour l’achat d’une première maison

En tant qu’acheteur d’une première maison, trouver de l’argent pour l’acompte et les frais de clôture est l’un des plus gros obstacles.

Heureusement, il y a des subventions et des prêts disponibles pour aider les acheteurs de maison à devenir propriétaires.

La meilleure façon de déterminer si vous êtes admissible à des subventions ou à une aide est de tendre la main à l’autorité du logement dans la ville où vous voulez acheter une maison.

Les subventions pour l’acompte et l’aide pour les frais de clôture ne sont généralement pas largement annoncées, alors assurez-vous de vous renseigner.

• Votre agent immobilier pourrait vous aider à trouver des programmes de subvention locaux. Un agent immobilier expérimenté a probablement travaillé avec d’autres emprunteurs qui ont besoin d’un peu d’aide pour entrer dans leur nouvelle maison
• Votre agent de prêt peut également vous aider à trouver une aide pour l’acompte et les frais de clôture. En particulier, il peut suggérer des programmes avec lesquels le prêteur est prêt à travailler et qu’il a utilisés dans le passé
• Si vous travaillez dans le secteur public, demandez à votre employeur. Dans certaines régions, les organismes sans but lucratif ont des programmes de subventions pour aider les agents d’application de la loi, les enseignants ou les techniciens médicaux d’urgence, par exemple

De nombreux programmes de subventions sont également fondés sur le revenu, et beaucoup exigent que les emprunteurs suivent un cours de formation à l’accession à la propriété et à l’emprunt hypothécaire.

Vous devrez peut-être faire quelques recherches par vous-même pour trouver les ressources disponibles pour vous et pour lesquelles vous êtes admissible.

Vérifiez votre admissibilité à l’achat d’une première maison (24 mars 2021)

Comment être admissible aux subventions pour l’achat d’une première maison

Les exigences pour être admissible à une subvention pour l’achat d’une première maison dépendent des programmes disponibles là où vous vivez.

« Chaque État du pays a une agence de financement du logement, et tous offrent des programmes spéciaux pour les acheteurs d’une première maison », explique Anna DeSimone, auteur de Housing Finance 2020.

Elle explique que l’aide aux acheteurs d’une première maison se présente généralement sous l’une des deux formes suivantes :

1. Subventions pour l’achat d’une première maison – Argent pour votre mise de fonds et/ou les frais de clôture qui n’a pas à être remboursé
2. Prêts pour l’achat d’une première maison – Argent pour votre mise de fonds et/ou les frais de clôture qui est soit remboursé à un taux d’intérêt très bas, soit n’a pas à être remboursé jusqu’à la vente de la maison ou le refinancement. Les prêts pour l’achat d’une première maison peuvent même être annulés (ce qui signifie qu’ils n’ont pas à être remboursés) si l’acheteur reste dans la maison un nombre déterminé d’années

DeSimone note que les agences offrent habituellement des subventions autour de 4% du prix d’achat de la maison. « Et de nombreux programmes fournissent également une aide supplémentaire pour couvrir les frais de clôture. »

Bien sûr, votre admissibilité à une subvention pour l’achat d’une première maison dépendra des directives locales.

Angel Merritt, gestionnaire de prêts hypothécaires à la Zeal Credit Union, explique que chacun de ces programmes a des exigences de qualification différentes.

« Typiquement, vous auriez besoin d’un score de crédit minimum de 640. Et les limites de revenu peuvent être basées sur la taille de la famille et l’emplacement de la propriété », dit Merritt.

Programmes de prêts pour les acheteurs d’une première maison

Plusieurs programmes de prêts immobiliers s’adressent aux acheteurs d’une première maison. Beaucoup de ces programmes ont des lignes directrices plus souples pour accommoder les emprunteurs ayant un crédit, un revenu ou une mise de fonds moins élevés.

Voici les exigences de base pour se qualifier pour certains des prêts les plus populaires pour l’achat d’une première maison :

Prêt pour l’achat d’une première maison	Comment se qualifier
Prêt FHA	Accompte de 3,5 %, score de crédit FICO de 580 minimum, ratio DTI (dette-revenu) de 50 % maximum. Pas de plafond de revenu. Les propriétés à 1, 2, 3 et 4 logements sont admissibles
Prêt conventionnel 97	Accompte de 3 %, score de crédit FICO de 620-660 minimum, DTI de 43 % maximum, doit être une propriété unifamiliale. Aucun plafond de revenu
Prêt HomeReady de Fannie Mae	3% d’acompte, 660 FICO score de crédit minimum, 45% DTI maximum, 97% LTV maximum, le revenu annuel ne peut pas dépasser 100% du revenu médian pour cette zone
Freddie Mac Home Possible Loan	3% d’acompte, 660 Score de crédit FICO minimum, 45% DTI maximum, 97% LTV maximum, le revenu annuel ne peut pas dépasser 100% du revenu médian pour cette zone
VA Home Loan	0% d’acompte, 580-660 score de crédit FICO minimum, 41% DTI maximum, doit être un ancien combattant, un membre du service actif, ou un conjoint non marié d’un ancien combattant KIA/MIA
Prêt immobilier USDA	640 score de crédit FICO minimum, 41% DTI maximum, le revenu annuel ne peut dépasser 115% du revenu médian américain, doit acheter dans les zones rurales éligibles
FHA 203(k) Rehab Loan	3.Mise de fonds de 5 %, score de crédit FICO de 500-660 minimum, DTI de 45 % maximum, coûts de réadaptation de 5 000 $ minimum

Toutes les règles énumérées ci-dessus ne sont pas nécessairement gravées dans le marbre.

Par exemple, vous pourriez être admissible à un prêt FHA avec un pointage de crédit aussi bas que 500, tant que vous pouvez faire un acompte de 10 %.

Ou vous pourriez être admissible à un prêt Fannie Mae avec un ratio dette-revenu aussi élevé que 50 %, au lieu de 43 %. Mais vous aurez besoin d’autres facteurs compensatoires (comme un compte d’épargne plus important) pour être admissible.

Donc, explorez vos options de prêt. Même si vous avez des circonstances particulières, il est probablement plus facile de se qualifier en tant qu’acheteur d’une première maison que vous ne le pensez.

Vérifiez vos options de prêt immobilier (24 mars 2021)

Qui est considéré comme un acheteur d’une première maison ?

Toute personne qui achète sa toute première maison est automatiquement un « acheteur d’une première maison »

Mais les acheteurs récurrents peuvent parfois être considérés comme des acheteurs d’une première maison, aussi, ce qui leur permet de bénéficier de programmes de prêts spéciaux et d’une aide financière.

« Dans le cadre de la plupart des programmes, un acheteur d’une première maison est une personne qui n’a pas été propriétaire au cours des trois dernières années », explique Ryan Leahy, directeur des ventes chez Mortgage Network, Inc.

Si vous n’avez pas été propriétaire au cours des trois dernières années, vous êtes considéré comme un acheteur d’une première maison

Les organismes sans but lucratif et les gouvernements locaux, qui offrent la majorité des subventions aux acheteurs d’une première maison, utilisent cette règle de trois ans pour définir l’accession à la propriété.

C’est notamment une bonne nouvelle pour les « acheteurs boomerang » qui ont été propriétaires d’une maison dans le passé mais qui ont subi une vente à découvert, une saisie ou une faillite.

En vertu de la règle des trois ans, ces personnes ont un chemin plus facile pour redevenir propriétaires grâce aux subventions et aux prêts pour l’achat d’une première maison.

Conseils pour les acheteurs d’une première maison dans le marché d’aujourd’hui

En général, les acheteurs d’une première maison doivent vérifier au moins deux années de revenu et d’emploi stable pour être admissibles à un prêt immobilier. Bien qu’il puisse y avoir des moyens de se qualifier avec moins de deux ans d’emploi.

Les acheteurs de maison devraient également garder un œil sur leur crédit.

Bien que la FHA permette des scores de crédit aussi bas que 580, les prêteurs peuvent établir leurs propres directives, plus strictes.

Et les exigences de crédit peuvent être sujettes à des changements de temps à autre, comme nous l’avons vu au plus fort de la pandémie de COVID.

« Certains prêteurs qui acceptaient auparavant un score de crédit de 580 pour un prêt FHA ont augmenté ce minimum à 620 ou 660 », a déclaré Randall Yates, PDG de The Lenders Network.

« Si vous avez des problèmes de crédit, je vous recommanderais d’utiliser tout le temps supplémentaire que nous avons pendant ce shutdown pour mettre votre crédit en ordre. »

Pour améliorer votre score de crédit, essayez :

• Appeler votre compagnie de carte de crédit et demander une augmentation de votre ligne de crédit
• Maintenir votre solde en dessous de 30% de votre limite de crédit autorisée
• Si vous ne pouvez pas payer une facture à temps, appelez votre compagnie de carte de crédit et demandez un report des paiements sans rapport négatif à votre agence de crédit

Et rappelez-vous – acheteur d’une première maison ou non, vous pourriez trouver des prêteurs prêts à offrir une certaine flexibilité avec leurs lignes directrices.

Surtout si vous êtes à la limite de l’admissibilité à un prêt hypothécaire, assurez-vous de magasiner et de poser beaucoup de questions avant de vous fixer sur un prêt.

Et n’ayez pas peur de poser des questions sur les exigences d’admissibilité, suggère Mme Merritt. « Si votre professionnel du prêt n’est pas prêt à tout expliquer, trouvez un autre prêteur. »

Vérifiez votre admissibilité à l’achat d’une maison (24 mars 2021)

Informations utiles pour les acheteurs d’une première maison

En tant qu’acheteur d’une première maison, vous en apprendrez beaucoup sur le processus hypothécaire au fur et à mesure.

Mais il y a quelques éléments que tous les acheteurs d’une première maison devraient connaître avant de commencer.

Les prêts conventionnels par rapport aux prêts gouvernementaux

Les prêts conventionnels sont ce que la plupart d’entre nous associent à un prêt hypothécaire.

Soutenus par Fannie Mae et Freddie Mac, les prêts conventionnels offrent typiquement des taux bas et une assurance hypothécaire abordable – surtout pour les emprunteurs ayant un crédit élevé.

Mais de nombreux acheteurs d’une première maison finissent par contracter des prêts hypothécaires subventionnés. Il s’agit notamment des prêts hypothécaires FHA, VA et USDA.

Le soutien du gouvernement pour les prêts subventionnés aide les prêteurs à offrir des taux bas et des acomptes réduits – même aux emprunteurs sans grand crédit.

• Les prêts FHA sont les prêts assurés par le gouvernement les plus courants. Ils sont soutenus par la Federal Housing Administration et permettent des scores de crédit à partir de 580 avec un acompte de seulement 3,5%
• Les prêts VA sont généralement la meilleure option pour les anciens combattants et les membres du service. Ils ne permettent aucun versement initial et sont assortis de taux exceptionnellement bas. Seuls les anciens combattants, les membres du service actif et leurs conjoints survivants peuvent obtenir un prêt VA
• Les prêts USDA, soutenus par le ministère américain de l’agriculture, permettent également un financement sans acompte. Cependant, ils sont réservés aux acheteurs à faible revenu et à revenu modéré dans les zones rurales

Les prêts subventionnés sont conçus pour aider les acheteurs de maison à acheter ou à refinancer une résidence principale ; ils ne sont pas destinés aux maisons de vacances ou aux propriétés d’investissement.

Il est également important de se rappeler que le gouvernement ne prête pas l’argent aux acheteurs de maison. Il assure plutôt les prêts fournis par les prêteurs agréés.

Les prêteurs offrant des prêts FHA, VA et USDA peuvent appliquer leurs propres critères de souscription. Cela signifie que les exigences et les taux varient selon le prêteur – il est donc important de magasiner pour obtenir la meilleure offre.

Assurance hypothécaire

La plupart des types de prêts immobiliers exigent une assurance hypothécaire si l’emprunteur verse une mise de fonds inférieure à 20 %.

L’assurance hypothécaire permet de protéger le prêteur en cas de défaut de paiement du prêt. Elle est payée par l’emprunteur.

Le type d’assurance hypothécaire dépend de votre type de prêt et de votre mise de fonds.

• Les prêts conventionnels nécessitent une assurance hypothécaire privée (PMI), mais seulement si le ratio prêt/valeur (LTV) dépasse 80 %. Cela signifie qu’un acompte de 20 % vous permet d’éviter la PMI
• Les prêts FHA exigent une prime d’assurance hypothécaire (MIP) initiale et continue.À moins que vous ne fassiez un acompte d’au moins 10 %, les paiements de la MIP se poursuivent pendant toute la durée du prêt. Si vous effectuez un versement initial de 10%, la MIP continue pendant 11 ans
• L’assurance hypothécaire USDA fonctionne comme la MIP FHA, avec des frais initiaux et annuels. Mais les taux d’assurance hypothécaire de l’USDA sont plus bas
• Les prêts VA ne nécessitent pas d’assurance hypothécaire permanente, mais ils facturent des « frais de financement » initiaux qui peuvent être intégrés dans le montant du prêt

L’assurance hypothécaire a parfois mauvaise réputation, mais le coût en vaut souvent la peine s’il vous permet d’obtenir un nouveau prêt immobilier aux faibles taux d’intérêt actuels.

Autres coûts mensuels

Vos coûts de logement comprendront plus que le remboursement de votremprunt hypothécaire et des intérêts.

Les paiements hypothécaires mensuels comprennent également :

• Les taxes foncières : Votre serviteur de prêt hypothécaire peut diviser votre facture annuelle de taxes foncières en 12 versements, avec un ajout à chaque paiement mensuel. Cela vous évitera une grosse facture de votre comté tous les 6 ou 12 mois.
• Assurance des propriétaires : Les prêteurs exigent une assurance des propriétaires au cas où la propriété serait endommagée. Les compagnies d’assurance facturent des primes annuellement,mais une fois encore, votre serviteur de prêt peut diviser le coût et le répartir sur tous les 12 mois
• Assurance hypothécaire : L’assurance hypothécaire est également payée mensuellement. L’assurance hypothécaire initiale, si elle est requise, pourrait être ajoutée au montant de votre prêt, ce qui affecterait vos paiements mensuels

Lorsque combinés, ces coûts pourraient ajouter plusieurs centaines de dollars par mois à votre paiement hypothécaire – il est donc important de les inclure dans votre budget.

Quels sont les taux d’intérêt hypothécaires d’aujourd’hui ?

Une subvention ou un prêt pour l’achat d’une première maison pourrait vous aider à couvrir votre mise de fonds et les frais de clôture, et à éliminer votre dernier obstacle à l’accession à la propriété.

Combinés aux faibles taux d’intérêt actuels, ces programmes rendent l’accession à la propriété plus accessible et abordable que jamais.

Vérifiez votre nouveau taux (24 mars 2021)

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